1.
대충 빨리 1번 읽은 것 같다. 나의 사업 준비에 상당한 도움이 될 피같은 조언들이 보인다.
두고두고 읽고 공부하고 체화하고 실천해야겠다.
2.
네이버 지식인을 검색하다가 우연히 발견한 내용입니다.
이 분은 아마도 공인중개사를 하시는 분 같습니다.
저도 많은 감동을 받았고, 다른 분들께도 많은 도움이 되시길 바라고 올려봅니다.
(혹시 해서 텍스트파일로도 첨부합니다)
http://kin.naver.com/knowhow/entry.php?d1id=7&dir_id=7&eid=7FLg83Gehj8WccWIEHbjQSIEJIAdftvo&qb=v/mx3sDvwMwow8rCpSkgwOW757fOILy6sPjHz7Hi
월급쟁이(초짜) 장사로 성공비법 공개
ojc979 2006.08.19 15:43
조회 4,729
세상을 살아가는 데는 크게 2가지 길이있다.
하나는 고용되어 조직의 테두리 안에서 신분과 안정을 보장받고 수입금 범위 내에서 의.식.주를 해결하며 살아가는 자들 이다. 이들의 대표주자는 봉급생활자들이다.
나는 이들을 동물원 우리속의 초식동물에 비유 한다.
또 다른 하나는 스스로 의식주를 해결해야 만 하는 자들이다. 이들의 대표는 자영업자 들이다.
나는 이들을 야생의 육식동물이라 말한다.
만약 동물원의 초식동물이 야생의 세계에 나간다면 어찌 될까?
모두들 주변 수많은 사람들을 지켜 보았으리라.
나 역시 IMF 이후 수많은 실직의 아픔을 안고 길거리로 쏟아져 나온 사람들과 6개월 동안 한솥밥을 먹었던 경험이 있다.
대기업 임원, 방송국부장, 건설사 해외본부장 부터 일용직 까지 160 여명이 모인 기술교육현장 그 중심에 내가 있었다.
훈련을 마친 후에 나서 자라고 공부한 동네에서 주변의 부러움과 우려속에 대형 카센타를 신규 오픈한 친구가 있었다.
친구들이며 주변 아는 사람만 확보해도 성공한다는 확신 속에... 그는 2년을 버티지 못하고 2억 넘는 돈을 몽땅 지역 사회에 바치는 비싼 대가를 치렀다.
또 다른이는 아는사람 소개로 양평가는 길목의 오락실을 인수후 6개월만에 문 닫고... 어떤 이는 증권 객장에서...
또 어떤 이는 등산, 낚시로 더디게 가는 세월을 한탄하며 울부짖고...
어떤 운 좋은 이는 친구 부동산 사무실에서 허드렛 일이나 해주고 저녁이면 친구가 사주는 쇠주 한잔에 신세를 한탄하며 가슴을 쓸어 안고...
8 년이 된 현 시점에 한 집안의 가장이었으며 우리 사회의 기둥이었던 이들은 지금 어디서 무엇을 할까 ?
여러분 과연 이들은 무엇을 하며 살아 갈까요 ?
화려했던 경력의 소유자들 !!!
이들을 힘세고 덩치 큰 코끼리에 비유한다면 이들 역시 야생 육동 똘만이의 먹잇감에 지나지 않는다.
아니다. 그 누구보다 가장 먼저 먹히는 먹잇감에 지나지 않는다.
그들은 이야기 한다. 그 화려했던 동물원 우리속에서의 과거를 ...
그들은 한잔 술에 그 아름다웠던 향수를 못잊어 울부 짖는다. 과거를 그리워 하며...
또 이들은 자존심이 누구보다 강하다. 화려한 학벌과 유수한 인재일수록...
갖출건 다 갖춘자들이다.
쐬주와 생마늘에 초장만 있으면 육포에 사시미 뜰텐데...
이들은 어렵다. 살아갈 방도가 누구보다 어렵다.
일말의 동정심 따위도 필요없다.
알량한 그 쓰레기 보다 못한 자존심을 버리지 않는한...
그 화려 했다는 과거의 향수를 잊지 못하는 한...
그들은 야생세계의 낙오자이며 육동의 먹잇감에 지나지 않는다.
나는 열심히 살아가는 수많은 직장인들에게 인격적인 손상이나 모욕감을 줄 생각은 추호도 없다.
나 역시 과거에는 힘세고 덩치 큰 동물원의 한마리 코끼리로서 평안한 삶이 보장되었으나 항시 마음속에는 나의 고향 야생의 세계를 동경하게 되었고 우리속의 삶이 싫었던것 뿐이다.
