자취방

1.
공장경매라... 안성에 적용될 수 있나?


2.

공장 경매받기 

 

 

 가. 개관

  (1) 공장이란

   공장이라 함은 건축물 또는 공작물, 물품제조공정을 형성하는 기계·장치 등 제조 시설과 그 부대시설(이하 "제조시설등"이라 한다)을 갖추고 「통계법」 제17조의 규정에 의하여 통계청장이 고시하는 표준산업분류에 의한 제조업을 영위하기  위한 사업장으로서 제조시설(물품의 가공·조립·수리시설을 포함) 및 시험생산시설, 기타 부대시설, 공장부지 등을 말하고,  산업집적활성화 및 공장설립에 관한   법률이 규율한다(동법 2조 1항).

 (2) 공장설립상의 제한

 ① 공장입지의 기준 고시 : 산업자원부장관은 관계중앙행정기관의 장과 협의하여   다음 사항에 관한 공장입지의 기준을 정해 고시하여야 한다(동법 8조).

   ㉮ 국토계획법 등 대통령령이 정하는 법령에서 용도지역별로 허용 또는 제한되는 공장의 업종·규모 및 범위 등에 관한 사항

   ㉯ 제조업종별 공장부지면적에 대한 대통령령이 정하는 공장건축물의 면적의 비율과 그 적용대상

   ㉰ 제조업종별 환경오염방지에 관한 사항,  환경오염을 일으킬 수 있는 공장의 입지제한에 관한 사항

  ② 공장입지기준 확인 통지 : 시장·군수 또는 구청장은 토지소유자 기타 이해관

    계인의 신청이 있는 경우에는 10일 이내에 그 관할지역안의 토지에 대하여 지번별로 공장설립이 가능한지 여부를 확인하여 통지하여야 하고, 시장·군수 또는 구청장은 매년 2월 말일까지 공장설립이 가능한 지역과 그 지역에서의 공장설립가능업종 등 산업자원부령이 정하는 사항을 공보에 고시할 수 있다(동법 9조).

 ③ 공장의 신설제한 : 과밀억제지역·성장관리지역 및 자연보전지역 안에서는 공장건축면적 500㎡ 이상의 공장을 신설·증설· 또는 이전하거나 업종을 변경하는 행위를 하여서는 아니된다(동법 20조).

 나. 공장과 경매

    최근 경기침체에 따라 공장의 경매물건이 꾸준히 나오고 있는데, 공장을 직  접 경영하려는 실수요자가 주된 수요자이나, 일반인들의 공장을 임대하기 위  한 수요도 조금씩 늘어나는 추세이다.

     실수요자 입장에서 공장을 경매로 취득하는 경우 특히 수도권 등 공해공장이나  공

     장설립이 용이하지 않는 지역의 경우, 공장 설립시 드는 각종 인허가 사항의 취득, 전

     용에 따른 각종 부담금, 대체조성비, 개발부담금, 신축비용, 시간(보통 1년) 등을 절감

      할 수 있어 신설시보다 훨씬 큰 이점이 있다.

      최근에는 공장이 생산용도보다 부동산투자용도로 활용된다고 해도 과언이 아니다. 임

      대사업, 분할매매, 준공업지역 공장의 아파트부지화 등을 통한 큰 차익을  실현하는

      사례가 적지 않다.

 다. 좋은 공장 고르기

  ① 주거나 상업기능으로 전환이 가능한 준공업지역의 공장이 개발가치가 높다.

  ② 투자용이면 직사각형으로 사방이 넓은 도로를 끼고 있는 공장이 분할매각    

   에 용이하다. 산업단지의 공장용지는 최소분할단위가 1,650㎡인 점을 주의하여

   야 한다(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 39조의 2 1항, 동법 시행령

   39조의3, 1항).

  ③ 투자, 관리차원에서 가장 효율적인 공장의 규모는 부지 1,000㎡에, 건물 400-500㎡이다.

  ④ 진입로 폭은 최소한 4미터 이상이고, 대로변에 가까울수록 좋다.

  ⑤ 재료공급 등 각종비용절감 차원에서 원스톱으로 처리가능한 산업단지 등 대규

   모공단의 공장이 선호된다. 산업단지 내에 위치하고 있는 공장물건은 간접부대

   시설과 물류시설 및 인력확보, 재료수급이 용이하고, 산업단지관리공단 등의 지

   원시스템이 잘 되어 있어 공장운영 초보자도 별무리 없이 운영할 수 있다.  

 라. 공장경매시 주의할 점  

  (1) 경매절차상 주의사항

   ① 누락된 공장공용물도 일괄경매대상이다

     공장저당법 제4조, 제5조는 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설정한 저당권의 효력은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계·기구 기타의 공장공용물에 미치고, 같은 법 제10조 제1항은 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 압류의 효력이 공장공용물에 미친다고 하여 집행의 불가분성을 규정하고 있으므로, 법원의 경매절차에서 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정이 내려져 위 토지 또는 건물이 압류된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물과 함께 그 공장공용물도 법률상 당연히 일괄경매되어 경락허가결정도 일괄하여 이루어지는 것이고, 경매법원이 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 아니하거나 경매목적물의 감정평가와 물건명세서에서 이를 누락하였다고 하여도 이를 달리 볼 것은 아니라 할 것이며, 경매법원이 경락허가결정에서 그 목적물을 표시함에 있어 공장공용물을 누락하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이는 오기 기타 이에 유사한 오류가 있음에 불과한 것으로서 경매법원은 이를 보충하는 경정결정을 할 수 있다(대결 99마2273).

