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############### 아파트 가격이 더 올라갈까요, 아닐까요 ################# ▶▶ 텐인텐 카페에 들어와보니 사람들이 가장 궁금해하는 점이 앞으로 아파트 가격이 더 올라갈지 아닐지로 파악됩니다. 결론부터 얘기하면, - 전체적인 시각에서 보자면, 이미 작년 하반기부터 고평가영역에 진입하여 상투권에 있다. - 모든 아파트들이 전체적으로 동반상승하는 무차별 상승기는 지나갔다. - 그러나 상투권이라 하여도 모든 아파트가 동시에 급락하는 상황이 쉽게 나타나지는 않을 것같다. - 지역별로, 아파트 별로 선별적으로 상승하는 차별화 장세가 진행될 것 같다. - 그러면서 일부에서는 기존아파트의 가격하락과 신규아파트의 미분양 현상도 이어질 것같다. 이에 대한 구체적인 설명을 번호를 매겨가면서 얘기하고, 끝에가서는 대응전략을 얘기하겠습니다. ▶▶ (1) “아파트 가격 차별화 시대”가 이미 진행중에 있다: 가격 차별화 시대라는 얘기는 모든 아파트가 동반상승하기는 힘들다는 것이며 전체적인 상투권에서는 이미 빗겨나가고 있는 것입니다. 지난 제 글을 검색하셔서 “아파트 종목 선정이 중요한 이유: 아파트 가격 차별화 시대”의 제목으로 올라온 글을 보시면 구체적인 사실을 확인하실 수 있습니다. ▶▶ (2) 90년대 초의 대상투권의 가격과 비교할 때, 충분한 상승률에 도달한 아파트들이 생겨나있다: 2000년대 들어서의 아파트가격 상승보다 더 무섭게 상승하였던 시기가 80년대 말부터 90년대 초까지의 대유동성장세 때 였습니다. 88올림픽 이후 시중에 풀린 돈이 많았던 상태였고, 80년대 말의 주식시장 무차별적인 대폭등기로 인하여 지금과는 달리 일반인들이 주식투자를 통해서 크게 돈을 불려놓은 상태였고, 84년부터 87년까지 주택가격이 하락하는 침체기를 지난 다음에 움추렸던 기지개가 펴지면서 그 힘이 폭발적으로 나타나서 불과 3년동안의 주택가격 상승률이 엄청났었습니다. ▶ 2000년대 들어서 지금까지의 상승시기와 비교해 볼 때 그 당시의 상승기간이 지금보다 더 짧으면서, 상승폭은 더 컸었습니다. 그러한 그당시 대거품성 상승기의 꼭지지점 가격과 지금의 가격을 비교할 때, 일부 지역의 아파트는 90년대 중반까지의 장기침체기, IMF사태로 인한 98년도의 대폭락 등을 겪어간 13년의 세월을 충분히 보상하고도 남을 정도로 가격이 상승한 상태입니다. 저의 지난 글 중에서, “아파트 매입 시점이 중요한 이유”에 올린 그림을 보시면 이 사실을 확인할 수 있습니다. ▶ 선도주가 가격부담을 느끼게 되면, 후발주는 선도주 만큼 크게 오르지 못하였어도 덩달아서 움추리기 마련입니다. 후발주는 특별한 재료가 있는 경우가 아니라면, 일반적인 대세로서 오를 때에는 선도주에 뒤늦게 뒤쫓아서 오르다가 냉각기로 들어설 때에는 선도주보다 가격상승율도 더 미진한 상태에서 더 먼저 가격상승이 멈추거나 하락하는 것은 주식시장에서도 종종 관찰됩니다. ▶ 따라서 동반상승기가 아닌 때에 후발주에 투자하려면 재료를 잘 따져보는 것이 매우 중요합니다. 