아씨 주말에 셤 붙어야되는데. 민법 감도 떨어져서 1차나 붙으려나. 시간도 없고. 쉩
다음에 올라온 글. 자세히 읽어보려고 옮겼음.
2.
어제 남부지방법원에서 탄성을 몰고 온 단돈 천원.
하늘은 높고 말이 살찌는 이 계절이 오면 무엇인가 기다려지는 아쉬움이 남는다.
필자는 사업이 부진하게 될 경우를 대비하여 부업삼아 공, 경매를 시작한지 12년째이다.
이제 어느 정도 공, 경매 감각이 익혀있어 본인이 시작할 때 애로사항이 많았던 공, 경매
경험지식을 나누고자 다음,네이버 지식in에서 공, 경매 분야 고수로 등록되어 답변하기도 한다.
그런데 남의 일보다도 당면한 내 자식의 주거생활을 먼저 컨설팅 하려고 한다.
혼기를 앞둔 아들이 서울에서 대학을 졸업하고 목동에서 직장생활을 하고 있는데
스스로 자립하여 감당하기에는 부동산 가격이 너무 비싸 우선 복층원룸에서 생활하고 있다.
원룸생활도 지겹지만 학창시절 4년 동안 경험으로 익숙하여졌고 사회에서도 이어져
맨 처음에는 구로동에서 500-40만원으로 시작하여 현재는3000-35만원으로 약간 개선되었다.
그래도 닭장 집을 연상하게 되어 서글픈 생각이 들고 서울에 볼일이 있어 가끔 아들 원룸을
방문하게 되면 함께 숙식한다는 것이 불편하고 가족이 함께 침식을 하기에는 샤워시설도 없고
여간 복잡한 것이 아니다. 지방에서 서울에 자녀를 보낸 사람이면 공감하는 사람이 많을 것이다.
결혼이라도 시키려면 보다 나은 주거공간을 마련해 주어야 하는지 부모로서 어디까지 감당해야
하는지 여기서 저기서 들리는 이야기는 부모가 마련해 주어 장가갔다는 소식이 많다.
그러나 나는 아들이 원하는 서울에서 4년제 대학까지 졸업하고 1년간 해외어학연수까지
다녀올 수 있도록 뒷바라지 하여 취직도 하였는데 아무리 부모가 능력이 된다 할지라도
주택까지 마련하고 결혼까지 시켜 모든것 다 해결 해주는 것에 동의 할 수 없다.
필자가 자수성가해서 그런지는 몰라도 이제부터는 살림도구며 주택은 물론 스스로 하나하나
재산을 일구어 독립하기를 바랄뿐이며 스스로 자립하였다는 보람과 긍지를 가지고
새로운 시대를 개척 할 수 있기를 기대할 뿐이다.
또한 피땀으로 벌어들인 돈이라야 돈의 소중함을 알고 내 곁을 지키고 떠나지 않는다는 것을
일깨워주기 위하여 취직 후에는 경제적인 일체 도움을 주지 않고 조언만 해줄 뿐이다.
아들도 필자를 닮았는지 연봉 4천만원정도의 수입으로 종자돈을 마련하려고
월급의 50% 이상을 엄마를 통하여 이율이 높은 제2금융권에 저축하였고 철저하게
자기관리를 잘 하여 절제된 생활로 2년간 약4천만 원을 모았다.
병아리 직장 생활하는 아들의 내 집 마련 재테크 이제는 컨설팅을 해줄 수 있을 것 같다.
원룸 생활을 청산할 때가 되었다
이정도 종자돈이면 원룸 월세 주는 돈으로 1억 정도 대출받고 이자 약 40만원을 대체하여
작은 아파트나 빌라로 내 집 마련을 꿈 꿀 수 있다는 작은 소망을 가질 수 있게 되었다.
원룸이라서 전세만기, 월세 인상 스트레스는 별로 느끼지 못하였지만 월세 지출이
부담스럽고 아깝게 여기는 아들을 보면서 스스로 자립 할 수 있을 것 같아 대견스럽게 생각한다.
