|
<< 아파트 종목 선정이 중요한 이유: 아파트 가격 차별화 시대 >> ▶▶ 이 글은 부동산에 관련된 특별한 정보를 활용하는 경우나, 경매를 잘 활용하거나, 지역별 개별 재료가 따르는 아파트를 매매하여 수익을 높이는 경우를 제외하고 일반인이 평범하게 기존의 아파트나 분양하는 아파트를 구입하는 경우에 대한 글입니다. ▶ 사실 일반인들은 부동산에 관련된 정보나 개별재료를 활용하여 부동산구입이나 투자를 하는 경우보다 나이들어가면서 집을 구입할 필요가 생겨서, 또는 집을 구입할만한 형편이 어느정도 생겨서, 또는 아파트가격이 오르는 시기에 상대적으로 불안한 마음에 구입하는 경우가 흔합니다. ▶ 이럴 때 흔히, 어떤 부동산이 미래에 상대적으로 더 오를 가능성이 클지를 생각하기보다는 자신의 경제적인 형편이나 교통여건 기타 개인적인 입장에 맞추어서 구입하는 경우가 흔합니다. 주식을 살 때에는 미래에 오를지 여부를 매우 심각히 따지면서도, 주식투자하는 돈보다는 훨씬 더 많은 돈을 투여하고, 때로는 자신이 살게 될 집에 집중투자하면서 막상 미래에 상승의 확률을 신중히 고려해볼 생각을 심각히 안하곤 합니다. ▶ 그러나 이제는 모든 아파트 들이 비슷한 정도로 오르는 시기는 이미 지나가고 있어서 주거하는 아파트를 통하여 재테크효과를 원하는 사람이라면, 아파트별 가격차별화 현상을 염두에 두는 자세가 필요합니다. 주식시장에서도 모든 종목이 비슷하게 상승하는 동반상승기가 아니라 주가차별화 현상이 있는것과도 마찬가집니다. ▶▶ 아래 첨부한 그림을 참고로 하면서, 설명을 보시면 되겠습니다. 1980년대 말부터 지금까지 16년동안 아파트 가격 상승기는 아래와 같이 구분됩니다. -- 1차 본격 상승기: 80년대말부터 91년까지 있었던 상승기로서 대폭등기였습니다. 이후 후유증으로 폭락기가 1년동안 나타났고, 그뒤로 95년까지 횡보기가 이어졌습니다. 그뒤 다시 96년가을부터 97년까지 상승이 잠시 이어지다가, IMF만나면서 98년까지 하락하였습니다. -- 2차 본격 상승기: IMF 바닥찍은 이후 98년부터 2000년까지 상승하였고, 잠시 1년정도 횡보에 가까운 상태를 나타내다가 다시 2001년부터 큰 폭의 상승이 나타났습니다. -------------------------------------------------------------------------------- ▶▶ 2번의 본격상승기에서 각지역 아파트별 가격의 상승률이 어느정도 되었는지를 아래 첨부한 그림을 통해서 살펴보겠습니다. 비교의 형평성을 유지하기 위해서 지은지가 15년 이상이 되었고, 아파트 단지 규모가 나홀로단지처럼 적은 단지가 아니라 어느정도 규모가 되는 곳으로 하였고, 한국인이 가장 선호하는 30평대의 아파트중에서 각 지역마다 하나씩 임의로 선정하였습니다. ▶ (1) 1980년대 말부터 1991년까지의 상승기에서는 거의 모든 아파트가 2.5 배 ~ 3.4 배의 상승률을 보였습니다. 각 지역 아파트별 상승률의 차이는 그다지 크지 않아서 동반 상승기라 하여도 큰 무리는 없습니다. 면목동 한신아파트가 6.6천에서 1.98억원으로 3배 올랐듯이 싼지역의 아파트 중에서 상승률이 높게 나타나기도 하였습니다. ▶ (2) 1998년부터 지금까지의 상승기에서는 각 지역 아파트별 상승률이 상당히 크게 차이가 나고 있음을 알 수 있습니다. 인기지역 아파트는 3 배 ~ 3.5 배의 상승률이 나타난 반면 비인기지역의 아파트는 1.5배 내외인 것을 그림에서 볼 수 있습니다. 