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사례탐구 가치 있네.
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괴테 09.03.31. 09:41
사례탐구 가치 있네.
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이번에 무허가 건물을 임대차 계약하여 소매업매장을 운영하려 합니다
기존에는 건물의 주차장에 통하는 통로를 분식집으로 10년간 운영이 되왔습니다
(실제는 주차장으로 이용안하고 공터로 되어있음)
그런데 제가 시설비를 2천만원 투자 하여 옷가게매장을 멋지게 만들려고 합니다
시청에 알아본 결과 강제이행벌금은 있어도 강제 철거는 없다하여서
후에 민원이 들어와 벌금을 맞을 폭 잡고 도전해보려 합니다
세무서확인결과 허가업종이 아니여서 사업자등록도 가능합니다.
임대차보호를 받을 수 있겠지요?
그리고 강제철거도 정말 없겠지요?
그런데 만에 하나 예상보다 장사가 잘되어 권리가치가 상승되었을 경우
건물주가 일방적으로 터무니없이 (현 월25) 월세를 올리거나 저를 내쫏을 경우
어떻게 대처할 방법이 있을까요? |
월세를 올리거나 계약 만료후 쫓아 내는 것에 대해서는 사실 대책이 별로 없습니다. 심지어 강남역에 입점한 기라성 같은 대기업 계열 들도 계약 만료후 칼같이 쫓겨 나기도 하고 권리금을 새로 들어올 가게로 부터 받아 먹어 버리는 악덕 건물주도 있습니다. 2천만원 이라면 작은 돈이 아닐진데, 완전 공터에 건물 세우는 수준인가요? 실례된 말씀입니다만 벽체 조차 없는 수준이라면 인테리어 포함해서 2천으로 힘겨울수 있을 것 같네요.
판넬로 지어서 이쁜도배지와 타일깔고 통유리하고 유리간판으로 이쁘게 지어도 2천이면 남아요^^* 제가 장사를 오래해서 견적은 문제가 안되는데.. 무허가는 처음이라..
현업공인중개사입니다. 우선 상가임대차보호법은 보증금 + (월세 x 100)을 산정하여 그 금액이 지역의 보호대상에 포함이되어야합니다. 그리고 무허가건축물이라하더라도 현황상 상업행위를하고. 그리고 사업자등록을 하면 임대인에게 주장할수있습니다. 하지만 무허가건물이라 하면 등기가 안되어있는것같은데 이경우. 상임법에 적용이된더라도 경매넘어가거나 매도가 되면 제 매수인(경락인)에게 권리를 주장하지못합니다. 감사합니다.
그리고 상임법에 보호받으면. 연간 임차보증금등 차임을 쉽게올릴수없으며 갱신후(계약후) 1년동안 올릴수없습니다. 또한 일정요건 (법령참조)이 되지아니하면 5년동안 임대인에게 계약갱신을 청구할수있습니다. 감사합니다. 이땐 전기간을 산입하고 1년씩 청구가능해요.
친절한 답변 너무나 감사합니다. 그런데 상임법이 상가를 임대로 하는데 여기는 지금 판자때기걸쳐논 것밖에 안되는 시설을 제가 부수고 가건물을 세우는것이니 확정일자를 받아줄지가 의문이네요 경매는 의심되지 않으나 (고령자로서 거주위주로 빚없이 건물관리) 제가 시설도 만들고 자리도 좋게하면 부당한 월세및 강제인도를 하지 않을까 걱정이 되어서요..
현업공인중개사입니다. 우선 확정일자는 "그날 그계약이 있었다라는 증거"이며 취지는 세입자와 제3자의 통정을 맞고져하는것이니 계약서만 들고가시면 당연받을수있습니다. 그리고 사업자등록은 부가가치세를 추징하고져하는 취지이니 당연히 환영할테고 하시는 업태를 규율하는 법률이 막지않는한 (예를들면 중개업은 법령개정으로 업무용시설및 근린생활시설에서밖에 할수없음)무리없이 등록시켜줍니다. 그리고 상가임대차보호법은 보증금이 법률적인 적용범위안에 합당하면 확정일자 + 사업자등록 없이 그 업을 상업용으로 사용한다면 당연 적용되므로. (주인과 세입자사이) 월세 및 강제인도는 안됩니다. 마지막으로. 정당한
임대차계약상에 해당 건축물등에 사용/유익비를 사용하셨다면 그 영수증등을 첨부하여 유치권행사를 할수있습니다. 유치권행사요령,성립조건등은 법률전문가와 상담하세요^^
괴테 09.03.31. 09:41 현재의 시설을 부수고 다시 가건물을 하는 것은 건축법을 위반하는 행위이고, 벌금형을 선고받을 수 있고, 그 이후에 강제철거도 예상됩니다. 주변 경쟁업주 등이 당국에 고발할 가능성이 높습니다. 무허가 건물인 경우에는 계약서를 작성할 때 이 분야에 전문성이 있는 법무사와 상담을 하여 작성하는 것이 좋을 듯 싶습니다.
┗ napoleonhero 09.04.09. 23:40
napoleonhero 09.04.09. 23:40 괴테님의 말씀이 맞습니다. 지금 시설을 하는도중에 강력하게 민원이 계속들어와서 아주 난처 하게 되었습니다. 다행히 민원인을 알고 있어 매듭을 풀으려고 하고 있습니다. 정황은 여러가지 어렵게 되고있습니다. 잘못하면 총 투자금액 3천에 가까운것을 잃을 수는 있겠지만 정말 많은 것을 배우고 있습니다. 일의 결과보다 제 자신이 너무 혼자만 달려온것같아 계산적인 유대감이 아닌 진심으로 시장과 타 상인들을 위한 겸손함을 가져야 할 것같습니다 다음주면 협상이 끝나고 시청이랑 얘기가 되는데... 또 글 올리겠습니다. 진심으로 조언해주신 회원님들께 감사의 마음 전합니다^^
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