우리 인간들은 현실에서 더 나은 세상을 진입하기 위하여 자꾸만 진화하는 것이므로
현실에 안주하려고 하면 더 못한 세상으로 후진하게 될 수도 있다.
따라서 진취적인 이상과 꿈으로 미래를 개척하기 바란다.
매수자가 판치는 세상에서 내 집 마련을 하라.
필자가 인생에서 경험지식으로 배운 것이 있다면 내 집 마련은 비수기에 하고
매도는 호황기에 해야 한다는 것이지만 모든 사람들이 생각처럼 그렇게 안 되는 모양이다
주택 거래 현황을 보면 매수, 매도 세력은 구름처럼 몰려와서 구름처럼 사라지는 것으로
성수기에는 집이 없어 못 사고 비수기에는 매수자가 없어 부동산 애물단지를 껴안고
과거를 회상한다. 지금도 수도권에서는 집을 못 팔아 고달픈 고통 속에서 사는 사람들을 보면
내 집 마련이 여간 부담스럽기도 하다.
서울 강남에서는 버블이 더 제거 되어야 한다는 소리가 커지고 있어 더 기다려 보고 싶지만
세상 이치가 어디 내 맘대로 되는 것인가. 아직도 더 빠져야 한다고 생각하면서도
아쉽지만 정상적인 인생을 살려면 내 집 마련은 꼭 필요할 때에 해야 할 것 같아서
급매나 경매로 내 집 해볼까 관심 가지게 되어 습관처럼 검색하게 되었다.
현재 수도권은 비수기이고 가격이 좀 빠져 있어 내 집 마련 전략을 세우는 사람들에게는
기회가 아닐 수 없다. 이런 비수기에는 좋은 위치 좋은 집 내 마음대로 고를 수 있고
가격도 후려치고 흥정 할 수도 있으며 매수자 세상이 되어 편하게 구입 할 수 있다.
경매 또한 유찰이 여러 번 되어 저렴한 가격에 낙찰받기가 쉬어 지는 것이다.
그래서 사회생활 2년차 무주택 아들에게 내 집 컨설팅을 적극적으로 추진하게 되었다.
사람들은 대게 내 집 마련 할 때는 집이 품귀 되고 성수기에 집사려고 발버둥을 치는데
그때는 이미 주택 가격도 올라있어 매도자 세상이라 흥정도 어렵고 좋은 집도 구하기 힘들어 진다.
가급적 직장근처에 내 집 마련을 하라.
직장에 멀다면 출퇴근시간을 많이 빼앗겨 고단한 직장생활로 수면시간이 부족해 애처로울 것이다.
직장이 목동이라서 목동과 신정동에 삶의 평화와 보금자리를 마련하고 져 꿈꾸며 찾는 곳이지만
목동은 좀 비싸고 신정동에 관심을 갖고 경매 물건을 검색하던 중 안성맞춤의 경매 물건을
발견하였다.
사건번호 2010타경5752, 두 번 유찰, 20평형, 감정가 1억9천만원, 최저가 1억2천1백6십만원
경매일자는 2010년 10월 12일 오전 10시 서울 남부지방법원 경매 입찰 장.
1억 3천만원대에 낙찰 받는다면 제1금융권에서 1억 대출과 종자돈 4000만원으로 잔금치고
취, 등록세 해결하고 부모의 도움 없이 스스로 자립기반이 확립될 수 있어 안성맞춤이다.
서류상 권리분석과 투자분석은 인터넷으로 부산에서 어느 정도 끝내고 목표 타깃을 설정하였다.
하루 일과의 피로를 풀어주고 가족을 이루고 가족과 더불어 편안히 쉴 수 있는 쾌적한 공간이면
좋겠고 실컷 살고 재테크 되어 노후대책에 도움이 될 수 있는 재산목록이 되기를 바란다.