     공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없으므로, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄경매하여야 한다(대결 2001마785).

   ② 공장저당의 목적이 된 농지는 일괄경매대상이 아니다

     농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없다(대결 2004마796). 농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으며, 농지법상의 농지인 경우에는 매수인의 자격이 법령에 의하여 제한되므로 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 농지취득자격증명을 받을 수 없는 사람은 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자를 제한하게 되기 때문이다.

   ③ 공장저당의 목적인 동산이 제3자 소유이면 저당권의 효력이 미치지 않는다  공장저당법 제4조, 제5조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있는 동산이라고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는 위 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대결 98그64). 또한 공장저당목록에 기재되어 있지 않은 기계류의 경우, 대개가 리스나 임대 등 제2금융권 소유의 물건으로서, 저당권의 효력이 미치지 않아 매수인이 인수할 수 없게됨을 유의하여야 한다.

   ④ 공장저당의 목적인 동산이 양도담보에 제공된 경우

     공장저당 목록에 기재되어 있는 동산이 점유개정의 방법에 의하여 이미 양도담보에 제공되어 있는 것인 경우에는 그 동산은 제3자인 저당권자와의 관계에 있어서는 양도담보권자의 소유에 속하므로, 마찬가지로 공장저당법에 의한 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대결 98그64). 따라서 동산이 공장저당목록에 포함된 이후에 양도담보되더라도 저당권의 효력이 미쳐 매수인이 소유권을 취득한다. 공장저당법에 따라 공장재단을 구성하여 은행에 저당잡혀져 있는 기계를 다시 타인에게 양도하였다 하여도 공장저당법의 강행성에 비추어 위 양도는 무효이므로 횡령죄가 성립하지 아니한다(대판 75도2713). 동산을 경락받고 집행관으로부터 현실적으로 이를 인도받은 자는 그 동산에 대하여 선의·무과실로 평온 공연하게 점유를 개시하여 소유권을 취득하였다고 볼 것이다(대구고법 71나825). 따라서 무효인 양도담보도 그 실행으로 낙찰되어 버리면 그 낙찰자가 선의취득하게 되므로 공장매수인은 그  동산이 낙찰되기 전에 강제집행정지결정을 받아야 한다. 

     공장저당권의 목적인 동산이 유체동산경매절차에 따라 압류, 매각된 경우, 그 압류는 당연무효가 아니고, 다만 집행에 관한 이의에 의하여 취소할 수 있을 뿐이며, 매수인은 일응 목적물에 대한 소유권을 취득한다(대구지법 2004가단75385)

   ⑤ 인접토지에 걸쳐서 설치된 폐수처리시설에도 공장저당권의 효력이 미친다

     공장저당법에 의하여 근저당권이 설정된 공장 토지와 그에 인접한 공장 토지가 아닌 타인 소유의 토지에 걸쳐서 설치되어 있는 경우, 그것이 설치된 토지에 부합되었다고 보기보다는 그 구조, 형태 또는 기능 등에 비추어 볼 때, 공장저당의 목적인 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구와 함께 일체를 이루는 기업시설로서 그 공장 소유자의 소유에 속한다고 봄이 상당하므로, 그 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구 위에 설정된 공장저당권의 효력은 그 폐수처리시설에도 미친다(대판 97다3750).

   ⑥ 공장저당목적물이 임의반출된 경우 방해배제청구의 방법

     저당권자는 물권에 기하여 그 침해가 있는 때에는 그 제거나 예방을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공장저당권의 목적 동산이 저당권자의 동의를 얻지 아니하고 설치된 공장으로부터 반출된 경우에는 저당권자는 점유권이 없기 때문에 설정자로부터 일탈한 저당목적물을 저당권자 자신에게 반환할 것을 청구할 수는 없지만, 저당목적물이 제3자에게 선의취득되지 아니하는 한 원래의 설치 장소에 원상회복할 것을 청구함은 저당권의 성질에 반하지 아니함은 물론 저당권자가 가지는 방해배제권의 당연한 행사에 해당한다(대판 95다55184).

   ⑦ 경매물건명세서에 기계, 기구일부가 소재불명인 사실을 표기하지 아니한 경우

     경매물건명세서의 작성에 경매의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 하자가 있는 경우 이를 경락불허가 사유로 삼을 수는 없으므로, 공장저당권에 의한 경매에 있어서 경매물건명세서에 기계, 기구 등의 일부가 소재불명인 사실을 표시하지 아니한 하자가 경락불허가 사유가 되지 않는다(대결 93마 1601).

   ⑧ 공장저당물건 중 일부에 대한 집행정지 가처분의 효력

      공장저당법 제7조에서 규정한 목록의 일부 물건에 대하여 공장저당권의 효력이 미치는지의 여부에 관하여 다툼이 있어 제3자이의의 소가 제기되어 그 물건에 대한 경매절차의 정지를 명하는 가처분결정이 내려져 있다면, 경매법원으로서는 그 일부 물건에 대한 경매절차만을 분리하여 나머지 물건에 대하여 경매절차를 진행할 것이 아니라 위 분쟁이 종결될 때까지 전체목적물에 대한 경매절차의 진행을 정지하였다가 분쟁의 결과에 따라 경매절차를 속행 하여야 한다(대결 92라28).

