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[김형선박사 칼럼]경매 감정가 맹신하다 ‘쪽박’ 조심!

법원경매는 경매개시 결정에서부터 배당까지 복잡한 절차를 거쳐 진행된다. 이 중 첫 번째 단계는 물건의 가치를 값으로 매기는 감정평가다. 투자자들은 경매물건을 평가할 때 감정평가에 의존할 수밖에 없다. 경매물건의 특성상 물건에 대한 정보를 얻는 것이 쉽지 않다는 이유에서다. 그만큼 감정평가서에 의존해 가격을 매겨 입찰을 결정하는 경우가 많다는 얘기다.

엉터리 감정평가에 낙찰자들 ‘전전긍긍’
감정가는 참고일 뿐 투자자 ‘맹신 금물’

현행 법원 감정평가는 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의해 진행된다. 이 법률 제21조(토지의 감정평가)에는 “①감정평가업자가 타인의 의뢰에 의해 토지를 개별적으로 감정 평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려해 감정평가를 할 수 있다”고 규정돼 있다.

감정가 맹신 투자자 곤욕

또 “②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교해 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가해야 한다”고 규정하고 있다.

또한 제36조(손해배상책임)에는 “①감정평가업자가 타인의 의뢰에 의해 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 거짓의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ②감정평가업자는 제1항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위해 대통령령이 정하는 바에 의해 보험에의 가입 또는 제40조의 규정에 의한 감정평가협회가 운영하는 공제사업에의 가입 그 밖의 필요한 조치를 하여야 한다”고 규정하고 있다.

하지만 이런 법 규정에도 불구하고 법원 경매목적의 감정평가서가 엉터리로 작성되어 낙찰자들이 곤욕을 치루는 경우가 종종 발생한다. 이는 현장조사 등 철저한 분석도 하지 않은 채 감정가를 맹신한 투자자들이 당할 수 있는 문제다. 서울 성동구 행당동에 사는 김모(60)씨도 감정가를 맹신하다가 낭패를 봤다고 호소한다. 김씨는 노후 생활안정 자금마련과 재테크를 위해 2000년 초부터 법원경매에 관심을 갖게 됐다. 그러다 지난해 그는 주변 지인으로부터 경매물건을 하나 소개받았다.

현장 확인, 실제 조사는 필수   철저한 사전준비가 성공 좌우

이 물건은 서울 은평구 진관외동에 소재한 지목상 임야 266㎡ 및 대지 12㎡였다. 토지이용계획확인원을 발급받아 보니 은평 뉴타운(도시개발구역) 2구역에 편입되어 있었다. 따라서 낙찰만 받는다면 환금성이 보장된 물건이었다. 약 4개월 후에 수용보상이 될 예정이었던 것이다.  감정가 2억9000여 만원에서 1회 유찰되어 최저가는 2억3000여 만원. 감정평가 시점을 보니 2005년 8월이었다. 따라서 인근지역이 도시개발구역으로 지정되고 난 후 지가가 계속해서 급등한 것을 감안한다면 평가시점으로부터 6개월 이상 지난 관계로 평가차액까지도 기대할 수 있는 물건이었다.

김씨는 이에 법원기록과 감정평가서만을 확인한 후 이 물건이 곧 수용될 물건이고 토지물건인 관계로 별다른 확인사항이 없을 것으로 판단했고 현장 확인을 생략한 채 응찰을 결심했다. 매각(입찰)일에 최저가에서 3000만원을 올려 2억6200여 만원으로 응찰가를 정한 김씨. 경쟁자가 1명 있었으나 아슬아슬한 차이로 최고가 입찰자로 결정됐다.

예상 보상가에서 소유권 이전 비용 및 제세공과금을 공제한다고 해도 약 3000만원 이상의 수익이 예상됐기 때문에 기쁨은 컸다. 잔금납부시점으로 보면 약 3개월 만에 11%의 투자수익이 실현되는 것이었기에 기쁨은 당연했다. 무사히 잔금납부와 소유권이전등기를 마치고 약 3개월이 지나자 은평뉴타운 사업 시행자인 SH공사로부터 한 통의 등기 우편물이 도착했다. 협의보상가가 결정됐으니 계약을 체결하라는 내용이었다.

대박물건인 줄 알았더니  아뿔싸! 쪽박 물건이네

그런데 이게 웬 날벼락인가. 김씨는 경악을 금치 못했다. 협의보상가가 7770만원에 불과했기 때문이었다. 눈을 부릅뜨고 다시 보아도 금액은 같은 액수였다. 우여곡절 끝에 사연을 알아보니 법원경매에서는 임야 부분을 잡종지로 이용 중이라고 대지로 평가했고 수용보상평가에서는 지목 그대로 이를 임야로 평가했다. 지목상 임야이지만 대부분 전 또는 잡종지로 이용 중인 관계로 관련법령에 따라 지목에 관계없이 실제 이용현황대로 평가해야 한다.

하지만 이 건의 경우 임야를 불법으로 형질 변경한 경우에 해당되므로 실제 이용 현황에도 불구하고 수용보상 평가에선 지목인 임야로 평가된 것이다. 즉 불법으로 형질변경 된 토지는 실제 이용현황에 관계없이 원래 지목에 따라 평가된 것이다. 김씨는 협의보상 계약체결을 거부하고 수용재결까지 갔지만 결과는 별반 차이가 없었다.

결국 그는 공탁된 수용 보상가를 수령한 후, 본건의 경매감정평가업자를 상대로 법원에 손해배상 청구소송을 제기했다. 소 제기 후 1년 동안의 지루한 법정공방 끝에 김씨는 지난 8월말에 1심에서 원고 일부승소판결을 받았다. 판결의 내용에 따르면 경매 감정평가 업자에게 허위로 평가서를 작성한 불법행위에 따른 손해배상 책임을 인정했다.

책임은 모두 낙찰자의 몫

하지만 김씨에게도 임야의 실제 이용 현황 및 그 가치 확인 등을 소홀히 한 채 감정평가서만을 의존해 매수 신고한 과실 등을 물어 총 손해액 중 70%에 해당하는 1억2900만원에 대해서만 손해배상금으로 지급하라고 판시했다. 본 사건은 2009년 8월 현재까지도 피고, 원고 모두가 2심에 항소, 언제 끝날지 모를 항해(?)를 하고 있다.
 이렇듯 경매감정가를 그대로 믿고 현장 확인과 실제 조사 없이 입찰하는 경우 그 책임은 모두 낙찰자의 몫으로 남게 될 수 있다. 감정가는 그야말로 참고 정도만 할 가격이라고 생각하자. 입찰가를 정하는 것은 그렇게 쉬운 일이 아니다. 철저한 사전준비만이 성공의 열쇠다.