이제 주택으로 재테크 목표를 세우는 것은 좀 어려울 것 같지만 앞으로 되는 것은 되고
안 되는 것은 후퇴하는것이므로 블루칩 부동산을 선택하는 혜안이 필요하다.
그러기 위해서는 학군, 동남향, 편리성, 접근성 모든 것이 갖추어져야 하지만
작은 돈으로 이것저것 따지기에는 자신이 너무나 초라하다. 재건축을 기다리는
5층짜리 아파트로서는 그 가치가 충분히 있음을 느끼고 접근하기로 하였다.
입찰 하루 전에 있었던 임장활동
경매 하루 전날 평소와 마찬가지로 아침에 부산 남천만 해변 로에서 약 5.4Km 워킹과 조깅으로
아침운동을 시작하였지만 머릿속에는 오후 물건현장의 임장활동과 내일오전 경매준비일정으로
꽉 메워져 다른 일에는 신경이 접근 할 수도 없었다.
아침10시 KTX에 몸을 싣고 가면서도 신문을 읽어보지만 창가를 바라보면서 경매생각뿐이다.
온몸에 경매의 정신력이 집중되었고 기를 심는 과정 같기도 하고 어느덧 대구, 대전, 광명을
지나 서울로 빠르게 진입하였고 한강의 기적을 보면서 우리아들도 이곳 서울에서 뿌리내리고
잘 살기를 바랄뿐이다.
서울역 대합실에는 둘째가 마중 나와 기다리고 있어 아들과 함께 근처 백화점 푸드 코트에서
점심을 먹고 임장활동을 위해 물건현장으로 갔다.
시세 파악
1. 수정아파트 근처에 위치한 부동산 두곳을 방문 매수자로 위장 탐문조사 활동 결과
전세대중 매도물건 두세건이 있고 가격은 1억8천5백~ 1억8천7백만원. 급매 없슴.
역시 여기도 전세는 품귀 되어 낙찰 받아 8천에 전세 놓으라고 귀띔한다.
2. 수정아파트에 거주하는 주민 3명 3회 접촉한결과 주민이 말하는 시세 1억9천~ 2억1천만원.
3. 관리사무소 근무자가 말하는 시세 1억8천만원
4. 국토해양부 아파트 시세 2009년도 13500만원~19600만원, 2010년 1억3천~20500만원
(단 국토부의 실거래가는 증여나 상속 양도 금액도 포함되므로 가격차이가 많을수 있슴)
5. 한달전 낙찰사례 ; 같은동, 같은평수. 1억5천6백만원
6. 공시지가 1억9백만원.
7. 본 인의 최종적인 현재가치 평가금액 1억8천만원
시세파악은 경매보다 급매가 가격이 싸고 편하게 매수 할 수 있기 때문에 가급적 최대한
살펴야 하는 것이다. 싸게 사려고 마음 조려 가면서 불안하게 경매 하는데 어느 때는
경매가가 급매가보다 더 높아 낙찰자의 세심한 주의 부족을 답답하게 여긴적도 있었다.
관리사무소에 들려 5개월 체납관리비 파악하고 누가 사는지 명도는 쉬울는지 염탐하였다.
그런데 나 외에 두 명이 임장 활동하는 현장을 목격하였고 서로 눈치를 살피면서
물건아파트 출입구와 앞뒤 배란다. 등을 꼼꼼히 살펴보고 신정3동사무소에 들려 전입자 현황을
열람하였다. 동사무소에서도 또 한명이 같은 물건 전입자 현황을 열람 하로 왔는데 경매공고지가
없어 동 직원에게 사정하다 안 되니 나를 보더니 나에게 부탁한다. 두말없이 협조하고 커피한잔
얻어 마시고 경매 경쟁자 관계에서 페어플레이 할 것을 언약하면서 해어졌다.
결론적으로 이대로 잘 추진된다면 명도 등 애로사항은 별로 없을 것으로 보인다.