   

 (2) 공장현황상 주의사항

   ① 적법한 절차에 의해 인,허가되어 설립된 공장인지 확인해야 한다

     기존 공장을 무조건 값이 싸다고 하여 경락받았으나, 실제 공장으로 사용할 수 없는 명목상의 공장일 경우 낭패를 볼 수 있다. 따라서 공장설립신청, 토지의 형질변경, 전용, 분할, 점유·사용 등상 공장설립과정에 적법한 절차를 거쳤는지, 등록취소된 공장이 아닌지 등을 확인해야 한다.  산업단지공단 내의 공장의 경우 관련법(산업입지 및 개발에 관한 법률 등) 상 단지 블럭별로 고유업종을 지정하게 되어 있어 이러한 업종에 해당되지 않으면 입주를 할 수 없게 되어 있다. 따라서 산업단지공단 내에 있는 공장을 경매로 살 경우에는 입주가능업종인지 여부를 사전에 산업공단관리사무실에 확인해야 한다.

   ② 공장입지가 용이한 부동산인지 확인해야 한다

     새로 공장을 짓기 위해 토지를 입찰하는 경우, 입지예정지에 대한 개별법에 따른 공장입지 제한 또는 허용 내역을 기재한 해당 시장, 군수, 구청장의 검토의견서인 입지기준확인서를 반드시 확인하고 담당공무원에게도 재차 확인하여야 한다. 공장설립제한 지역인 과밀억제지역·성장관리지역 및 자연보전지역인지 여부, 공장설립 승인취소된 부지인지 여부 등도 확인해야 한다. 

  ③ 사용하려는 목적에 맞는 공장인지 확인하여야 한다

     섬유업을 하려면 섬유기계공장을, 기계제조업을 하려면 해당기계제조공장을 경락받는 것은 상식이다. 높은 층고를 요하는 기계공장을 하려면서 층고가 낮은 섬유공장을 낙찰받아서는 낭패이다. 또한 업종이 다른 공장을 취득하게 될 경우, 해당 시, 군, 구청 공업계에 용도변경가능여부를 확인하는 것이 좋다.

  ④ 공해공장이면 오폐수배출시설 여부, 폐기물매립 여부를 확인해야 한다

    공장이 어떤 업종이었는지 확인하고 오염물질 배출시설이나 공해방지시설은 갖추었는지 등을 미리 해당관청에 확인하도록 한다. 오·폐수배출공장의 경우 배출상태가 엉망이고, 정화시설이 제대로 구비안된 경우 많은 추가비용을 부담할 수 있다. 또한 공장 부지 내에 폐기물이 불법매립되어 있는 경우가 많아 그 처리비용만도 수억이 드는 경우도 적지 않다.

    ‘특정폐기물이 방치되어 있던 공장의 경락 후 경락자와 종업원의 협의로 공장이 가동되어 추가로 배출된 특정폐기물이 방치됨으로써 인근 상수원 등에 중대한 위해가 발생할 우려가 있는 경우, 지방환경관리청장이  위와 같은 위해 발생의 방지를 위하여 은행에게 당해 특정폐기물처리에 대한 조치명령을 한 것은 적법하다’(대판 95누17724)는 판례가 있으므로, 반드시 실사를 통해 경매물건이 과거 오염물질을 배출하던 공장이었는지, 산업 폐기물이 불법적으로 매립돼 있는지 확인해야 한다.

  ⑤ 노조가 결성되거나 근로자들이 점거하는 공장의 경우 명도가 어렵다

     노조가 결성되어 단합된 힘을 과시하거나, 근로자들이 체불임금, 퇴직금 등의 확보를 위해 근저당 후 유입된 사무집기나 평가외 유체동산, 원자재, 부자재, 비품, 집기류 등을 양도공증받은 후 공장을 점거,가동하는 경우, 공장을 명도받기가 쉽지 않으므로 입찰을 피하거나 조건이 성숙될 때를 기다릴 필요가 있다.

     특히 근로자들에게 최우선변제되는 임금채권이 최종 3개월치에 불과하고 퇴직금채권은 전혀 우선변제받지 못하므로 매수인에게서 일부라도 받아내기 위해 의도적으로 점거, 가동하는 경우가 많다.

     따라서 명도의 용이성이란 측면에서, 강제관리상태, 휴업상태, 가동중지 상태, 패쇄 상태의 공장에 입찰함이 바람직하다.

  ⑥ 건물보다 토지의 가치에 주목하는 것이 바람직하다

   실제 토지평가액에 비해 건물평가액이 큰 경우가 많이 있다. 물론 매수목적, 건

   물의 상태, 활용도에 따라 건물가치를 중시해야 하는 경우도 있으나, 후에 처분

   하는 경우 토지가치가 절대적기준이 되는 경우가 대부분이다.

  ⑦ 채권액에 비해 예상매각가액이 지나치게 적거나, 반대로 채권액이 감정가에 비해 지나치게 소액인 경우 및 채권자, 채무자간 감정싸움에 의해 경매가 개시된 경우일 가능성이 높은 경우 입찰에 신중을 기하여야 한다

     채권액에 비해 예상매각가액이 지나치게 적으면 채권자가 손실을 최소화하기 위하여 비교적 높은 가격으로 유입하는 경우가 있고, 채권액이 지나치게 소액인 경우에는 채무자가 변제하기 쉬워 경매가 취소 내지 불허가될 가능성이 높으며, 채권자 채무자간 감정싸움의 경우, 이해관계인의 항고, 재항고 등으로 경매절차가 지연되어 선의의 피해를 볼 수도 있기 때문이다.

