1.
공장경매라... 안성에 적용될 수 있나?
2.
공장 경매받기
가. 개관
(1) 공장이란
공장이라 함은 건축물 또는 공작물, 물품제조공정을 형성하는 기계·장치 등 제조 시설과 그 부대시설(이하 "제조시설등"이라 한다)을 갖추고 「통계법」 제17조의 규정에 의하여 통계청장이 고시하는 표준산업분류에 의한 제조업을 영위하기 위한 사업장으로서 제조시설(물품의 가공·조립·수리시설을 포함) 및 시험생산시설, 기타 부대시설, 공장부지 등을 말하고, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률이 규율한다(동법 2조 1항).
(2) 공장설립상의 제한
① 공장입지의 기준 고시 : 산업자원부장관은 관계중앙행정기관의 장과 협의하여 다음 사항에 관한 공장입지의 기준을 정해 고시하여야 한다(동법 8조).
㉮ 국토계획법 등 대통령령이 정하는 법령에서 용도지역별로 허용 또는 제한되는 공장의 업종·규모 및 범위 등에 관한 사항
㉯ 제조업종별 공장부지면적에 대한 대통령령이 정하는 공장건축물의 면적의 비율과 그 적용대상
㉰ 제조업종별 환경오염방지에 관한 사항, 환경오염을 일으킬 수 있는 공장의 입지제한에 관한 사항
② 공장입지기준 확인 통지 : 시장·군수 또는 구청장은 토지소유자 기타 이해관
계인의 신청이 있는 경우에는 10일 이내에 그 관할지역안의 토지에 대하여 지번별로 공장설립이 가능한지 여부를 확인하여 통지하여야 하고, 시장·군수 또는 구청장은 매년 2월 말일까지 공장설립이 가능한 지역과 그 지역에서의 공장설립가능업종 등 산업자원부령이 정하는 사항을 공보에 고시할 수 있다(동법 9조).
③ 공장의 신설제한 : 과밀억제지역·성장관리지역 및 자연보전지역 안에서는 공장건축면적 500㎡ 이상의 공장을 신설·증설· 또는 이전하거나 업종을 변경하는 행위를 하여서는 아니된다(동법 20조).
나. 공장과 경매
최근 경기침체에 따라 공장의 경매물건이 꾸준히 나오고 있는데, 공장을 직 접 경영하려는 실수요자가 주된 수요자이나, 일반인들의 공장을 임대하기 위 한 수요도 조금씩 늘어나는 추세이다.
실수요자 입장에서 공장을 경매로 취득하는 경우 특히 수도권 등 공해공장이나 공
장설립이 용이하지 않는 지역의 경우, 공장 설립시 드는 각종 인허가 사항의 취득, 전
용에 따른 각종 부담금, 대체조성비, 개발부담금, 신축비용, 시간(보통 1년) 등을 절감
할 수 있어 신설시보다 훨씬 큰 이점이 있다.
최근에는 공장이 생산용도보다 부동산투자용도로 활용된다고 해도 과언이 아니다. 임
대사업, 분할매매, 준공업지역 공장의 아파트부지화 등을 통한 큰 차익을 실현하는
사례가 적지 않다.
다. 좋은 공장 고르기
① 주거나 상업기능으로 전환이 가능한 준공업지역의 공장이 개발가치가 높다.
② 투자용이면 직사각형으로 사방이 넓은 도로를 끼고 있는 공장이 분할매각
에 용이하다. 산업단지의 공장용지는 최소분할단위가 1,650㎡인 점을 주의하여
야 한다(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 39조의 2 1항, 동법 시행령
39조의3, 1항).
③ 투자, 관리차원에서 가장 효율적인 공장의 규모는 부지 1,000㎡에, 건물 400-500㎡이다.
④ 진입로 폭은 최소한 4미터 이상이고, 대로변에 가까울수록 좋다.
⑤ 재료공급 등 각종비용절감 차원에서 원스톱으로 처리가능한 산업단지 등 대규
모공단의 공장이 선호된다. 산업단지 내에 위치하고 있는 공장물건은 간접부대
시설과 물류시설 및 인력확보, 재료수급이 용이하고, 산업단지관리공단 등의 지
원시스템이 잘 되어 있어 공장운영 초보자도 별무리 없이 운영할 수 있다.