그러던 어느날, 피바람이 진동하는 황량한 들판에 혼자 서 있는 것을 발견한 나는 추위와 두려움과 공포에 떨었고 내 주변의 굶주린 육동들에 의해 살이 찢기는 고통과 멍든 마음을 추스리기 3 년여의 세월을 보내고 또한 숱한 죽음의 고비를 넘겼다.
그리고 마침내 누구도 범접할수 없는 가장 힘세고 날카로운 무기를 가진 육동으로 다시 태어나게 되었다.
성공적으로 초동의 탈을 벗고 육동으로 거듭나게 된. 어렵지만 해야만 되는 그 이야기를 나는 하고 있는 것이다.
어디에 함정이 있고 늪지대가 있는지... 어느지역을. 누구를 피해야 하며. 무엇을 먹고 어떤 수련을 해야 먹잇감이 되지 않고 가장 안전하게 강력한 육동으로 거듭 태어 날수 있는지를 말이다.
다시 말하지만, 초동의 운명은 정해져 있다. 100명중 1-2명에 지나지 않는 운 좋은 이만 육동으로 거듭 날 뿐이다.
그것이 그들의 운명이다.
다만, 내가 걸어온 길이 온갖 함정과 음모와 맹수의 이빨에서 벗어날수있는...
옛 동료로서 생존 확률을 높일수 있는 나만의 비법을 알려주고 싶은것 뿐이다.
... ...
그래. 사설이 끝없다. ... ...
일단 주변을 둘러봐라.
그래도 야생에서의 안전한 출발은 가족안에서 찾을수 있다. 형제, 자매든 사촌이든 찾아봐라.
그리고 봐라. 잘되면 다행이지만 안되고 있으면 눈을 맑은 물로 씻고 깨끗이 잊어 버려라.
안되는 장사꾼에겐 배울것이 하나도 없다. 그래서 안되는 것이다.
간단하다. 잊어라...
천만 다행히도 장사가 잘~ 되는 곳이 있다면 그곳에서 배워라.
단, 절대 명제가 있다.
1. 그들은 형제가 되든 그 누구를 막론하고 야생의 육동임을 명심해라.
그리고 자신의 신분은 맛있는 먹잇감인 초동임을 한시도 잊지 마라.
2. 그들은 호시 탐탐 노린다.
잡아먹을 기회를 틈만 나면 노린다. 믿지마라. 아무도...
동업이나 자금투자는 목에 칼이 들어와도 하지 말라는 것이다. 당신은 이 제안을 받아 들이는 순간 끝장난다.
명심 명심 또 명심해라.
때론 달콤한 유혹에 손 길을 보낼 것이다.
매장 확장이나 인수 또는 자금 융통해 주면 높은 이자를 주겠다고....
그들은 수단 방법을 가리지 않으니 이러한 제안에는 현명하게 대처하기 바란다.
3, 아는 집일수록 맏은 일에 열심을 다하라.
청소를 하든 설것이를 하든 관계없다.
그러나 이왕 음식장사라면 주방 설것이 쪽이 낫겠다.
남들보다 일찍 출근하고 남들보다 늦게 퇴근해라.
그리고 수익을 올리기 위해 최선을 다하라.
이것은 당신의 장사다. 1원 한장 투자하지않고 절대 망하지 않는 100% 안전한 장사를 당신은 하고 있는것이다.
여기서 성공 해라. 장점은 모두 배워 내것으로 만들고 단점은 명심해서 고치도록 해라.
4. 그리고 이왕이면 월급을 받지 마라. 건성이 아닌 진심어린 마음을 담아 정중히 거절해
라.
지금 당신은 월급 몇푼 받자고 일하고 있는것이 아니지 않는가 !
또 월급쟁이로. 한세상 태어나 좁은 동물원 울타리에 들어앉아 세상을 바라보다 죽을 것인가.
5. 닥쳐오는 위기에 움직이거나 동요치 마라.
3개월 정도 지나면 눈에 보이기 시작한다.
아니 감각있고 머리 좋은 당신은 더 빠를 수도 있겠다.
6개월이면 당신은 대단한 인내의 소유자다. 더 이상 배울게 없을텐데도 말이다.
지금까지 고생한것도 지겨울만 하겠다. 당신은 계획을 아니. 어쩌면 처음부터 모든 계획을 완벽하게 세워 놨을게다.
당신은 현명하고 똑똑하다. 그래서 당신은 망한다. 두고봐라.
진심으로 당신은 똑똑했기에 틀림없이 망한다.
여기서 ... 이 가장 어려운 고비는 지금 부터다.
지금부터... 열심이 일한 당신 눈에는 지금부터 또 다른걸 볼수있는 너무나도 중요한 시
점이다.
평생을 울타리에 갖혀서 산 초동이 6개월이란 세월에 야동됐다는 이야기는 지나는 개가
웃을 일이다.