  ⑧ 체납 전기요금은 원칙적으로 승계되지 아니 한다

    전기공급 관련 규정(전기사업법 제15조, 전기공급규정 제11조, 제14조등)에 의

    하면,  상속, 매매 등으로 인하여 전기 수용가의 변동이 있는 경우, 신 수용가는 구수용가의 체납 전기요금을 승계하여 부담하도록 하고 있다. 그러나 위와 같은 내용의 공급규정은 국민들에게 일반적인 구속력을 가지는 법규로서의 효력은 없는 것이고, 전기공급계약 체결 이후 수용가에 대하여만 그 계약의 효력이 미친다고 보아야 할 것인 바,  대법원은 원칙적으로 신수용가는 구 수용가의 체납 전기요금을 승계하여 채무변제할 의무가 없다는 태도를 취하고 있다(대구고법 87나1587 제1민사부판결 등). 하지만, 신수용가가 구수용가의 전기요금 체납사실을 알고 이를 인수키로 하거나 그러한 약정을 한 것으로 보이는 경우에 한하여는 신수용가에게 체납요금을 승계키로 한 약정이 효력이 있다고 본다.

    한편 공장매수인이 경락인인 은행으로부터 공장을 매수할 때에 이미 발생한 전소유자의 체납전기요금채무를 이행하여야만 전기공급을 받을 수 있다는 사정을 알면서 이를 인수하여 위 매매계약을 체결한 경우, 그 후 한국전력 공사에 대하여 위 체납전기요금을 납부키로 한 것을 가리켜서 전기공급중단으로 막대한 손해를 입게될 궁박한 상태에서 부득이 하게 행한 불공정행위라고 할 수는 없다(대판 89다카27895,89다카19436).  

  ⑨ 체납된 수도요금도 원칙적으로 승계되지 아니 한다

    수도법 제17조의 규정에 의하여 제정된 서울특별시급수조례 제5조(1992.7.22. 조례 제2944호로 개정되기 전의 것)는 “급수장치는 그 설치된 건물 또는 토지의 처분에 부수하며 취득자는 이 조례에 의하여 그 취득 전에 발생된 의무에 대하여도 이를 승계한다”고 규정하고 있는바, 위 규정은 급수장치에 관한 권리의무의 승계에 관한 것으로서 건물에 대한 소유권을 취득하였다는 것만으로 건물의 구소유자의 체납수도요금 납부의무까지 신소유자에게 승계된다고 할 수 없다(대판 92누17211).

  ⑩ 법정지상권, 유치권 성립여지

     공장운영의 편의를 위한 가설건축물, 무허가 건물 등을 지어 사용하는 경우가 많은데, 이 경우 감정평가에서 제외되면 법정지상권이 성립될 수도 있으므로 토지와 건물 소유자의 동일여부, 건축명의, 최초근저당일과 건물사용검사일 등을 비교하여 세심히 분석해 보아야 한다. 신축공장의 경우 공사대금에 기해 시공자가 유치권을 주장하는 경우도 있는데, 유치권이 인정되면 공사대금을 물어 주어야 명도받을 수 있게 된다.

  ⑪ 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 대항력 인정 여지

     공장내 주거용 방이 있는 경우 주택임대차보호법에 의해 대항력이 인정될 여지가 있고, 공장자체의 임차인은 상가건물임대차보호법에 의해 대항력을 인정받을 여지가 있으므로, 전입신고해서 거주하는 임차인이 있는지 여부를 미리 확인인하여야 한다. 

  ⑫ 기타 확인사항

   ⓐ 용수 수급상황 : 지역에 따라 용수 가용량과 수질, 개발비용의 차이가 크므로 주위의 용수개발현황등을 파악하여야 한다.

   ⓑ 수전시설 :  동력인입 비용등을 현재의 수전시설을 고려하여 추산할 필요가

    있다.

   ⓒ 도로상태 :  대상부지에 접하고 있는 도로의 상태, 즉 인접도로가 공공도로인지 여부, 인접도로의 포장 상태, 노폭 등 차량진입 상태 및 거리 측정, 도로확장 및 사도개설이 필요한 경우 가능성 및 비용 등을 미리 파악하여야 한다.

   ⓓ 인접지와의 관계 :  인접지와의 경계 등 분쟁 가능성, 향후 확장으로 인한 추가매입가능성, 맹지의 경우 도로사용 승락 및 도로부지 매입가능성 등을 미리 확인해 두어야 한다.

   ⓔ 배수로 상태 : 배수로의 현황과 공장설치시 기존 배수로와의 연결 가능성, 농업용수 및 농업용저수지와의 관계 등을 예측하고, 특히 폐수 또는 이에 유사한 수질오염 업종인 경우이거나 다량의 용수를 사용해야 하는 경우 배수로 설치에 특히 유의하여야 한다.

   ⓕ 민원 대책 : 인접마을의 인적사항, 내역, 주된 종사 직업등 마을 상황을 파악하여 공장설립에 대한 주민반발, 노동력, 이용가능성 등을 예측해야 한다. 1차산업 종사 비율이 많을수록 일반적으로 공장설치에 반발하는 경우가 많다.

   ⓖ 도시계획도로 저촉여부 : 공장부지 중 일부가 도시계획도로에 저촉되는 경우가 있어 매수한 후 도로가 뚫리면 공장건물을 철거해야 하는 등 공장 또는 목적용도로 사용할 수 없게 되는 경우도 있으므로 미리 토지이용계획확인서 등을 확인해보아야 한다.