지나친 폭등기 직후이거나, 침체기로 접어들 조짐이 있는 시기에는, 꿩대신 닭이라는 생각으로 매수하는 것에는 유의를 해야합니다. ▶▶ (3) 실제 수요를 나타내는 전세가격이 약세를 지속하고 있다: 매매가격은 아직도 올라가고 있는 아파트들도 전세가격은 더 이상 올라가지 못하고 있음은 거주를 목적으로 하는 실수요는 일단 정체상태에 접어들고 있음을 나타내고 있습니다. 거주를 목적으로 하는 실수요가 충분히 뒷받침 되지 않는 상승은 한계에 부닥칠 확률이 높아집니다. ▶ 물론 투기성 수요에 의해서 가격은 더 오를수도 있지만 오르면 오를수록 거품의 정도는 그만큼 더 심해지는 것이라서 나중에 폭락까지도 각오를 해야할 것입니다. 그래서 미리부터 적당한 선에서 조절되어 가는 것이 필요한 것입니다. 내가 가진 아파트가 실제 경제상황에 비해서 저평가 정도가 심하다면, 적정수준까지 올라가는 것이 좋지만 내가 가진 아파트가 거품성 가격이라면 나의 아파트라고 해서 무조건 오르면 오를수록 좋다고 생각하는 것은 좁은 생각입니다 그 댓가가 직접적이건 간접적이건 나에게 돌아오게 마련입니다. 어떤 댓가가 돌아오는지에 대해서는 오늘 주제에서 벗어나 있으므로, 다음 기회에 얘기하겠습니다. ▶ 전세가격 동향의 중요성을 실제 사례를 통해서 확인해보시려면, 지난 제 글중에서 “아파트 매매시점을 파악하는 방법에 대하여” 제목의 글을 보시면 됩니다. ▶▶ (4) 아파트 숫자의 증가에 비해 신규수요의 증가는 상대적으로 둔화되고 있다: 우리나라에 자가주택을 가지지 않은 사람들이 여전히 많아서 아파트의 신규수요는 예나 지금이나 증가하고 있습니다. 그러나 예전에 비해서 신규수요의 증가속도는 둔화되고 있습니다. ▶ 신규수요가 증가된다고 해서 아파트 가격이 무한정 올라가는 것은 아닙니다. 과거의 신규수요 증가속도보다 미래의 신규수요 증가속도가 더 작다면 아파트 가격이 장기적으로 계속 상승하더라도 아파트 가격의 상승속도가 과거보다는 줄어들 가능성이 있음이 논리적인 해석입니다. ▶ 아파트 신규수요의 증가속도가 둔화되는 것에는 몇가지 이유가 있습니다. 예전에는 결혼하는 비율이 높고 출산율도 매우 높았지만 지금은 이런 비율이 예전보다 크게 줄어들어 있습니다. 또한, 부모님과 한집에서 살던 가족들이 분가하는 추세가 예전에 갑자기 나타나면서 이에 따른 새로운 신규주택 수요의 증가가 컸습니다. 그러나 지금은 결혼하면서부터 이미 부모님과 함께 살지 않는 경우가 많아져있습니다. 결혼을 하지 않고 미혼으로 사는 사람들이 늘어나고 있고 이들은 아파트가 아닌 원룸이나 오피스텔이나 소형주택에서 사는 경우도 많습니다. 사람은 어디에서나 살면 됩니다. 꼭 아파트에 살아야하는 것은 아닙니다. ▶ 아파트 가격이 왠만하다면, 또는 약간의 무리를 하는 선에서 아파트를 매입할 수 있다면 매입하더라도 아파트 가격이 지나친 고평가상태이면 아파트 매입을 포기하는 사람이 늘어나게 됩니다. 다른 물가나 다른 경제상황에 비해서 아파트 가격만 지나치게 비싸진다면 아파트를 통한 재산증식은 못하더라도 주거비용을 차라리 줄이면서 다른 것에나 신경쓰면서 살자는 사람이 늘어나게 되어 이것도 신규수요의 증가를 줄이는 요인이 됩니다. ▶▶ (5) 정부의 의지가 아파트 가격의 일방적인 상승을 계속해서 막으려 한다: 부동산시장의 흐름이 정해지는데에는 정부의 정책방향과 정부의 의지가 매우 중요합니다. 