라. 공장경매시 주의할 점
(1) 경매절차상 주의사항
① 누락된 공장공용물도 일괄경매대상이다
공장저당법 제4조, 제5조는 공장에 속하는 토지 또는 건물에 설정한 저당권의 효력은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계·기구 기타의 공장공용물에 미치고, 같은 법 제10조 제1항은 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 압류의 효력이 공장공용물에 미친다고 하여 집행의 불가분성을 규정하고 있으므로, 법원의 경매절차에서 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정이 내려져 위 토지 또는 건물이 압류된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물과 함께 그 공장공용물도 법률상 당연히 일괄경매되어 경락허가결정도 일괄하여 이루어지는 것이고, 경매법원이 경매개시결정에서 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 아니하거나 경매목적물의 감정평가와 물건명세서에서 이를 누락하였다고 하여도 이를 달리 볼 것은 아니라 할 것이며, 경매법원이 경락허가결정에서 그 목적물을 표시함에 있어 공장공용물을 누락하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이는 오기 기타 이에 유사한 오류가 있음에 불과한 것으로서 경매법원은 이를 보충하는 경정결정을 할 수 있다(대결 99마2273).
공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없으므로, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄경매하여야 한다(대결 2001마785).
② 공장저당의 목적이 된 농지는 일괄경매대상이 아니다
농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 함께 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없다(대결 2004마796). 농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으며, 농지법상의 농지인 경우에는 매수인의 자격이 법령에 의하여 제한되므로 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 농지취득자격증명을 받을 수 없는 사람은 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자를 제한하게 되기 때문이다.
③ 공장저당의 목적인 동산이 제3자 소유이면 저당권의 효력이 미치지 않는다 공장저당법 제4조, 제5조의 규정에 의하여 저당권의 목적이 되는 것으로 목록에 기재되어 있는 동산이라고 하더라도 그것이 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유인 경우에는 위 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대결 98그64). 또한 공장저당목록에 기재되어 있지 않은 기계류의 경우, 대개가 리스나 임대 등 제2금융권 소유의 물건으로서, 저당권의 효력이 미치지 않아 매수인이 인수할 수 없게됨을 유의하여야 한다.
④ 공장저당의 목적인 동산이 양도담보에 제공된 경우
공장저당 목록에 기재되어 있는 동산이 점유개정의 방법에 의하여 이미 양도담보에 제공되어 있는 것인 경우에는 그 동산은 제3자인 저당권자와의 관계에 있어서는 양도담보권자의 소유에 속하므로, 마찬가지로 공장저당법에 의한 저당권의 효력이 미칠 수 없다(대결 98그64). 따라서 동산이 공장저당목록에 포함된 이후에 양도담보되더라도 저당권의 효력이 미쳐 매수인이 소유권을 취득한다. 공장저당법에 따라 공장재단을 구성하여 은행에 저당잡혀져 있는 기계를 다시 타인에게 양도하였다 하여도 공장저당법의 강행성에 비추어 위 양도는 무효이므로 횡령죄가 성립하지 아니한다(대판 75도2713). 동산을 경락받고 집행관으로부터 현실적으로 이를 인도받은 자는 그 동산에 대하여 선의·무과실로 평온 공연하게 점유를 개시하여 소유권을 취득하였다고 볼 것이다(대구고법 71나825). 따라서 무효인 양도담보도 그 실행으로 낙찰되어 버리면 그 낙찰자가 선의취득하게 되므로 공장매수인은 그 동산이 낙찰되기 전에 강제집행정지결정을 받아야 한다.
공장저당권의 목적인 동산이 유체동산경매절차에 따라 압류, 매각된 경우, 그 압류는 당연무효가 아니고, 다만 집행에 관한 이의에 의하여 취소할 수 있을 뿐이며, 매수인은 일응 목적물에 대한 소유권을 취득한다(대구지법 2004가단75385)
⑤ 인접토지에 걸쳐서 설치된 폐수처리시설에도 공장저당권의 효력이 미친다
공장저당법에 의하여 근저당권이 설정된 공장 토지와 그에 인접한 공장 토지가 아닌 타인 소유의 토지에 걸쳐서 설치되어 있는 경우, 그것이 설치된 토지에 부합되었다고 보기보다는 그 구조, 형태 또는 기능 등에 비추어 볼 때, 공장저당의 목적인 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구와 함께 일체를 이루는 기업시설로서 그 공장 소유자의 소유에 속한다고 봄이 상당하므로, 그 공장에 속하는 토지와 건물 및 기계, 기구 위에 설정된 공장저당권의 효력은 그 폐수처리시설에도 미친다(대판 97다3750).