1 년이다. 최소한 1년.
초동의 탈을 벗는다 해도 초동일 뿐이다. 다시태어 나는 최소한의 시간 말이다.
그것도 아무 생각없이 열심히 일만한. 수익을 배가 시켜준 초동들에 해당되는 말이 겠
지만...
예의를 지켜라. 야동으로 태어나자면 1년이란 시간이 필요하다. 최소한...
6. 돈이란, 벌고 싶다고 벌려지는것이 아니다.
아무리 급하다고 해도 물고기를 잡기위해 맨몸으로 물속에 뛰어 들수 없지않은가.
밥을 해도 뜸 들이는 시간이 있어야 맛있는 밥을 먹을수 있듯이...
천천히 해라... 천... 천... 히.... 부디...
... ...
불행히도 주변에 이와 같은 사람이 없다면 당신은 더욱 큰 용기가 필요하다.
TV 나 주변 영업 잘되는 곳에 무조건 들어가라. 그리고 무릎꿁고 빌어라. 그리고 일해라.
용기 하나만 있으면 돼니 이 얼마나 간단 한가. 정말 간단 하다.
그리고 초짜가 하기 쉽다는 '체인 사업장' 운영의 경우도 전혀 다르지 않다.
... ...
모든 장사라는 것은 50%는 망한다. 아니 무조건 망해야 한다. 무조건...
그래야만 된다. 안그러면 세상이 모두 망한다. 원자재 업자도, 운반기사도, 가공공장도, 목수도, 쓰레기처리업자도, 간판업자, 못장수, 그에 따른 많은공장, 기타 등등 수만. 수십. 수백만명이 굶어 죽는다. 그것이 세상의 섭리다.
그리고 30-40%는 목구멍이 포도청이라고 간신히 인건비만 건지는 말그대로 죽지못해 장사하는 형국이다.
나머지 열에 한 두곳이 그럭저럭 되는 것이다. 정도의 차이는 있을지라도...
이것이 야생 밀림의 법칙이다.
우리나라는 세계에서 자영업자 비율이 과도하게 높다.
인구80명당 1곳이 음식점이란다. 생각해봐라... 끔찍하다. 이런곳이 졍글이다.
정글의 법칙을 그대는 아는가...
한때는 국가차원에서. 지자체에서 자영업을 가르치고 적극 유도한적이 있다.
그래도 먹는 장사가 최고라고... '바지락 칼국수' 한그릇의 재료값이 얼마나 되는지 아는가 ? 밀가루 50원, 바지락 150원 도합 200원이다. 한그릇에 3,500원 4,000원씩 받으니 얼마나 많이 남는 장사 인가.
또 있다. 정말 세상 물정 모르는 우리의 주부들을 꼬드겨 경.공매를 가르쳤다. 누가?
누군 누구겠는가.. 지차체 즉, 국가 에서지... 그곳이 어떤곳이라고...
가르치는 놈도 법원한번 가보지 않은 얼치기 같은 놈들이 경.공매를 가르쳤다.
그 결과 경매시장은 평균 20-30%가 입찰 보증금만 날리는 어처구니 없는 상황이 오랬동안 지속됐다.
휴~ 이쯤하고...
잼있는 이야기 하나 ! 여러분도 무슨뜻인지 한번 생각해 보세요. ^^*
-. 초동들은 가장 먼저 손에 잡는것이 '전자계산기' 이다.
-. 야동들은 빳빳한 5M 짜리 줄자다.
매장 고르는 요령 등은 [실천2] 만 성실히 따르는 자는 전혀 신경쓰거나 걱정할게 없다.
다른 내용을 좀 더 요약해 보자.
1. 매장 위치 선정을 함에 있어서는
무슨 사업을 하든 집과 가장 가까이 있는것이 좋다. 두말하면 잔소리다.
그러나 아는사람이 많은 동네나 전 직장이 있는곳은 피해라.
이유는 간단하다. 부끄러워서가 아니다. 생각과는 정반대로 성공 확률이 극도
로 낮다. 이들은 한마디로 절대 도움이 안된다. 신기루와 같은 존재다.
착각하지 마라. 의지하려는 마음을 버려라. 당신의 마음자세부터 똑바로 가져야 한
다. 잘 생각해봐라. 처음 한두번은 올수있다. 그 다음은 절대로 안온다.
아니 다른 사람까지도 못오게 한다. 술한잔 먹을려고 해도, 가족과 외식을 할려고 해
도 신경이 쓰인다. 가서 아는체 해야 하고 심적인 부담이 생겨 회피하게 된다.
바로 당신을 봐라. 그렇게 한 장본인이 당신 아닌가 ?!!!