단기적으로는 정부의 힘이 부동산시장에 크게 약효를 발휘하지 않아서 정부의 시책을 비웃기도 하지만 여러 규제책, 부양책, 부동산 관련 세금제도 등을 통한 정부의 영향력은 장기적으로 본다면 결국 나타나곤 합니다. ▶ 우리나라 내수경기가 워낙 침체이면서 주택경기에 의존도가 높은 상황이라서 부동산경기의 총체적인 침체를 정부에서는 싫어하지만 대부분의 시중 돈이 부동산으로 몰리면서 나타나는 부작용을 정부에서는 피하게 만들어야하므로 아파트는 계속 공급이 되면서도 가격만큼은 어느 정도선에서 조절이 되기를 바라고 있을 것입니다. 주택가격이 비싸질수록 주거비용의 증가에 따라서 근로자의 월급수준도 올라갈 수밖에 없으므로 인건비상승으로 인한 국가경쟁력 약화도 국민 누구에게나 도움이 되지 않습니다. ▶▶ (6) 전세계적으로도 주택시장이 상승에 부담을 느끼고 있다: 지난 몇 년동안 우리나라만 주택가격이 급등한 것이 아니라 주택보급율이 높은 선진국에서조차 주택가격이 크게 오른바 있습니다. 따라서 지난 몇 년간의 국내 아파트 가격의 급상승을 좋지 않은 시선만으로 바라볼 필요는 없습니다. 세계적인 하나의 추세로 보아도 무방한 것입니다. 근래 들어서 전세계가 경제적으로 동조화 움직임을 보이는 경향이 강해지고 있고 주식시장, 채권시장, 부동산시장 어디나 마찬가지입니다. ▶ 그런데 근래들어서 호주의 부동산가격 급락을 비롯하여, 다른 국가에서 주택가격의 거품론 대두와 함께 실제로 하락하는 모습들도 지역별로는 나타남에 따라서 전세계적으로 주택가격이 이미 상투권에 도달해 있는 것이 아닌가 하는 생각을 가질수 있습니다. ▶▶ (7) 장기적인 아파트시세와 연관성이 높은 도시근로자 소득에 비하여 아파트 시세가 고평가되어있다: 단기적이나 중기적으로는 아파트 시세의 등락이 워낙 심하기 때문에 사람들의 실제 경제적인 상황과의 연관성을 느끼기가 힘듭니다. 주식시장도 단기적으로나 중기적으로는 주식 시세의 등락이 워낙 심하기 때문에 실제 경제적인 상황과의 연관성을 느끼기가 힘든 것과도 마찬가지 입니다. ▶ 그러나 국가가 정말로 엄청난 불황으로 계속 이어질 수밖에 없는 상황이라면 주식시장도 결국 그러한 방향으로 변화가 나타날 수 밖에 없으며 국가경제가 정말로 튼튼하게 호황을 누려갈 상황이라면 주식시장도 결국 그러한 방향으로 변화가 나타날 수 밖에 없습니다. ▶ 작년 봄부터 주식시장이 대상승을 이어가면서도 우리나라 실물경제는 어려워서 주식시장의 대상승을 불안한 마음으로 지켜본 사람들이 많았습니다. 체감경기가 뒷받침 되지 않는 상황에서 일반인들이 주식시장에 돈을 적극적으로 집어넣지 못하고 있었습니다. 일부 대기업의 수출호황과 전세계적인 유동성 장세에 편승하여 외국인 투자자금이 많이 들어와서 밀어올린 상승이었습니다. 