즉, 2000년 들어서는 지역별 가격의 차별화가 크게 진행되어왔음을 알 수 있습니다. -------------------------------------------------------------------------  ▶▶ 이는 1980년대 말에는 아파트 보급현황에 비하여 전반적인 수요가 매우 큰 상황에서 지역마다 수요가 골고루 크게 생기면서 비싼 지역이건, 싼 지역이건 상승률이 골고루 나타난 것입니다. 그런데 2000년 이후에는 수요대비한 아파트보급율이 10여전에 비해서는 분명 더 좋아진 상태에서 정부에서 시중 돈의 유동성을 강화시킨 효과에 의한 아파트 가격상승이 크게 나타난 측면이 커서 돈 많은 사람들이 선호하는 아파트에 돈이 더 몰리면서 가격상승이 더욱 크게 나타난 것이고 돈 적은 사람들이 주로 사는 아파트에는 돈이 상대적으로 적게 몰리면서 가격상승이 적게 나타난 것입니다. ▶ 이러한 현상은 추세적인 변화이기 때문에 앞으로 계속 이어지리라 전망됩니다. 인구증가율은 점차 줄어들고 있고, 아파트보급율은 높아지고 있기 때문에 수요공급 구조는 시간이 흐를수록 분명 계속 개선되어갑니다. 따라서 신규 개발지역이 아닌 기존의 일반주택지역들이 어디나 비슷한 정도로 무차별적으로 가격이 오르는 시기는 이미 거의 지나가고 있다고 보여집니다. ▶ 당장 아파트 보급률이 완전하지 못하다고 해서 아파트 가격이 계속 오를 것이라는 단순한 전망을 하는 곳들이 있지만, 전국 아파트 가격의 평균은 오르는 시기라 하더라도 문제는 모든 아파트가 늘 똑같은 인기도를 나타내면서 똑같은 가격상승을 보이느냐는 점이 중요합니다. ▶ 새롭게 아파트를 필요로 하는 사람의 숫자가 과거보다는 상대적으로 줄어든다면 상대적으로 사람들이 몰리는 아파트와 그렇지 않은 아파트의 구분이 뚜렷이 나타나게 되는 것입니다. 따라서 돈이 몰리는 여건에 해당하는 아파트, 부자들이 선호하는 아파트가 가격 상승률에서 상대적인 우위를 점하는 시대가 진행될 것입니다. ▶ 어떤 자본주의형 상품이건 간에 [공급증가/수요증가] 비율이 커질수록 이런 현상이 흔히 나타납니다. 이런 현상을 주택에 대해서 좀더 구체적으로 설명을 하면, 돈이 많은 사람들은 돈이 아쉽지 않기 때문에 궂이 싸게 팔려는 경향이 적습니다. 그러나 돈이 적은 사람은 형편이 조금만 힘들어져도 주택을 팔아야하는 경우가 생기기도 합니다. 또한 돈이 적어서 싼 아파트에 살던 사람이 경제적으로 좋아짐에 따라서 싼 아파트를 팔고 좀더 좋은 비싼 아파트를 사려하게 됩니다. 이렇게 하여 싼 아파트에는 매물이 더 나오게 되어 가격상승에 걸림돌이 되고 비싼 아파트는 팔려는 사람보다 구입하려는 사람이 더 늘어나기에 상대적으로 유리한 구조가 됩니다. ▶ 옷을 보더라도, 비싼 옷이라고 해서 반드시 수요가 공급을 초과하는 것은 아닙니다. 공급에 비해서 수요가 많아서 고급옷 가격이 비싼것만은 아닙니다. 부자들이 선호하는 고급옷은 팔리지 않은해 있더라도 궂이 싸게 팔지를 않습니다. 