   ⓗ 대상토지가 임야인 경우 :임야 내 정착된 수목은 보통 토지의 구성부분이 되나, 입목등기된 입목이나 명인방법 갖춘 수목은 토지와 별개의 부동산으로 인정되는 경우가 있으므로, 토지내 수목의 종류, 재배목적, 입목본수(조밀도) 소유권 등의 권리자를 확인하여야 한다. 또한 임야는 산지관리법 기타 특별법상의 행위제한 사항을 잘 살펴야 한다.

   ⓘ 대상토지에 건물이 있는 경우 : 그 건물의  면적, 구조, 건축년도, 공시여부, 용도,사용자재, 시공의 질 등 건물 현황과 소유권자 및 소유권 이외의 권리자, 공법상 규제사항 등 권리관계를 확인하고 공장으로의 용도변경 가능성을 파악하여야 한다.

   ⑬ 입찰가 결정기준

     공장신축시의 부지구입비, 건축비(㎡당 20-30만원), 세금(부지구입비의 10 내지 15%) 등 제비용에다가 현 시세 및 감정가 등을 비교교량하여 결정하여야 한다. 

1.
아씨 주말에 셤 붙어야되는데. 민법 감도 떨어져서 1차나 붙으려나. 시간도 없고.  쉩

다음에 올라온 글. 자세히 읽어보려고 옮겼음.


2.

어제 남부지방법원에서 탄성을 몰고 온 단돈 천원.

 

 

하늘은 높고 말이 살찌는 이 계절이 오면 무엇인가 기다려지는 아쉬움이 남는다.

 

필자는 사업이 부진하게 될 경우를 대비하여 부업삼아 공, 경매를 시작한지 12년째이다.

 

이제 어느 정도 공, 경매 감각이 익혀있어 본인이 시작할 때 애로사항이 많았던 공, 경매

 

경험지식을 나누고자 다음,네이버 지식in에서 공, 경매 분야 고수로 등록되어 답변하기도 한다.

 

그런데 남의 일보다도 당면한 내 자식의 주거생활을 먼저 컨설팅 하려고 한다.

 

혼기를 앞둔 아들이 서울에서 대학을 졸업하고 목동에서 직장생활을 하고 있는데

 

스스로 자립하여 감당하기에는 부동산 가격이 너무 비싸 우선 복층원룸에서 생활하고 있다.

 

원룸생활도 지겹지만 학창시절 4년 동안 경험으로 익숙하여졌고 사회에서도 이어져

 

맨 처음에는 구로동에서 500-40만원으로 시작하여 현재는3000-35만원으로 약간 개선되었다.

 

그래도 닭장 집을 연상하게 되어 서글픈 생각이 들고 서울에 볼일이 있어 가끔 아들 원룸을

 

방문하게 되면 함께 숙식한다는 것이 불편하고 가족이 함께 침식을 하기에는 샤워시설도 없고

 

여간 복잡한 것이 아니다. 지방에서 서울에 자녀를 보낸 사람이면 공감하는 사람이 많을 것이다.

 

 

결혼이라도 시키려면 보다 나은 주거공간을 마련해 주어야 하는지 부모로서 어디까지 감당해야

 

하는지 여기서 저기서 들리는 이야기는 부모가 마련해 주어 장가갔다는 소식이 많다.

 

그러나 나는 아들이 원하는 서울에서 4년제 대학까지 졸업하고 1년간 해외어학연수까지

 

다녀올 수 있도록 뒷바라지 하여 취직도 하였는데 아무리 부모가 능력이 된다 할지라도

 

주택까지 마련하고 결혼까지 시켜 모든것 다 해결 해주는 것에 동의 할 수 없다.

  

필자가 자수성가해서 그런지는 몰라도 이제부터는 살림도구며 주택은 물론 스스로 하나하나

 

재산을 일구어 독립하기를 바랄뿐이며 스스로 자립하였다는 보람과 긍지를 가지고

 

새로운 시대를 개척 할 수 있기를 기대할 뿐이다.

 

또한 피땀으로 벌어들인 돈이라야 돈의 소중함을 알고 내 곁을 지키고 떠나지 않는다는 것을

 

일깨워주기 위하여 취직 후에는 경제적인 일체 도움을 주지 않고 조언만 해줄 뿐이다.

 

아들도 필자를 닮았는지 연봉 4천만원정도의 수입으로 종자돈을 마련하려고

 

월급의 50% 이상을 엄마를 통하여 이율이 높은 제2금융권에 저축하였고 철저하게

 

자기관리를 잘 하여 절제된 생활로 2년간 약4천만 원을 모았다.

 

병아리 직장 생활하는 아들의 내 집 마련 재테크 이제는 컨설팅을 해줄 수 있을 것 같다.

 

 

원룸 생활을 청산할 때가 되었다

 

이정도 종자돈이면 원룸 월세 주는 돈으로 1억 정도 대출받고 이자 약 40만원을 대체하여

 

작은 아파트나 빌라로 내 집 마련을 꿈 꿀 수 있다는 작은 소망을 가질 수 있게 되었다.

 

원룸이라서 전세만기, 월세 인상 스트레스는 별로 느끼지 못하였지만 월세 지출이

 

부담스럽고 아깝게 여기는 아들을 보면서 스스로 자립 할 수 있을 것 같아 대견스럽게 생각한다.