⑥ 공장저당목적물이 임의반출된 경우 방해배제청구의 방법
저당권자는 물권에 기하여 그 침해가 있는 때에는 그 제거나 예방을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공장저당권의 목적 동산이 저당권자의 동의를 얻지 아니하고 설치된 공장으로부터 반출된 경우에는 저당권자는 점유권이 없기 때문에 설정자로부터 일탈한 저당목적물을 저당권자 자신에게 반환할 것을 청구할 수는 없지만, 저당목적물이 제3자에게 선의취득되지 아니하는 한 원래의 설치 장소에 원상회복할 것을 청구함은 저당권의 성질에 반하지 아니함은 물론 저당권자가 가지는 방해배제권의 당연한 행사에 해당한다(대판 95다55184).
⑦ 경매물건명세서에 기계, 기구일부가 소재불명인 사실을 표기하지 아니한 경우
경매물건명세서의 작성에 경매의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 하자가 있는 경우 이를 경락불허가 사유로 삼을 수는 없으므로, 공장저당권에 의한 경매에 있어서 경매물건명세서에 기계, 기구 등의 일부가 소재불명인 사실을 표시하지 아니한 하자가 경락불허가 사유가 되지 않는다(대결 93마 1601).
⑧ 공장저당물건 중 일부에 대한 집행정지 가처분의 효력
공장저당법 제7조에서 규정한 목록의 일부 물건에 대하여 공장저당권의 효력이 미치는지의 여부에 관하여 다툼이 있어 제3자이의의 소가 제기되어 그 물건에 대한 경매절차의 정지를 명하는 가처분결정이 내려져 있다면, 경매법원으로서는 그 일부 물건에 대한 경매절차만을 분리하여 나머지 물건에 대하여 경매절차를 진행할 것이 아니라 위 분쟁이 종결될 때까지 전체목적물에 대한 경매절차의 진행을 정지하였다가 분쟁의 결과에 따라 경매절차를 속행 하여야 한다(대결 92라28).
(2) 공장현황상 주의사항
① 적법한 절차에 의해 인,허가되어 설립된 공장인지 확인해야 한다
기존 공장을 무조건 값이 싸다고 하여 경락받았으나, 실제 공장으로 사용할 수 없는 명목상의 공장일 경우 낭패를 볼 수 있다. 따라서 공장설립신청, 토지의 형질변경, 전용, 분할, 점유·사용 등상 공장설립과정에 적법한 절차를 거쳤는지, 등록취소된 공장이 아닌지 등을 확인해야 한다. 산업단지공단 내의 공장의 경우 관련법(산업입지 및 개발에 관한 법률 등) 상 단지 블럭별로 고유업종을 지정하게 되어 있어 이러한 업종에 해당되지 않으면 입주를 할 수 없게 되어 있다. 따라서 산업단지공단 내에 있는 공장을 경매로 살 경우에는 입주가능업종인지 여부를 사전에 산업공단관리사무실에 확인해야 한다.
② 공장입지가 용이한 부동산인지 확인해야 한다
새로 공장을 짓기 위해 토지를 입찰하는 경우, 입지예정지에 대한 개별법에 따른 공장입지 제한 또는 허용 내역을 기재한 해당 시장, 군수, 구청장의 검토의견서인 입지기준확인서를 반드시 확인하고 담당공무원에게도 재차 확인하여야 한다. 공장설립제한 지역인 과밀억제지역·성장관리지역 및 자연보전지역인지 여부, 공장설립 승인취소된 부지인지 여부 등도 확인해야 한다.
③ 사용하려는 목적에 맞는 공장인지 확인하여야 한다
섬유업을 하려면 섬유기계공장을, 기계제조업을 하려면 해당기계제조공장을 경락받는 것은 상식이다. 높은 층고를 요하는 기계공장을 하려면서 층고가 낮은 섬유공장을 낙찰받아서는 낭패이다. 또한 업종이 다른 공장을 취득하게 될 경우, 해당 시, 군, 구청 공업계에 용도변경가능여부를 확인하는 것이 좋다.
④ 공해공장이면 오폐수배출시설 여부, 폐기물매립 여부를 확인해야 한다
공장이 어떤 업종이었는지 확인하고 오염물질 배출시설이나 공해방지시설은 갖추었는지 등을 미리 해당관청에 확인하도록 한다. 오·폐수배출공장의 경우 배출상태가 엉망이고, 정화시설이 제대로 구비안된 경우 많은 추가비용을 부담할 수 있다. 또한 공장 부지 내에 폐기물이 불법매립되어 있는 경우가 많아 그 처리비용만도 수억이 드는 경우도 적지 않다.
