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========== 16년 동안 20배 상승한 아파트 ========== ▶▶ 16년 동안 20배 가까이 상승한 아파트가 있습니다. 재건축아파트인 서울 송파구 잠실1동의 주공 15평형이 88년 10월에 4천3백만원이던 것이 지금은 8억2천만으로서 16년동안에 19.1배 상승하였습니다. 복리이율로 환산하면, 연평균 20%의 상승률입니다. 제가 잘 아는 사람 중에도 이 아파트를 가지고 있는 사람이 있습니다. 그 아파트를 가지고 있지 않은 사람 입장에서 배아파하자는 뜻에서 하는 얘기가 아니라 이것을 통해서도 우리가 생각하고 배울 점이 있음을 얘기하고자 합니다. ------------------------------------------------------------------------------ ▶▶ (1) 16년 세월 동안 계속해서 이아파트를 가지고 있는 사람이 그렇게 많지는 않습니다. 제가 아는 사람도 지금 그아파트의 보유자이지만, 매입한 시점이 아주 오래되지는 않습니다. 어떤 투자대상에서 우리가 외형적으로 부러워하는 만큼의 수익률은 특정 기간 대비한 수익률입니다. 그러한 기간의 초기에 매입을 하여 수익률이 최고로 달하는 시점까지 보유하게 되는 경우는 드문편입니다. 특히 주변에서 보기에 재테크를 잘 한다는 사람일수록 이럴 확률은 낮은 편입니다. ▶ 긴 시간에 걸쳐 가격이 크게 올라가더라도, 시간경과에 따라서 상승속도가 일정한 것이 아니라 상승할때는 가파르게 상승하다가, 어떤 요인이 생기면서 조정을 받거나 하락하기도 합니다. 레버리지효과를 얻기위해 대출까지 받아서 투자한 다음에 시세 변화에 민감하게 신경을 쓰면서 오랜 기간 보유한다면 투자대상에 관련된 주변상황의 변화가 생길 때마다 어떻게 해야할까에 초조해지기도 합니다. ▶ 따라서 무조건 끝까지 보유하기보다는, 오르는 장기사이클의 도중에 나타나는 작은 사이클의 변곡점 근처에서 팔게되는 사람이 생기면서 손바뀜이 일어나게 됩니다. 지금 강남의 땅이 예전에 말죽거리 벌판이던 시절에 비해서 가격상승은 천문학적이라 하겠지만 부모에게 물려받은 말죽거리 벌판의 땅을 가지고 있던 사람으로서 지금까지 가지고 있는 사람을 찾아내기는 아마 쉽지 않을 것입니다. ▶ 주식시장에서도 우량대형주에 장기투자하라는 말을 보통사람은 물론이거니와 자산증식에 관계되는 일을 하는 사람들로부터도 쉽게 들을 수 있습니다. 삼성전자를 몇 년도에 사서 지금까지 계속 가지고 있었으면 그 수익률이 지금 얼마라고 얘기하면서 그 어떤 투자보다도 훨씬 높은 수익률이라는 것을 선전합니다. ▶ 그러나 그런 말을 하는 사람 대부분은 실제로 그렇게 주식을 보유하면서 투자하지 않습니다. 고객을 많이 끌어모으기 위한 선전의 말이고, 사람들에게 실제 효과를 가져올 현실성은 크지 않습니다. 부동산에 관해서도 마찬가지 입니다. 긴 세월동안에 엄청난 높은 수익률을 획득하게 되는 사람을 보자면, 시시각각 변해가는 재테크의 주변환경과 정보에 밝은 사람보다는 무엇이 어떻게 돌아가는지 잘 모르면서 묻어두는 경우가 많습니다. ▶ - 조상이 물려준 부동산인데 함부로 처분할 수 없어서 그대로 묻어두게 된 경우, - 돈 굴리는 방법 잘 모르고 그저 열심히 일하면서, 벌어서 돈 모이는대로 부동산에 묻어둔 경우, - 여러사람이 공동소유로 되어있어서, 이해관계가 서로 맞아떨어지지 않은채 방치해둔 경우, - 외국에 오랫동안 나갔다 들어왔더니 가격이 엄청나게 올라있는 경우, - 기타 등등 나름대로의 이유가 있는 경우들이 흔합니다. ▶ 재테크에 밝은 사람은 어떤 투자대상의 장기 상승사이클의 중간중간 나타나는 중기나 단기 상승사이클에 편승하는 수익을 내게 마련입니다. 