 

우리 인간들은 현실에서 더 나은 세상을 진입하기 위하여 자꾸만 진화하는 것이므로

 

현실에 안주하려고 하면 더 못한 세상으로 후진하게 될 수도 있다.

 

따라서 진취적인 이상과 꿈으로 미래를 개척하기 바란다.

 

 

매수자가 판치는 세상에서 내 집 마련을 하라.

 

필자가 인생에서 경험지식으로 배운 것이 있다면 내 집 마련은 비수기에 하고

 

매도는 호황기에 해야 한다는 것이지만 모든 사람들이 생각처럼 그렇게 안 되는 모양이다

 

주택 거래 현황을 보면 매수, 매도 세력은 구름처럼 몰려와서 구름처럼 사라지는 것으로

 

성수기에는 집이 없어 못 사고 비수기에는 매수자가 없어 부동산 애물단지를 껴안고

 

과거를 회상한다. 지금도 수도권에서는 집을 못 팔아 고달픈 고통 속에서 사는 사람들을 보면

 

내 집 마련이 여간 부담스럽기도 하다.

 

서울 강남에서는 버블이 더 제거 되어야 한다는 소리가 커지고 있어 더 기다려 보고 싶지만

 

세상 이치가 어디 내 맘대로 되는 것인가.  아직도 더 빠져야 한다고 생각하면서도

 

아쉽지만 정상적인 인생을 살려면 내 집 마련은 꼭 필요할 때에 해야 할 것 같아서

 

급매나 경매로 내 집 해볼까 관심 가지게 되어 습관처럼 검색하게 되었다.

 

현재 수도권은 비수기이고 가격이 좀 빠져 있어 내 집 마련 전략을 세우는 사람들에게는

 

기회가 아닐 수 없다. 이런 비수기에는 좋은 위치 좋은 집 내 마음대로 고를 수 있고

 

가격도 후려치고 흥정 할 수도 있으며 매수자 세상이 되어 편하게 구입 할 수 있다.

 

경매 또한 유찰이 여러 번 되어 저렴한 가격에 낙찰받기가 쉬어 지는 것이다.

 

그래서 사회생활 2년차 무주택 아들에게 내 집 컨설팅을 적극적으로 추진하게 되었다.

 

사람들은 대게 내 집 마련 할 때는 집이 품귀 되고 성수기에 집사려고 발버둥을 치는데

 

그때는 이미 주택 가격도 올라있어 매도자 세상이라 흥정도 어렵고 좋은 집도 구하기 힘들어 진다.

 

 

가급적 직장근처에 내 집 마련을 하라.

 

직장에 멀다면 출퇴근시간을 많이 빼앗겨 고단한 직장생활로 수면시간이 부족해 애처로울 것이다.

 

직장이 목동이라서 목동과 신정동에 삶의 평화와 보금자리를 마련하고 져 꿈꾸며 찾는 곳이지만

 

목동은 좀 비싸고 신정동에 관심을 갖고 경매 물건을 검색하던 중 안성맞춤의 경매 물건을

 

발견하였다.

 

사건번호 2010타경5752, 두 번 유찰, 20평형, 감정가 1억9천만원, 최저가 1억2천1백6십만원

 

경매일자는 2010년 10월 12일 오전 10시 서울 남부지방법원 경매 입찰 장.

 

1억 3천만원대에 낙찰 받는다면 제1금융권에서 1억 대출과 종자돈 4000만원으로 잔금치고

 

취, 등록세 해결하고 부모의 도움 없이 스스로 자립기반이 확립될 수 있어 안성맞춤이다.

 

서류상 권리분석과 투자분석은 인터넷으로 부산에서 어느 정도 끝내고 목표 타깃을 설정하였다.

 

 

하루 일과의 피로를 풀어주고 가족을 이루고 가족과 더불어 편안히 쉴 수 있는 쾌적한 공간이면

 

좋겠고 실컷 살고 재테크 되어 노후대책에 도움이 될 수 있는 재산목록이 되기를 바란다.

 

이제 주택으로 재테크 목표를 세우는 것은 좀 어려울 것 같지만 앞으로 되는 것은 되고

 

안 되는 것은 후퇴하는것이므로 블루칩 부동산을 선택하는 혜안이 필요하다.

 

그러기 위해서는 학군, 동남향, 편리성, 접근성 모든 것이 갖추어져야 하지만

 

작은 돈으로 이것저것 따지기에는 자신이 너무나 초라하다. 재건축을 기다리는

 

5층짜리 아파트로서는 그 가치가 충분히 있음을 느끼고 접근하기로 하였다.

 

 

입찰 하루 전에 있었던 임장활동

 

경매 하루 전날 평소와 마찬가지로 아침에 부산 남천만 해변 로에서 약 5.4Km 워킹과 조깅으로

 

아침운동을 시작하였지만 머릿속에는 오후 물건현장의 임장활동과 내일오전 경매준비일정으로

 

꽉 메워져 다른 일에는 신경이 접근 할 수도 없었다.

 

아침10시 KTX에 몸을 싣고 가면서도 신문을 읽어보지만 창가를 바라보면서 경매생각뿐이다.

 

온몸에 경매의 정신력이 집중되었고 기를 심는 과정 같기도 하고 어느덧 대구, 대전, 광명을

 

지나 서울로 빠르게 진입하였고 한강의 기적을 보면서 우리아들도 이곳 서울에서 뿌리내리고

 

잘 살기를 바랄뿐이다.

