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< 지난 글에 대해서 > 첫 번째로 올렸던 글에서 제가 미숙하여 그림을 제대로 올리지 못하였습니다만 그림에서는 다음의 내용이 표현되어있다고 보시면 됩니다. 간단한 그림이라서 다시 그림을 올리기보다는 그냥 설명으로 대체하겠습니다. 그림속에서, 1번 유형은, 적은 자산에서부터 출발하여 평생동안 해마다 꾸준히 자산이 복리로 늘어나는 경우이고 2번 유형은, 1번과 마찬가지로 적은 자산에서부터 출발하여 40세까지는 1번에 비해서 훨씬 빨리 자산이 늘어나다가 그뒤로는 죽을때까지 정체되는 경우입니다. 3번 유형은, 1번, 2번 보다 출발지점의 자산이 더 많으면서 평생동안 거의 정체되어있는 경우입니다. 4번 유형은, 1,2,3번에 비해서 출발지점의 자산이 훨씬 더 많으면서, 40세 이후로는 자산이 줄어드는 경우입니다. ----------------------------------------------------------------------------- << 자산을 불려가는 기본 단계의 흐름도 >> ▶▶ 사람마다 출발상황은 다 다를터인데, 맨손에서부터 출발한다고 가정을 하였을때, 자산을 불려가는데 합리적인 단계의 기본 골격을 설명하겠습니다. 근검절약/ 저축/ 가장 우선적으로 내집마련/ 투자(부동산 제외)/ 투자(부동산까지 포함)/ 사회로의 환원 이런 것들이 적절한 흐름도를 따라서 이어지게 장기적인 계획을 구상하는게 좋습니다. 아래에서는 사업을 통해서 자산을 늘리는 것은 포함시키지 않았습니다. ▶ (1) 종잣돈(1차 목표치) 만들기: 여유 종잣돈이 1차 목표치인 1000만원~5000만원 될 때까지는 최대한의 근검절약생활을 통하여 꼭 필요한 곳에만 돈을 쓰고 나머지는 무조건 가장 이자높은 금융상품에 정기적으로 저축을 한다. 주택을 청약할 수 있는 예금은 필수로 가입한다. ▶ (2) 종잣돈을 찾아서 투자하면서 규모를 2차 목표치로 불리기: 주택청약할 수 있는 예금에 들어간 돈은 중도에 찾으면 안되니까 그것 이외에 저축한 돈이 1차 목표치에 도달하면 그 예금을 찾아서 투자를 시작한다. 한편, 기존의 근검절약생활과 저축은 지속한다. 즉 기존에 매달 저축하던 금액은 그대로를 유지를 하고, 모인 종잣돈으로만 투자를 한다. 2차 목표치는 대출을 끼고 아파트를 매입할 수 있을 정도의 금액으로 설정한다. ▶ (3) 돈이 2차 목표치에 도달한 뒤에는 두가지 경우로 나누어 볼 수 있습니다. (3-1) 만약에 아파트 가격이 장기하락하고 난 뒤 횡보를 지속하고 있거나 또는 그동안 상승하였다 하더라도 상승여력이 최소한 2년 이상은 지속되리라 보여질때 청약예금을 활용하거나 기존 주택이라면 비수기를 이용하여 자신이 거주할 목적으로의 아파트를 구입하는데 대출을 끼고 장래성이 있는 지역의 아파트를 산다. 필요조건으로서 국내 경기의 미래가 암울한 것만은 아니어야한다. 대출을 끼고 샀을 때 가격이 올라가면 레버리지 효과로서 자산증식 속도가 빨라진다. (3-2) 아파트 가격이 과잉 상승하는 상태가 장기간 지속된 이후에는 아파트 매입을 보류한다. 대출을 끼고 산 뒤에 가격하락이 나타난다면 몰빵투자한 주택에서 대출로 인한 손해의 레버리지 증폭 효과까지 나타나서 자산이 크게 감소하게 되므로 심리적으로 불안해지거나 괴로울 정도의 상황이 될 수도 있으므로 아파트 매입은 훗날로 미루고 기존의 투자를 지속한다. ▶ (4) 각각의 경우 이어지는 상황은, (4-1): (3-1)이후로서, 그동안 모았던 돈이 거의다 아파트 매입에 투여되었으므로 다시 새롭게 저축을 시작하여 새로운 여유자금이 모아질 때까지 지속한다. 대출금이 전부다 갚아질 때까지, 또는 집을 제외한 여유자산이 일정금액을 넘어설때까지는 근검절약하는 내핍생활을 지속한다. (4-2): (3-2)이후로서, 아파트 매입을 보류한 상태에서 계속 투자를 지속하던 중 충분히 아파트 가격이 조정을 받았다고 판단되면 거주할 목적의 아파트를 구입한다. 물론 아파트의 선정에 매우 신중해야한다. 돈이 좀더 모인 상태에서 아파트를 구입하므로 대출금 규모는 (3)번 경우보다는 다소 적게 설정해도 된다. ▶ (5) 장래성이 있는 지역의 아파트 한 채와 어느정도의 여유자금이 생긴 뒤에는 순수하게 자산을 불려나갈 목적으로 다양한 포트폴리오를 구성하면서 적극 투자하는데 분산투자와 위험관리를 기본자세로 한다. ▶ (6) 여유자금이 많이 모이기 전까지는, 거주를 목적으로 하는 집을 제외한 다른 부동산에는 순수 투자목적으로의 직접 투자는 가급적 삼간다. 왜냐면 분산투자를 기본으로 한다면, 투자전체 자금의 일부만이 부동산에 투여되어야 하는데, 부동산 직접 투자는 최소한도의 투자규모도 상당하기 때문임. 물론 특별한 정보를 잘 취득하고, 부동산투자에 대해 많은 연구를 하여서 남보다 요령있게 발빠르게 잘 할 수 있다면 부동산투자에만 집중하여도 무방하다. ▶ (7) 분산투자의 일부로서 투자자금의 일부만으로도 부동산투자를 할 수 있을 여건이 되면 단기재료에 의한 투자보다는 장기투자의 관점에서 부동산을 포트폴리오에 포함시킨다. 혹시 물리더라도 10년 이상 기다려도 상관없을 범위의 돈으로 제한한다. 늘 잘되면야 좋지만, 단기적으로 회전시키려는 돈을 부동산에 투자하다가 타이밍이 빗나가면 상당한 손실이 불가피하기도 때문이다. 언젠가 빛을 보는 때까지 한참 묻어두어도 좋다는 자세가 부동산투자에서는 중요함. ▶ (8) 부동산까지 적극 투자대상이 될 정도가 되면 돈 늘리는 것에만 신경을 쓰지말고 인간다운 삶을 즐기는것, 사회로의 환원, 주변을 돌아보는데에도 마음의 여유를 가진다. 자식에게는 돈 자체를 물려주기에 앞서, 돈을 늘려갈 수 있는 자세를 길러주도록 한다. -------------------------------------------------------------------------- |
칼럼모음/행복투자2004. 6. 21. 02:42