‘특정폐기물이 방치되어 있던 공장의 경락 후 경락자와 종업원의 협의로 공장이 가동되어 추가로 배출된 특정폐기물이 방치됨으로써 인근 상수원 등에 중대한 위해가 발생할 우려가 있는 경우, 지방환경관리청장이 위와 같은 위해 발생의 방지를 위하여 은행에게 당해 특정폐기물처리에 대한 조치명령을 한 것은 적법하다’(대판 95누17724)는 판례가 있으므로, 반드시 실사를 통해 경매물건이 과거 오염물질을 배출하던 공장이었는지, 산업 폐기물이 불법적으로 매립돼 있는지 확인해야 한다.
⑤ 노조가 결성되거나 근로자들이 점거하는 공장의 경우 명도가 어렵다
노조가 결성되어 단합된 힘을 과시하거나, 근로자들이 체불임금, 퇴직금 등의 확보를 위해 근저당 후 유입된 사무집기나 평가외 유체동산, 원자재, 부자재, 비품, 집기류 등을 양도공증받은 후 공장을 점거,가동하는 경우, 공장을 명도받기가 쉽지 않으므로 입찰을 피하거나 조건이 성숙될 때를 기다릴 필요가 있다.
특히 근로자들에게 최우선변제되는 임금채권이 최종 3개월치에 불과하고 퇴직금채권은 전혀 우선변제받지 못하므로 매수인에게서 일부라도 받아내기 위해 의도적으로 점거, 가동하는 경우가 많다.
따라서 명도의 용이성이란 측면에서, 강제관리상태, 휴업상태, 가동중지 상태, 패쇄 상태의 공장에 입찰함이 바람직하다.
⑥ 건물보다 토지의 가치에 주목하는 것이 바람직하다
실제 토지평가액에 비해 건물평가액이 큰 경우가 많이 있다. 물론 매수목적, 건
물의 상태, 활용도에 따라 건물가치를 중시해야 하는 경우도 있으나, 후에 처분
하는 경우 토지가치가 절대적기준이 되는 경우가 대부분이다.
⑦ 채권액에 비해 예상매각가액이 지나치게 적거나, 반대로 채권액이 감정가에 비해 지나치게 소액인 경우 및 채권자, 채무자간 감정싸움에 의해 경매가 개시된 경우일 가능성이 높은 경우 입찰에 신중을 기하여야 한다
채권액에 비해 예상매각가액이 지나치게 적으면 채권자가 손실을 최소화하기 위하여 비교적 높은 가격으로 유입하는 경우가 있고, 채권액이 지나치게 소액인 경우에는 채무자가 변제하기 쉬워 경매가 취소 내지 불허가될 가능성이 높으며, 채권자 채무자간 감정싸움의 경우, 이해관계인의 항고, 재항고 등으로 경매절차가 지연되어 선의의 피해를 볼 수도 있기 때문이다.
⑧ 체납 전기요금은 원칙적으로 승계되지 아니 한다
전기공급 관련 규정(전기사업법 제15조, 전기공급규정 제11조, 제14조등)에 의
하면, 상속, 매매 등으로 인하여 전기 수용가의 변동이 있는 경우, 신 수용가는 구수용가의 체납 전기요금을 승계하여 부담하도록 하고 있다. 그러나 위와 같은 내용의 공급규정은 국민들에게 일반적인 구속력을 가지는 법규로서의 효력은 없는 것이고, 전기공급계약 체결 이후 수용가에 대하여만 그 계약의 효력이 미친다고 보아야 할 것인 바, 대법원은 원칙적으로 신수용가는 구 수용가의 체납 전기요금을 승계하여 채무변제할 의무가 없다는 태도를 취하고 있다(대구고법 87나1587 제1민사부판결 등). 하지만, 신수용가가 구수용가의 전기요금 체납사실을 알고 이를 인수키로 하거나 그러한 약정을 한 것으로 보이는 경우에 한하여는 신수용가에게 체납요금을 승계키로 한 약정이 효력이 있다고 본다.
한편 공장매수인이 경락인인 은행으로부터 공장을 매수할 때에 이미 발생한 전소유자의 체납전기요금채무를 이행하여야만 전기공급을 받을 수 있다는 사정을 알면서 이를 인수하여 위 매매계약을 체결한 경우, 그 후 한국전력 공사에 대하여 위 체납전기요금을 납부키로 한 것을 가리켜서 전기공급중단으로 막대한 손해를 입게될 궁박한 상태에서 부득이 하게 행한 불공정행위라고 할 수는 없다(대판 89다카27895,89다카19436).