 

서울역 대합실에는 둘째가 마중 나와 기다리고 있어 아들과 함께 근처 백화점 푸드 코트에서

 

점심을 먹고 임장활동을 위해 물건현장으로 갔다.

 

시세 파악

1. 수정아파트 근처에 위치한 부동산 두곳을 방문 매수자로 위장 탐문조사 활동 결과

    전세대중 매도물건 두세건이 있고 가격은 1억8천5백~ 1억8천7백만원. 급매 없슴.   

    역시 여기도 전세는 품귀 되어 낙찰 받아 8천에 전세 놓으라고 귀띔한다.

2. 수정아파트에 거주하는 주민 3명 3회 접촉한결과 주민이 말하는 시세 1억9천~ 2억1천만원.

3. 관리사무소 근무자가 말하는 시세 1억8천만원

4. 국토해양부 아파트 시세 2009년도 13500만원~19600만원, 2010년 1억3천~20500만원

   (단 국토부의 실거래가는 증여나 상속 양도 금액도 포함되므로 가격차이가 많을수 있슴)

5. 한달전 낙찰사례 ;  같은동, 같은평수. 1억5천6백만원

6. 공시지가 1억9백만원.

7. 본 인의 최종적인 현재가치 평가금액 1억8천만원

 

시세파악은 경매보다 급매가 가격이 싸고 편하게 매수 할 수 있기 때문에 가급적 최대한

살펴야 하는 것이다. 싸게 사려고 마음 조려 가면서 불안하게 경매 하는데 어느 때는 

경매가가 급매가보다 더 높아 낙찰자의 세심한 주의 부족을 답답하게 여긴적도 있었다. 

 

관리사무소에 들려 5개월 체납관리비 파악하고 누가 사는지 명도는 쉬울는지 염탐하였다.

 

그런데 나 외에 두 명이 임장 활동하는 현장을 목격하였고 서로 눈치를 살피면서

 

물건아파트 출입구와 앞뒤 배란다. 등을 꼼꼼히 살펴보고 신정3동사무소에 들려 전입자 현황을

 

열람하였다. 동사무소에서도 또 한명이 같은 물건 전입자 현황을 열람 하로 왔는데 경매공고지가

 

없어 동 직원에게 사정하다 안 되니 나를 보더니 나에게 부탁한다. 두말없이 협조하고 커피한잔

 

얻어 마시고 경매 경쟁자 관계에서 페어플레이 할 것을 언약하면서 해어졌다.

 

결론적으로 이대로 잘 추진된다면 명도 등 애로사항은 별로 없을 것으로 보인다.

 

임장활동을 마치고 아들 원룸에 들려 대법원 경매정보를 확인하면서 입찰 표 작성요령과

 

대리인 작성요령을 체크해가면서 준비사항을 점검하고 경매 전날일정을 마감 하였다.

 

 

입찰 장에서 벌어진 뜻밖의 탄성!

 

아침 6시 조원동에서 아침산책으로 걸어서 보라매공원에 들려 많은 사람들과 함께 잔디광장을

 

한 바퀴 돌면서 오늘 일을 예상하고 낙찰을 꿈꾸면서 응찰금액을 숙고하였다.

 

결론은 되면 좋고 안 되면 말고 부하뇌동 하지 말고 76.9% 예상낙찰가를 결심하면서

 

서울 아들집 방문여행 나들이로 결론 내자는 것이었다.

 

아침 먹고 남부지방법원 경매 입찰 장으로 출발하여 중간에 국민은행 목동지점에

 

들려 보증금(12,160,000)을 인출하는데 여직원이 오늘 어떤 납부금이냐고 묻는다.

 

왜 묻느냐고 하였더니 조금 전에 어떤 사람이 똑같은 금액을 인출하기에 묻는다는 것이다.

 

또 한명의 경쟁자 출현하였던 것이다.

 

정각10시에 현장에 도착하여 보니 경매진행상황을 집행관이 설명하고 있었다.

 

어제 신정3동사무소에서 전입자현황 열람하던 그 사람도 와 있었다.

 

잠시 후 10시30분경 경매 낙찰물건 열람과 낙찰실시 되었다.

 

낙찰물건 열람하여보니 변경사항은 없었고 내 주변에 적어도 10여명이 내 물건에 관심을 갖고

 

기다리고 있는걸 보니 분명 경쟁자로 보였다.

 

입찰대로 가서 겉봉투, 보증금봉투, 기일입찰표를 하나씩 들고 작성하였다.

 

먼저 사건번호, 낙찰자, 대리인, 입찰가격76.9%, 보증금등 기일 입찰표를 또박또박 정확하게

 

작성하여 입찰함에 넣는 순간 낙찰자 들러리 되지 말고 자기 부동산 만들려면 몇 백 더 써넣으라고

 

뇌리에서 채 찍하는 것 같아 그냥 되돌아와서 기도하는 마음으로 다시 한 번 숙고하여

 

입찰 표만 새로 들고 기입장에 들려 80% 적어 가는데 누군가 같은 숫자가 있을 거야 느낌이 들어

 

십만 원 더 쓰는데 또 공동 낙찰자가 나올 것 같아 단돈 천원 한장 더 써 152,101,000으로

 

최종적으로 적고 입찰함에 넣었다.

 

내 생각과 판단이 예리하였는지 집중력이 강했는지 알 수 없지만 아파트의 운명이

 

그 마지막 천원에 달라질 줄은 정말 몰랐다. 기적 같았다.