잠실주공 재건축 아파트도 지나고 보니 장기상승 사이클이였지만 80년대말, 90년대중반, 2000년대전반부의 중기사이클을 타면서 상승해왔습니다. ▶ 부동산으로 정말 부자가 된 사람들 중에는, 발빠르게 유망 투자대상을 쫓아다닌 사람도 있기는 하지만 긴 안목으로 바라보면서 장기투자한 사람이거나 잘몰라서 어찌하다보니 또는 본의 아니게 형편상 오래 보유하게 된 사람이 많다는 사실을 잘 알아두면 좋겠습니다. ▶ 다만 한가지 유의할 점은, 아무 부동산이나 세월이 많이 흐른다고 해서 일반적인 투자에서의 시장수익율을 훨씬 초과할 정도로 엄청나게 오르는 것은 아닙니다. 아무리 세월이 흘러도 오르는 폭이 물가상승율에도 크게 못미치는 경우도 있습니다. ------------------------------------------------------------------------------ ▶▶ (2) 장기투자는 너무 먼 미래에 대한 불확실성을 담보로 안은채 가야하는 것이라서 그런 것이 싫은 사람은 중기나 단기 투자를 해야하는데 그러기 위해서는 정보수집에 능하고 그 판단이 가급적 빨라야합니다. ▶ 제가 아는 사람으로서 강남 인기지역 재건축아파트를 몇채 소유하였고 부동산투자에 많은 관심을 가진 사람도, 여러 부동산업자들과 교류를 가지면서 정보를 수시로 취하며 매스컴이나 부동산업자의 말에만 의존하지 않고 발로 뛰면서 열심히 돌아다녀 직접 확인해보고 정부의 정책방향에 대해서도 늘 안테나를 세워놓고 모니터링을 열심히 합니다. ▶ 남의 말에만 의존해서 투자하는 사람은 투자대상이 될 부동산의 허점을 제대로 파악하지 않아서 낭패보는 경우가 생기기도 하며, 그 부동산의 대중적인 인기도가 너무 크게 올라간 상태에 뛰어들어서 지나고 보면 뒷북을 치는 경우도 흔히 있습니다. ▶ 또는 "꿩대신 닭"이라는 속담처럼, 유망한 핵심부동산의 가격이 너무 올라 부담스러워서 사지 못하고 있을때 사람들의 들 뜬 분위기에 편승하면서 돈을 벌기 위해서 부동산 관련업계에서 내놓는 아류작에 해당하는 부동산을 매수하게 되는 경우도 흔합니다. 그러나 부동산시장이 전반적으로 주춤해질 때에는 아류작에 해당하였던 부동산이 우선적으로 먼저 하락을 하여 속상하게 되기도 합니다. 부동산은 환금성이 떨어지는 약점이 있어서, 뒤늦게 후회하고 팔려고 해도 사려는 사람이 나타나지 않아 애먹기도 합니다. ------------------------------------------------------------------------------ ▶▶ (3) 부동산 경우에는 가격의 상승과 하락에 영향을 미치는 요소로서 경제 전반적인 상황, 시중 돈의 유동성과 자금이 흘러가는 방향, 정부의 정책, 이 3가지가 모두다 아주 중요합니다. ▶ 수요공급 문제도 중요한 요소이기는 한데, 부동산에서는 의외로 수요공급이 가격변화에 별 영향을 안주는 경우도 흔합니다. 특정 부동산을 가지고 있는 사람들이 당장 돈이 아쉽지는 않아서 , 궂이 가격을 낮추면서까지 팔 생각을 하지 않고 그대로 무조건 보유만 하고 있으며 그 부동산을 사려는 수요는 없으면서도 가격은 안 떨어집니다. 