⑨ 체납된 수도요금도 원칙적으로 승계되지 아니 한다
수도법 제17조의 규정에 의하여 제정된 서울특별시급수조례 제5조(1992.7.22. 조례 제2944호로 개정되기 전의 것)는 “급수장치는 그 설치된 건물 또는 토지의 처분에 부수하며 취득자는 이 조례에 의하여 그 취득 전에 발생된 의무에 대하여도 이를 승계한다”고 규정하고 있는바, 위 규정은 급수장치에 관한 권리의무의 승계에 관한 것으로서 건물에 대한 소유권을 취득하였다는 것만으로 건물의 구소유자의 체납수도요금 납부의무까지 신소유자에게 승계된다고 할 수 없다(대판 92누17211).
⑩ 법정지상권, 유치권 성립여지
공장운영의 편의를 위한 가설건축물, 무허가 건물 등을 지어 사용하는 경우가 많은데, 이 경우 감정평가에서 제외되면 법정지상권이 성립될 수도 있으므로 토지와 건물 소유자의 동일여부, 건축명의, 최초근저당일과 건물사용검사일 등을 비교하여 세심히 분석해 보아야 한다. 신축공장의 경우 공사대금에 기해 시공자가 유치권을 주장하는 경우도 있는데, 유치권이 인정되면 공사대금을 물어 주어야 명도받을 수 있게 된다.
⑪ 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 대항력 인정 여지
공장내 주거용 방이 있는 경우 주택임대차보호법에 의해 대항력이 인정될 여지가 있고, 공장자체의 임차인은 상가건물임대차보호법에 의해 대항력을 인정받을 여지가 있으므로, 전입신고해서 거주하는 임차인이 있는지 여부를 미리 확인인하여야 한다.
⑫ 기타 확인사항
ⓐ 용수 수급상황 : 지역에 따라 용수 가용량과 수질, 개발비용의 차이가 크므로 주위의 용수개발현황등을 파악하여야 한다.
ⓑ 수전시설 : 동력인입 비용등을 현재의 수전시설을 고려하여 추산할 필요가
있다.
ⓒ 도로상태 : 대상부지에 접하고 있는 도로의 상태, 즉 인접도로가 공공도로인지 여부, 인접도로의 포장 상태, 노폭 등 차량진입 상태 및 거리 측정, 도로확장 및 사도개설이 필요한 경우 가능성 및 비용 등을 미리 파악하여야 한다.
ⓓ 인접지와의 관계 : 인접지와의 경계 등 분쟁 가능성, 향후 확장으로 인한 추가매입가능성, 맹지의 경우 도로사용 승락 및 도로부지 매입가능성 등을 미리 확인해 두어야 한다.
ⓔ 배수로 상태 : 배수로의 현황과 공장설치시 기존 배수로와의 연결 가능성, 농업용수 및 농업용저수지와의 관계 등을 예측하고, 특히 폐수 또는 이에 유사한 수질오염 업종인 경우이거나 다량의 용수를 사용해야 하는 경우 배수로 설치에 특히 유의하여야 한다.
ⓕ 민원 대책 : 인접마을의 인적사항, 내역, 주된 종사 직업등 마을 상황을 파악하여 공장설립에 대한 주민반발, 노동력, 이용가능성 등을 예측해야 한다. 1차산업 종사 비율이 많을수록 일반적으로 공장설치에 반발하는 경우가 많다.
ⓖ 도시계획도로 저촉여부 : 공장부지 중 일부가 도시계획도로에 저촉되는 경우가 있어 매수한 후 도로가 뚫리면 공장건물을 철거해야 하는 등 공장 또는 목적용도로 사용할 수 없게 되는 경우도 있으므로 미리 토지이용계획확인서 등을 확인해보아야 한다.
ⓗ 대상토지가 임야인 경우 :임야 내 정착된 수목은 보통 토지의 구성부분이 되나, 입목등기된 입목이나 명인방법 갖춘 수목은 토지와 별개의 부동산으로 인정되는 경우가 있으므로, 토지내 수목의 종류, 재배목적, 입목본수(조밀도) 소유권 등의 권리자를 확인하여야 한다. 또한 임야는 산지관리법 기타 특별법상의 행위제한 사항을 잘 살펴야 한다.
ⓘ 대상토지에 건물이 있는 경우 : 그 건물의 면적, 구조, 건축년도, 공시여부, 용도,사용자재, 시공의 질 등 건물 현황과 소유권자 및 소유권 이외의 권리자, 공법상 규제사항 등 권리관계를 확인하고 공장으로의 용도변경 가능성을 파악하여야 한다.
⑬ 입찰가 결정기준
공장신축시의 부지구입비, 건축비(㎡당 20-30만원), 세금(부지구입비의 10 내지 15%) 등 제비용에다가 현 시세 및 감정가 등을 비교교량하여 결정하여야 한다.