고전경제학 이론에서처럼 수요와 공급이 만나는 점에서 가격이 결정되는 것은 대중적인 상품으로서 수요와 공급이 동시에 다 원활하게 이루어지면서 유연하게 변화가 나타나는 경우에 주로 해당합니다. ▶ 일반서민으로서 자산 증식에 많은 관심을 가졌으면서 아파트를 자신의 거의 전재산으로 투자하면서 주거하려는 사람이라면 재테크효과가 얻어지기에 상대적으로 유리한 아파트를 선택하는 것이 더더욱 중요합니다. “ 가난해도 부자의 줄에 서라 ”는 유태인의 격언이 있듯이, 아파트를 구입할 때에도 “ 가난해도 부자의 아파트를 사라 ” 는 말을 떠올려볼 수도 있습니다. ▶▶ 만약에 가난해서 가격이 너무 비싼 부자의 아파트를 사기에는 형편이 허락되지 않으면서, 자기가 주거하는 집을 통해서 재테크 효과를 얻고 싶다면 부동산 정보와 개별재료에 의하여 미래에 새로운 주거가치가 예상되는 아파트를 사는 것이 필요합니다. ▶ 이럴 경우에는, 지금 당장은 그 지역의 주거여건이나 생활여건, 교통여건 등이 좋지 않음을 감수하면서 살 각오를 해야합니다. 왜냐면 지금보다 미래에 가격이 올라가려면 지금보다 미래에 주거여건이 좋아져야하는 것인데, 역으로 얘기하면 지금 당장 주거여건은 상대적으로 더 나빠야한다는 얘기가 됩니다. ▶ 주식에서도 기관이나 외국인이 사는 비싼 종목을 사지 않을 경우에, 당장은 액면가 이하이거나 저가의 주식이지만, 새로운 변화에 의해서나 재료 출연이 나타날 때 엄청난 상승을 하는 경우가 종종 있습니다 물론 지금의 주가가 싸면서, 미래에도 그회사가 좋아질 가능성이 없거나 아무재료도 나타나지 않는다면 영원히 싸구려 주식으로 버려질수 있습니다. ▶ 어떤 투자에서나 동반상승이나 동반하락은 마음이 편합니다. 오를때 남의 것과 내것이 함께 오르니까 배아프지를 않습니다. 내릴 때에도 내것이 내려서 손해는 나면서도 남의 것도 함께 내리니까 위안이 됩니다. 그러나 오르더라도 내것은 조금 오르면서 남의 것이 크게 오를때 내것이 오르는 즐거움보다는 상대적으로 배아파서 속상한 것이 더 심합니다. ▶ 돈이 많은 사람은 약삭빠르지 않더라도 저절로 가격차별화 현상에 유리한 입장으로 살아가게되고 아니면 약삭 빠른 사람들은 가격차별화에 잘 대처합니다. 반면에 돈도 적고 순진한 서민은 가격 차별화 시대에서는 상대적인 불이익을 받게되곤 합니다. 그런 점이 저로서는 안타깝습니다. ▶ 아래 첨부한 그림을 보면서 위의 설명들을 잘 음미하고 확인해 보실수 있습니다. (아파트시세는 (주)부동산뱅크 네오넷의 데이터를 이용하였습니다.) ------------------------------------------------------------------------  ▶▶ 아파트 가격 차별화와는 별개의 문제로서, 이 그림을 통하여 한가지 언급할 것이 서울에서 뿐만 아니라 우리나라 전국에서 가장 인기있는 지역의 아파트에 해당하는 서울 강남구 대치동의 선경아파트가 많은 사람의 부러움을 받을 정도로 가격이 크게 오른 아파트이지만 지난 16년간 복리로 계산한 연평균 상승률은 14.4% 라는 점입니다. ▶ 여기 그림에서 가장 적게 상승한 아파트는 연 6.2%의 상승률로서 인기지역이나 되어야지 장기적인 연 평균상승률이 10%대를 나타내고 그렇지 않은 지역은 각 시대별로 변해가는 시중금리의 평균가격에도 못미치는 것입니다. 더욱이 이런 상승률은 출발지점이 아파트 가격이 대폭등하는 초동기로 잡았을 경우의 수치이므로 장기적인 상승률 계산에서 매우 유리한 수치에 해당합니다. 일반적으로 본다면, 장기적으로 가장 크게 상승할 아파트를 구입하게 될 확율은 대단히 낮은데 운이 좋아 그런 아파트를 산 경우라도 장기적인 상승율이 이정도이니 어떤 투자에서건 연 10%의 수익률을 우습게 여길 것이 아님을 알 수 있습니다. ---------------------------------------------------------------------------- |
칼럼모음/행복투자2004. 6. 23. 02:56