더러는 호가 장난에 의해서나 작전성 매매에 의해서 가격을 올려놓기도 합니다. 80평이 넘는 초대형평수이면서 초호화로 만들어진 아파트의 가격이 강세를 계속 유지하거나 가격이 꾸준히 올라가는 경우 중에, 그 아파트를 사려는 사람이 계속 있어서가 아니라 그사람들이 워낙 부자이고 돈을 자주 회전시키고 싶어하는 것도 아니라서, 그 아파트를 현재 만들어져있는 시세보다 싸게 매물을 내놓지 않고 비싸게만 내놓아 그런 경우도 있습니다. ▶ 재테크에서 부자일수록 여유자금이 많기 때문에 돈을 자주 회전시키지 않고, 그 어떤 투자대상이던지 한번 산 것을 오랫동안 보유하는 경향이 강하며 서민일수록 돈을 급히 필요로 하거나 자금을 자주 회전시키려는 경향이 강합니다. ▶ 부동산 가격의 상승과 하락에 영향을 미치는 중요한 요소로 얘기한 3가지 중에서 경제 전반적인 상황은 다른 투자대상에서도 마찬가지로 중요하며 정부정책이 특히 민감하게 영향을 미치는 투자대상이 부동산입니다. 재건축아파트 경우에도 그러한 사실을 뚜렷이 알 수 있습니다. ▶ 과거 보도내용을 보면 재건축아파트가 가격조정을 보일 때와 본격 가격상승을 보이는 것이 정부의 정책과 맛물려 왔다는 것을 알 수 있습니다. 재건축투자를 전문적으로 잘 하는 사람들도 정부정책을 잘 파악하고 이해하는데 노력을 기울였습니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 가격이 상승하다가 95년도에 지루한 횡보를 하던 시절입니다. ===== 재건축 장기간 표류/잠실 주민 속탄다 [매일경제] 1995-09-18 ===== 서울지역의 최대 민원의 하나인 2만1천2백50가구의 오래된 잠실 주공및 시영 아파트 재건축문제가 장기간 표류해 해당주민들의 민원이 증폭되고 있는 가운데 서울시와 해당구청이 재건축규모를 놓고 마찰을 빚고 있다. 특히 지난해말부터 계속 미뤄진 이문제가 민선 시장취임이후 곧바로해결될 것을 기대했던 아파트주민들이 아직까지 저밀도지구해제여부도 결정되지 않자 조만간 강력한 집단행동도 불사하겠다는 입장이어서 잠실재건축문제는 뜨거운 시정현안으로 비화될 조짐이다. 지역 주민들의 민원인 저밀도지구재건축사업을 놓고 도시의균형발전을 주장하는 서울시와 해당지역주민들의 이익을 대변하는 구청간에 커다란 갈등이 빚어지고 있다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 해당지역주민들의 열망에도 불구하고 서울시에서는 강력한 의지의 정책을 폈습니다. 이로 인하여 재건축시장은 얼어붙은채 정부 눈치만 보면서 가격이 제자리 걸음을 하고 있었습니다. ===== 재개발·재건축 기준 대폭 강화 / 서울시 내년 인허가분부터 일부적용 [매일경제] 1995-09-25===== 서울시는 도시의 균형발전을 유도하기 위해 재개발 재건축사업이 예상되는 지역에 대해 용적률 및 층고등을 제한하는 주택시가지 정비방안을 마련, 무분별한 재개발 및 재건축을 억제해 나가기로 했다. 서울시는 무분별한 재개발 및 재건축사업에 따른 고층고밀화로 극심한 교통난, 도시경관 저해등 새로운 도시문제가 양산되고 있다는 지적이 제기됨에 따라 도시계획 차원에서 재개발및 재건축 아파트의 용적율을 대폭 제한할 방침이라고 밝혔다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 그러다가 재건축에 유리하게끔 정부의 방향이 바뀌었습니다. 