만약에 우리나라 실물경제가 정말로 좋았다면, 그동안의 상승에서 1000포인트를 벌써 넘었을 것입니다. ▶ 아파트 가격도 아무리 하락을 하거나 아무리 상승을 하더라도 사회적인 여건 및 경제적인 여건과 완전 무관할 수는 없는데 제 나름대로 살펴본 바로는, 장기적인 추세로 볼 때에는 서울지역 아파트의 평당가격이 도시근로자가구의 소득과 연관성이 있음이 확인되었습니다. ▶ 아래 그림에서 볼 수 있듯이, 서울지역 아파트의 평당가격이 장기간에 걸쳐서 오르면서도 시대에 따라서 오르락 내리락 하면서 움직여왔지만 장기 추세선상에서는 도시근로자가구의 월평균소득과 상관관계가 있음을 알 수 있습니다. ( 텐인텐 카페의 자료실 용량이 꽉 차있어서 그림이 본 카페의 자료실에 올려지지 않아서 다른데 올린 뒤 링크를 시켰기 때문에, 아마 그림이 보이지 않는분들이 계실 것입니다 )  ▶ 아파트 평당가격이 가파른 속도로 상승하여 도시근로자 가구의 소득 곡선보다 훨씬 위로 올라가면 결국 언젠가는 도시근로자 가구의 소득곡선으로 회귀하는 것을 알 수 있습니다. IMF시절에는 아파트 가격곡선이 도시근로자 가구의 소득곡선보다 훨씬 밑으로 내려왔다가 다시 회복되면서, 오히려 더 높이 올라갔고, 아직도 그상태가 계속 진행중에 있습니다. ▶ 이러한 사실에 근거한다면, 지금은 아파트 가격의 지나친 고평가 상태로 판단이 들며, 아파트 가격이 횡보조정을 하건, 하락조정을 하건 어떠한 방식으로건 아파트 가격과 도시근로자 가구의 소득 사이의 괴리도가 줄어들 것으로 예상할 수 있습니다. ▶ 물론 시중의 돈이 오갈데 없으면서 부동산에 대한 선호도의 심리가 과열로 지속된다면 고평가 상태에서 추가상승은 언제라도 이어질 수 있으나 고평가 상태에서의 추가상승이 지속되면 지속될수록 현실과의 괴리도가 심화되어 그 후유증은 더욱 크게 나타날 것입니다. ▶ 장기적인 추세에서 서울지역 아파트의 평당가격과 도시근로자 가구의 월평균 소득 사이 상관관계는 [서울지역 아파트의 평당가격] = 3.333 x [도시근로자 가구의 월평균소득]으로 그래프에서 읽을 수 있습니다. 즉 [도시근로자 가구의 월평균소득]이 180만원이라면 그에 상승하는 [서울지역 아파트의 평당가격]은 600만원이 됩니다. ▶ 이 그래프에 의하면 서울에서 25평형의 아파트를 마련하려면 자신의 월급을 몽땅 투여할 때에 25 x 3.333 = 83개월, 즉 이는 6년 11개월, 약 7년입니다. 32평형의 아파트를 마련하려면 32 x 3.333 = 107개월, 즉 8년 11개월, 약 9년입니다. 만약에 자신의 월급의 1/3을 주택마련을 위한 저축을 한다면 25평형 아파트 마련하는데 7 x 3 = 21년 걸리며 32평형 아파트 마련하는데 9 x 3 = 27년 걸린다는 얘기입니다. ▶ 이는 추세선상에서의 상관관계를 가지고 계산한 것이며 아파트 가격이 고평가일 때에는, 아파트 마련하는데 걸리는 기간이 위에 계산한 수치보다 2배 이상 걸리기도 합니다. ▶ 한편, 부모님으로부터 얼마의 돈을 받았느냐에 따라서 그만큼 기간이 단축될 것입니다. 또는 부부 중에서 아내가 얼마에 해당하는 실질수입을 올리느냐에 따라서 기간은 단축될 것입니다. 실질수입이라 함은 아내가 맞벌이 하면서 올리는 수입에서 맞벌이하기 때문에 추가로 지출되는 돈을 뺀 것입니다. ▶ 물론 위에 나온 수치인 도시근로자의 월평균소득은 현재는 300만원대인데 모든 도시근로자의 월평균소득이므로 나이가 적을 때 사회초년생일 때에는 평균월급이 이보다 적음을 감안해야합니다. 