 

경매 입찰 장에 좌석을 가득 메우고 맨 뒤에 20여명 서 있었다.

 

발표는 중간쯤 되는데 마음은 수험생이상으로 초조하고 두근거리고 있었다.

 

마침 발표가 시작되는데 입찰자는 입찰 대 앞으로 나오라는 호명에 모두들 나가는데

 

20여명이 훨씬 넘는 것 같았고 나는 뒤늦게 나갔다.

 

한명은 입찰 표 작성미숙으로 입찰봉투를 반환받고 퇴장하는데 그 다음에 나를 호명하는 것이다.

 

깜짝 놀라 그럼 나도 뭐 잘못되었는지 상기된 표정으로 대답하고 나갔는데 도장을 찾는 것이다.

 

보증금 반환표시에 돈 환불받을 때 찍는 것으로 알고 도장을 안 찍었는데 그걸 찍어주는 것이다.

 

별것도 아닌 것이 긴장감이 크게 느껴졌던 것이다.

 

드디어 개찰되었다 그중 절대다수는 1억 3천만원대이며 1억4천만원대도 많았고 1억 5천만 원

 

넘는 사람도 7~8명 정도 되는 것 같았다.

 

 

드디어 낙찰성공!

 

1등 낙찰자 152,101,000원 단돈 1,000원차이로 본인 낙찰

 

2등 차점자 152,100,000원 차순위 자 등록신고 한 것으로 보임

 

3등 152,000,000원

 

4등 151,900,000원

 

5등 151,100,000원

 

6등 150,900,000원 등등 이하 약 20여명

 

무작위 발표가 끝나는 순간 낙찰자와 차점자가 단돈 천원차이라는 사실에 입찰 장 분위기가

 

숙연해 지면서 탄성이 쏟아지는 것을 느꼈다. 집행관도 놀라는 분위기였다.

 

어제 남부지방법원 경매입찰장에서 그 상황을 본 사람은 금방 알 것이다.

 

입찰보증금 영수증을 받고 되돌아오는데 일면식도 없는 많은 사람들이 부러운 듯

 

축하의 미소를 보내는 것이다.  

 

낙찰의 기적은 1등과 2등의 차액이 적을수록 환호를 받을 자격이 있는것이다.

 

그리고 낙찰가 200만원이내 근사치에 많은 사람들이 몰려 있는것은 누가 보더라도

 

가치평가를 잘 했다는 근거가 아닐까 생각한다.

 

누구라도 고가로 낙찰을 받을수 있다. 그러나 진정한 낙찰의 의미는 저가낙찰에 있는것이다.

 

필자가 10여회 공경매 경험을 하면서 비록 어제처럼 스릴과 흥분 그리고 경매의 새로운 매력을

 

느껴본 것은 처음으로 낙찰된 것보다도 낙찰에 참여하는 경쟁자들의 가격평가와 심리전에서

 

승리한 그 기쁨이며 어제 하루는 세상을 다 얻은 것 마냥 기분이 너무 좋은 하루였다.

 

이번 컨설팅에서 부족한 2000만원 정도는 아버지로서 무상지원을 검토 중이다.

 

 

 

필자의 낙찰 성공은 자랑이 아니라 본건은 등기부상 법적인 권리분석을 철두철미하게 하였고

 

현장의 임장활동으로 전입자현황, 관리비 체납현황, 아파트 시세파악을 열심히 하였으며

 

건교부 아파트 실거래 가를 비롯하여 과거가치, 현재가치, 미래가치를 파악하여

 

주거와 투자가치를 주도면밀하게 분석하여 살면서 손해 보지 않을 것으로 예견하였다.

 

부동산이란 한번 결정하면 수익과 손실의 모든책임이 본인에게 귀속되므로 조심해야하고

 

본 물건은 시세차익이 발생해야 하는 투자목적이 아닌 실거주용이므로 급매보다 약간 싸다고

 

평가 하였으며 사실적으로  이렇게 치열한 경쟁속에서 유리하게 획득한 소중한 결실이었다.

 

☞ 예절을 갖춘 옳바른 댓글과 추천은 행복한 인터넷 문화를 꽃피운다. 

 

☆☆☆

본 글은 타이밍이 지난 이론과 말로만 노하우를 전달하는 글 에 비하여 사실적으로

방금 구어진 따끈따끈한 실전경험을 바탕으로 어제 낙찰받고 오늘 귀향하여 피곤한

몸인데도 불구하고 성실하게 사심없이 작성하였다.

지금 전세가가 폭등하여 고민하는 사람들과 내집마련 하려는 사람들과 함께하면서

이 경험지식 노하우를 꼭 필요한 네티즌들에게 위기를 기회로 만들고 내집마련의 꿈을  

어떻게 이룰수 있을까 ?  필자의 판단과 네티즌의 판단이 일치할때 최대공약수를

찾아 경험지식을 공유하고자하는 목적이므로 일일이 모든 사람에게 적용하기에는

한계가 있을것이므로 참고만 하기 바라며 더 좋은 고급정보는 댓글로 이어주었으면

하는 바람이다. 본 글 내집마련 노하우에 대하여 합리적이고 논리적 증빙자료로써

비판하는것은 수용하나 경매입찰장 분위기를 보지 못하고 본 물건의 임장활동 없이

비판이 아닌 비난하는 글은 정중히 사양하는 바이다.