이로 인하여 재건축 아파트 가격이 다시 빠른 속도로 상승하기 시작하였습니다. =====서울 저밀도지구 재건축규제 완화하자 / 택지개발지구 아파트도“꿈틀” [서울경제] 1996-11-26===== “상세지역 지정땐 고층재건축 가능” 기대/개포고덕 등… 가격 폭등세 매물 회수도. 서울시내 저밀도지구 아파트 재건축규제가 풀리면서 이 여파가 개포, 고덕지구 등 택지개발지구 아파트로 번지고 있다. 이에 따라 저밀도지역 재건축문제로 홍역을 치르고 있는 서울시가 「뜨거운 감자」로 떠오를 택지개발지구 아파트 재건축 문제를 어떻게 처리할 지 관심이 모아지고 있다. 강남 개포지구, 강동 고덕지구 등 택지개발지구내 아파트 주민들은 조합을 구성하는 등 고층아파트로 재건축을 추진하고 있으나 택지개발사업 업무처리지침에 묶여 사실상 재건축이 불가능한 상태였다. 그러나 서울시가 저밀도지역 재건축 규제 완화발표이후 개포, 고덕지구등 택지개발지구내 아파트 주민들이 『최소한 저밀도지역 수준까지는 재건축할 수 있을 것』이라는 기대감으로 매물을 회수하는 바람에 가격이 덩달아 큰 폭으로 오르고 거래마저 거의 끊겨버리는 등 부동산유통시장이 큰 혼란에 빠져들고 있다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 이로 인하여 재건축아파트 시세가 본격적으로 상승하다가 IMF만나면서 전체적으로 크게 하락하였다가 2000년대 들어서 아파트 가격 상승을 주도하는 주된 요인으로 등장하였습니다. 왜냐면 2000년대 들어서도 정부에서는 강남의 재건축시장을 부추기는 정책을 펴나갔기 때문이며 재건축아파트 가격의 폭등세를 불러일으키고, 그 여파로 인하여 주변 다른 아파트들의 가격 상승이 부추겨져왔습니다. ===== 강남 아파트 재건축이익 강북 2배 [서울경제] 2003-02-26 ===== 서울 강남권 아파트의 재건축 개발이익이 강북권의 2배를 웃도는 것으로 나타났다. 한국감정원에 따르면 아파트 재건축시 강남권 아파트 재건축조합원이 받는 평균 보상가격은 평당 825만원으로 분석됐다. 이는 강북권의 평당 보상가 375만원과 경기지역의 50만원에 비하면 각각 2.2배와 16.5배에 달하는 것이어서 재건축으로 인한 지역별 부의 격차가 더욱 벌어질 전망이다. 무상지분도 40% 차이 보여=특히 조합원이 재건축을 통해 무상으로 입주할 수 있는 아파트 평형도 강남권이 강북권 보다 40%가량 넓은 것으로 조사됐다. 용적률 250%를 기준으로 재건축할 때 강남권 재건축 조합원이 무상으로 배정 받을 수 있는 지분(무상지분율)은 기존 대지지분의 171.8%인 반면 강북권은 133.9%에 불과했다. 기존의 대지 지분인 아파트라면 강남권 조합원은 재건축을 통해 30.9평까지 무상으로 배정 받을 수 있지만 강북권 조합원은 24.1평만을 배정 받는 셈. 평당분양가는 강남권이 강북권보다 41.6%나 높음 =한국감정원 재건축사업단장은 “같은 돈을 들여 얼마나 비싼 아파트를 짓느냐가 수익성으로 귀결된다”며 “이에 따라 분양가격이 비싼 지역의 재건축조합원이 훨씬 많은 개발이익을 갖는 부의 불균형 구조는 더욱 심화될 것”이라고 말했다. |
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- 2004.07.01 16년동안 20배 상승한 아파트
칼럼모음/행복투자2004. 7. 1. 03:34
