충남 아산시 온천동에 사는 A씨는 최근 간선도로에서 약 10여m 떨어진 곳에 위치한 농지 800여 평을 선친으로부터 물려 받았다. 농사지을 생각은 없는 터라 매각하려 했으나 도로와 인접하지 않은 소위 '맹지' 라는 이유로 인근 도로변 농지가 평당 40~45만원, 중심도로 인접지는 70~90만 원을 호가하는데 비해 평당 20만 원에 불과했다.
그래서 그는 '토지 리모델링' 이라는 새로운 재테크 방법으로 토지의 가치를 높이는 작업을 하기로 했다. 우선 토지의 상태 분석에 들어갔다. 단점은 도로보다 낮고 굴곡이 많은데다 진입도로가 없다는 것이고,장점은 도로에서 10m밖에 떨어지지 않은 인접농지인데다 도로 건너편으로 대형음식점들이 들어서면서 개발이 시작됐다는 것이었다.
다음은 리모델링시 토지의 부가가치 상승분과 리모델링 비용에 대한 비교분석이었다. 전문가에게 의뢰한 결과 토지 성토 및 정리작업에 1,270만 원, 도로개설작업에 590만원, 나무 구입비 500만원,기타 제비용 950만 원 등 모두 3,310만 원 가량이 소요되는 것으로 분석됐다. 적금을 해약하고 2,000만 원의 대출을 받아 비용을 마련했다.
A씨는 우선 도로보다 저지대인 이 땅의 효율성을 높이기 위해 도로와 같은 높이로 땅을 메우기로 하고 농지 주변의 공사현장에서 버려진 흙을 주고 이용하고 모자라는 흙은 사서 쓰기로 했다. 도로와의 고도 차이가 심한편이 아니라 쉽게 작업을 마칠수 있었다. 다음은 도로개설 작업이었다. 일단 도로에서 농지까지 진입로가 없어 땅의 가치가 떨어진다는 점을 감안해 관할 관청과 협의, 폭 4m에 길이 9m의 도로를 냈다. 평평해진 땅에는 유실수 50여 그루를 심어 그럴싸하게 꾸몄다.
지금 이 땅의 가격은 상속 당시보다 무려 2.5배가 오른 평당 52만원에 달한다. 3,310만 원을 투입해 자산가치를 2억 6천만 원 가량 높인 것이다
위의 사례처럼 자신이 보유한 토지를 가공해 그 가치를 올리려는 투자자들이 늘고 있다. 낡은 주택을 개,보수 또는 대수선 등으로 부가가치를 높이는 주택리모델링의 원리를 토지에 적용한 '토지리모델링' 이다. 물론 모든 땅이 리모델링의 대상이 되는건 아니지만 농지든 임야든 방법을 찾는다면 얼마든지 가치를 상승시키는 방법은 있다.
있는 땅을 활용하든 땅을 사서 가공을 하든 현명한 투자를 하고싶다면 이제부터라도 토지리모델링에 대해 관심을 가져보라. 대부분의 투자자들은 계획관리지역 같은 법률상 제한이 없는 완벽한 매물만 찾는다.그러나 흠이 없는 물건은 제값을 다 줘야 할 뿐더러 옛날 방식처럼 주변 개발흐름에 그 땅의 팔자를 맡긴채 기다리기만 하는 경우가 많다.
잘못 산 땅 때문에 고민하는 사람들이 너무나 많다. 이제는 토지로 수익을 확보하려면 과거의 전형적인 투자방식에서 벗어나야 한다. 진짜 돈되는 정보가 없다면, 대박은 고사하고 최소한의 수익마져도 이젠 아이디어가 없다면 장담할 수 없는 것이다. 정책의 흐름에 편승하되 법의 틈새를 조금만 활용한다면 정부에서 허용하는 토지의 형상을 바꾸는 정도는 얼마든지 할수 있다.