임장활동을 마치고 아들 원룸에 들려 대법원 경매정보를 확인하면서 입찰 표 작성요령과
대리인 작성요령을 체크해가면서 준비사항을 점검하고 경매 전날일정을 마감 하였다.
입찰 장에서 벌어진 뜻밖의 탄성!
아침 6시 조원동에서 아침산책으로 걸어서 보라매공원에 들려 많은 사람들과 함께 잔디광장을
한 바퀴 돌면서 오늘 일을 예상하고 낙찰을 꿈꾸면서 응찰금액을 숙고하였다.
결론은 되면 좋고 안 되면 말고 부하뇌동 하지 말고 76.9% 예상낙찰가를 결심하면서
서울 아들집 방문여행 나들이로 결론 내자는 것이었다.
아침 먹고 남부지방법원 경매 입찰 장으로 출발하여 중간에 국민은행 목동지점에
들려 보증금(12,160,000)을 인출하는데 여직원이 오늘 어떤 납부금이냐고 묻는다.
왜 묻느냐고 하였더니 조금 전에 어떤 사람이 똑같은 금액을 인출하기에 묻는다는 것이다.
또 한명의 경쟁자 출현하였던 것이다.
정각10시에 현장에 도착하여 보니 경매진행상황을 집행관이 설명하고 있었다.
어제 신정3동사무소에서 전입자현황 열람하던 그 사람도 와 있었다.
잠시 후 10시30분경 경매 낙찰물건 열람과 낙찰실시 되었다.
낙찰물건 열람하여보니 변경사항은 없었고 내 주변에 적어도 10여명이 내 물건에 관심을 갖고
기다리고 있는걸 보니 분명 경쟁자로 보였다.
입찰대로 가서 겉봉투, 보증금봉투, 기일입찰표를 하나씩 들고 작성하였다.
먼저 사건번호, 낙찰자, 대리인, 입찰가격76.9%, 보증금등 기일 입찰표를 또박또박 정확하게
작성하여 입찰함에 넣는 순간 낙찰자 들러리 되지 말고 자기 부동산 만들려면 몇 백 더 써넣으라고
뇌리에서 채 찍하는 것 같아 그냥 되돌아와서 기도하는 마음으로 다시 한 번 숙고하여
입찰 표만 새로 들고 기입장에 들려 80% 적어 가는데 누군가 같은 숫자가 있을 거야 느낌이 들어
십만 원 더 쓰는데 또 공동 낙찰자가 나올 것 같아 단돈 천원 한장 더 써 152,101,000으로
최종적으로 적고 입찰함에 넣었다.
내 생각과 판단이 예리하였는지 집중력이 강했는지 알 수 없지만 아파트의 운명이
그 마지막 천원에 달라질 줄은 정말 몰랐다. 기적 같았다.
경매 입찰 장에 좌석을 가득 메우고 맨 뒤에 20여명 서 있었다.
발표는 중간쯤 되는데 마음은 수험생이상으로 초조하고 두근거리고 있었다.
마침 발표가 시작되는데 입찰자는 입찰 대 앞으로 나오라는 호명에 모두들 나가는데
20여명이 훨씬 넘는 것 같았고 나는 뒤늦게 나갔다.
한명은 입찰 표 작성미숙으로 입찰봉투를 반환받고 퇴장하는데 그 다음에 나를 호명하는 것이다.
깜짝 놀라 그럼 나도 뭐 잘못되었는지 상기된 표정으로 대답하고 나갔는데 도장을 찾는 것이다.
보증금 반환표시에 돈 환불받을 때 찍는 것으로 알고 도장을 안 찍었는데 그걸 찍어주는 것이다.
별것도 아닌 것이 긴장감이 크게 느껴졌던 것이다.
드디어 개찰되었다 그중 절대다수는 1억 3천만원대이며 1억4천만원대도 많았고 1억 5천만 원
넘는 사람도 7~8명 정도 되는 것 같았다.
드디어 낙찰성공!