어쨌든 아파트 가격이 장기적으로 올라가면서도, 추세선으로 본다면 도시근로자가 서울에 집을 마련하는데 걸리는 평균기간이 일정한 범위 안에서 유지되어 왔슴은 시사하는바가 큽니다. ----------------------------------------------------------------------------- ▶▶ 따라서 현재로서 취해야할 대처전략은, - 생애 최초의 아파트를 사려는 사람은, 급한 마음으로 아무 아파트나 청약하거나 사지는 말고 상대적으로 유망한 아파트만 매수 대상으로 고려해야 한다. 시세 차익이 아니라 주거를 목적으로 한다면, 매수 후 다소 가격이 하락하더라도 유망지역이라면 장기적으로 주거하는 동안에 나중에 다시 가격이 올라갈 수가 있다. - 만약에 상대적으로 유망한 아파트를 매수하기에 자금이 모자르다면 모기지론이나 일반주택대출이나 기타 자금대출을 무리하게 하면서까지 매수하지는 말고 다른 투자를 통하여 돈을 잘 불려가면서 적절한 시기를 기다리도록 한다. 아무리 유망해 보이더라도, 가격 상승을 절대적으로 판단할 수는 없는 일이다. 대출 받아 산 뒤에, 가격이 하락한다면 대출로 인한 레버리지 효과만큼 손실폭이 늘어나서 마음이 속상해진다. 대출을 집값의 50% 받았다면 가격이 10% 하락할 때 나의 실제 손실은 20%가 된다. 더욱이 매달 대출이자까지 들어가고 있으므로, 실제 손실폭은 더욱 엄청나다. - 기존 아파트를 경매를 통해서나, 또는 자신의 개인적인 상황이 지역개발에 관련된 것으로 인하여 일반분양가격보다 싼 가격으로 살 수 있는 기회를 잡을 수 있다면 이를 활용하면서 사면 좋다. 똑같은 물건을 다른 사람보다 무척 싸게 살 수 있으면 만약에 가격이 하락하더라도 그만큼의 하락폭은 여유있게 견딜수 있기 때문이다. -------------------------- 마무리 말로서, 세상은 돌고 도는 것이고, 세상은 늘 변하게 되어있습니다. 현재 내가 바라보고 있는 것들이 미래에도 계속 그렇게 나타난다고 장담할 수 없습니다. 당장 벌어지는 일들이 당장 나에게 불리하다고 해서 허둥지둥 하거나 마음 조급하게 생각할 필요가 없습니다. 요즘 사회적인 환경은 너무 사람들을 조급하게 만들고 너무 사람들을 어떤 한쪽방향으로 부추깁니다. 타워팰리스에 입성한 것이 대단히 자랑스럽게 느껴지는 사람도 있겠지만 마음의 행복이 살고 있는 아파트의 가격에 비례하는 것이 아닙니다. “행복은 성적순이 아니잖아요”를 “행복은 아파트가격순이 아니잖아요”로 바꾸어도 좋습니다. 나이든 어느 유명한 탈렌트가 TV에서 출연하여 어떤 얘기를 하다가 문득 입에서 나온 얘기중에 옛날에 결혼할 때 결혼반지 하나 변변이 마련하지 못한채 결혼해서 좋지 않은 환경의 집에서 어렵게 살았었는데 지금은 그때에 비해서 엄청 잘 살게되었지만 그래도 그때가 행복했었다라고 말을 하였습니다. 당장 가질 수 없는 먼미래의 행복의 요소를 추구하면서 당장 가질 수 있는 행복의 요소를 포기하거나 도외시하는 것은 결코 현명한 일이 아닐 것입니다. 작은 행복이라도 오늘 내가 느낄 수 있는 것과 오늘 내가 쉽게 가질 수 있는 행복의 요소부터 일단 확실히 내것으로 만드는 것이 우선적으로 중요하지 않을까요. |
칼럼모음/행복투자2004. 7. 7. 03:45