가령, 예를 들어 임야의 경우 경사를 낮추고 골을 메우려면 절토(切土)와 성토(盛土)작업을 하는데 지면의 높이를 50cm이상 높이거나 낮추는 것을 형질변경이라 한다. 이 경우는 산지전용허가를 받아야 하지만 50cm 미만의 절토와 성토는 허가없이 할 수 있다. 임야를 가지고 있다면 경사도를 파악하고 이러한 경사를 낮추는 작업이나 농지로의 개간(여부 확인후), 토지로 전환하는 등록전환(토임), 값어치 없는 나무가 있다면 산림청의 허가를 받아 수종갱신의 명분으로 간벌 후 수요가 많은 묘목을 심어 임업을 하고 사이마다 약초,버섯이나 매실, 고로쇠 같은 크게 자라지 않는 나무를 키워 생산성을 높일 수도 있다.
첫번째는 역시 맹지에 진입로를 내 접도상태를 확보하는 것이다. 전국 어디든 맹지라서 홀대 받는 농지와 임야가 무수히 많다. 이러한 맹지들을 잘 살펴보면 의외로 쉽게 도로를 낼 수 있는 땅 들이 많다. 찾아볼 일이다.
진입로가 있다 하더라도 길이 좁거나 삐뚤하거나 움푹 꺼져 물이 고이는 등 안예쁜 땅들도 많다. 이런 땅들도 지자체의 지원을 받을 수도 있고 또, 인근지주나 주민들과 십시일반으로 돈을 모아 형태를 바꿀수 있다.
3. 돌과 잡초를 제거하고 유실수를 심어 화장(化粧)시킨다
땅은 두가지가 좋으면 높은 값을 받는다. 첫째는 용도의 다양성이고 둘째는 깨끗하게 정돈된 모습이다. 보기 싫은건 모조리 치워라. 헐 벗었다면 나무를 심어라. 일단 예쁘면 다른건 용서가 된다.
최근 들어 용도지역변경이 많이 발생하고 있다. 이유인 즉, 도시관리계획과 대규모 개발지 주변 도시지역 편입,그리고 인구증가지역의 도시 확장으로 기존의 농림지역과 관리지역 등이 도시지역 편입예정지인 시가화예정지로 지정되고 있다. 용도지역이 변경된다는 것은 토지의 운명이 바뀌는 것이다. 인구증가지역과 도시기본계획을 주목할 필요가 여기에 있다.
6. 농지, 임야, 초지(草地)의 전용(轉用)과 지목변경
지적법상 28개의 지목은 일필일목의 원칙, 주지목 추종의 원칙, 영속성의 원칙, 사용목적 추종의 원칙에 의해 전용가능한 토지와 용도가 정해져 있다. 흔히 지목변경은 농지와 임야, 초지가 지목변경의 대상이 되며, 대체로 대지,잡종지,공장용지, 창고용지,주차장용지등으로 지목변경이되면 적어도 3배이상의 지가상승을 가져올수 있다.
분할은 1필지를 2필지 이상으로 나눠 등록함을 말하며, 합병은 2필지 이상을 1필지로 합쳐 지적공부에 등록하는 것을 말한다. 이 때 바로 지적법상 새로운 토지가 탄생하고 따라서 이러한 토지는 새 기준에 맞는 대우를 받는다. 없던 토지가 새로 생산되는 것이다. '국토의계획및이용에관한법률' 제 84조에 그 비법이 숨겨져 있다.
근저당, 압류나 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 사법상 하자가 걸린 문제있는 토지는 해결 가능한 고수들 에게는 근사한 먹잇감이 된다.
모든 투자는 기초조사 단계에서 'SWOT분석' 이 선행된다. 강점과 약점, 기회요인, 위협요인을 미리 분석하고 매입해야한다. 어떠한 경우에도 피해를 예방하고 최소화할수있는 대비책이 준비되어 있어야 한다. 토지시장의 트렌드도 현실은 정책보다는 시장의 흐름에 크게 좌우되는 시대다. 정책이 좌초되어 수 많은 피해자를 양산한 결과를 우리는 얼마전 '경부대운하' 라는 제목으로 학습하지 않았는가ㅡ.
필자는 가장 확실하게 수익을 낼 수 있는 유일한 방법은 " 알고 덤비자 " 라고 말하고 싶다. 잘되든 못되든 일단 선택을 했으면 그 결과에 대한 책임은 나 자신에게 있다는 걸 명심하고 결단을 내려야할것이다.