1등 낙찰자 152,101,000원 단돈 1,000원차이로 본인 낙찰
2등 차점자 152,100,000원 차순위 자 등록신고 한 것으로 보임
3등 152,000,000원
4등 151,900,000원
5등 151,100,000원
6등 150,900,000원 등등 이하 약 20여명
무작위 발표가 끝나는 순간 낙찰자와 차점자가 단돈 천원차이라는 사실에 입찰 장 분위기가
숙연해 지면서 탄성이 쏟아지는 것을 느꼈다. 집행관도 놀라는 분위기였다.
어제 남부지방법원 경매입찰장에서 그 상황을 본 사람은 금방 알 것이다.
입찰보증금 영수증을 받고 되돌아오는데 일면식도 없는 많은 사람들이 부러운 듯
축하의 미소를 보내는 것이다.
낙찰의 기적은 1등과 2등의 차액이 적을수록 환호를 받을 자격이 있는것이다.
그리고 낙찰가 200만원이내 근사치에 많은 사람들이 몰려 있는것은 누가 보더라도
가치평가를 잘 했다는 근거가 아닐까 생각한다.
누구라도 고가로 낙찰을 받을수 있다. 그러나 진정한 낙찰의 의미는 저가낙찰에 있는것이다.
필자가 10여회 공경매 경험을 하면서 비록 어제처럼 스릴과 흥분 그리고 경매의 새로운 매력을
느껴본 것은 처음으로 낙찰된 것보다도 낙찰에 참여하는 경쟁자들의 가격평가와 심리전에서
승리한 그 기쁨이며 어제 하루는 세상을 다 얻은 것 마냥 기분이 너무 좋은 하루였다.
이번 컨설팅에서 부족한 2000만원 정도는 아버지로서 무상지원을 검토 중이다.
필자의 낙찰 성공은 자랑이 아니라 본건은 등기부상 법적인 권리분석을 철두철미하게 하였고
현장의 임장활동으로 전입자현황, 관리비 체납현황, 아파트 시세파악을 열심히 하였으며
건교부 아파트 실거래 가를 비롯하여 과거가치, 현재가치, 미래가치를 파악하여
주거와 투자가치를 주도면밀하게 분석하여 살면서 손해 보지 않을 것으로 예견하였다.
부동산이란 한번 결정하면 수익과 손실의 모든책임이 본인에게 귀속되므로 조심해야하고
본 물건은 시세차익이 발생해야 하는 투자목적이 아닌 실거주용이므로 급매보다 약간 싸다고
평가 하였으며 사실적으로 이렇게 치열한 경쟁속에서 유리하게 획득한 소중한 결실이었다.
☞ 예절을 갖춘 옳바른 댓글과 추천은 행복한 인터넷 문화를 꽃피운다.
☆☆☆
본 글은 타이밍이 지난 이론과 말로만 노하우를 전달하는 글 에 비하여 사실적으로
방금 구어진 따끈따끈한 실전경험을 바탕으로 어제 낙찰받고 오늘 귀향하여 피곤한
몸인데도 불구하고 성실하게 사심없이 작성하였다.
지금 전세가가 폭등하여 고민하는 사람들과 내집마련 하려는 사람들과 함께하면서
이 경험지식 노하우를 꼭 필요한 네티즌들에게 위기를 기회로 만들고 내집마련의 꿈을
어떻게 이룰수 있을까 ? 필자의 판단과 네티즌의 판단이 일치할때 최대공약수를
찾아 경험지식을 공유하고자하는 목적이므로 일일이 모든 사람에게 적용하기에는
한계가 있을것이므로 참고만 하기 바라며 더 좋은 고급정보는 댓글로 이어주었으면
하는 바람이다. 본 글 내집마련 노하우에 대하여 합리적이고 논리적 증빙자료로써
비판하는것은 수용하나 경매입찰장 분위기를 보지 못하고 본 물건의 임장활동 없이
비판이 아닌 비난하는 글은 정중히 사양하는 바이다.