2. 모든 장사는 초기 3개월이 가장 중요하다. 처음에는 잘 될수 있다. 그것을 야동에서는
오픈발이라고 한다. 이때 대부분의 초동들은 착각한다. 됐다고... 성공 했다고... 이
렇게 하면 한달 수입이 ? 1년이 면 ? 큰 부자된 행복한 꿈에 젖는다.
그러나 명심해라. 거의 모든 장사는 초기 3개월 안에 승패가 결정된다는 것을...
한번 꺽어지는 그래프는 거의 재기 불능이다. 초기 몇배를 노력해도 어렵다. 이미 끝난
것이다. 모두들 그렇게 사라져 간다는걸 명심 또 명심해라.
그래서 준비가. 그것도 철저한 준비가 필요하다는 말이다.
그렇다면 어찌해야 3개월에 탄탄한 안정을 찾을수 있는가 이다.
첫째는, 한푼의 돈도 벌 생각을 하지 마라. 본전치기만 해라. 아니 반드시 손해를 봐라.
먹는장사라면 첫째 손이 커야 한다. 먹고 죽을 많큼 퍼 줘라. 기분좋게 시원하게 퍼
줘라. 생색은 내지마라. 시키기 전에 미리 갖다 줘라. 손님은 대접받고자 온
왕이다. 생색내면 아무 의미가 없다. 그냥 다 퍼 줘라. 망해도 좋다. 직원들
입에서 사장이 미쳤다는 소리가 나오게 해라. 그래야 성공 한다.
둘째, 손님의 마음과 눈을 가져라.
수시로 밖에서 매장을 살펴 봐라. 그리고 들어 봐라. 고객눈에 어떻게 비춰지는
지.. 나와 직원들의 복장과 자세. 말투가 당신 눈에 좋아보이고 만족하면 역시
당신은 실패한다. 끊임없이 생각하고 고민하라. 어떻게 하면 내가 손해 볼것 인지
를...
셋째, 자기 관리에 철저해라.
주머니에 손 넣고 다니거나 담배 피우지 마라. 그러는 당신은 수준 이하다.
항상 언제 어디서나 고객이 보고 있음을 명심해라. 절대로 긴장을 늦추지 마라.
술을 마셔도 당신은 취하면 안된다. 절대로 취한 모습을 보이지 마라. 절대
로... 이 세상에서 당신이 편히 쉴수 있는곳은 당신 안방 화장실 한곳 뿐이다.
명심하기 바란다.
넷째, 무엇보다 바빠야 한다.
나는 부동산 사무실에 TV가 있거나 바둑.장기판이 있는 사무실은 들어 갔다가도 다시
나와 버린다. 시간 낭비일 뿐이다. TV 나 그러한 오락 기구들은 경로당이나 있음
직한 기구들이다. 그렇게 할일 없고 한가 하단 말인가.
나는 한때 하루에 20시간 이상 일을 했다. 모두들 불경기라고 또는 일이 없다고 할
때 나는 일을 끊임없이 만들어 냈다. 직원들이 사장님 같은 분은 처음이라고... 미
쳤다고... 엄두가 안난다고... 사장님이니까 가능하다고... 미안한 이야기지만
그래서 그들은 아직도 그 틀 에서 벗어나지 못하고 있는것이다.
누구나 하루 24시간 주어진 시간은 같다. 그러나 시침은 정 반대로 돈다.
초동은 휴가를 가거나 휴일에도. 누워서 잠만 자도 월급날이면 꼬박 꼬박 돈이 들어온
다. 그들은 대부분 일을 만들어서 하지 않는다. 주어진 일만 할뿐이다. 그래도
돈은 나온다. 그들은 대부분 부자들을 꿈꾼다.
육동들은 휴가를 가거나 누워있으면 돈이 나간다. 직원봉급에서부터 월세, 관리비 등
많은 비용이 나간다. 잠시 하루를 쉬어도 잠자는 시간에도 돈이 나간다.
그들은 일을 만들어서 한다. 누가 하라고 시키는 사람도. 쉬라고 해도 만들어서 한
다. 그들은 부자를 꿈꾸지 않는다. 다만 그자리에 있을뿐이다.
일이란, 누가 주는것이 아니다. 만들어서 하는것이다.
무엇을 할것인가 끊임없이 생각하고. 생각나면 즉시 실천하라. 오늘일을 내일로
미루지 말라는 이야기다. 내일은 내일 일이 기다리고 있기 때문이다. 본 '메모로
그' 어딘가에 있다. 아침 5분을 투자하라고... 참고 하기 바란다.
어느 겨울 날,
사무실 책상의자를 모두 치워 버린적이 있다. 서서 근무하라고... 모두들 황당해 했
다. 앉을곳이 없으니 모두들 밖으로 뛰쳐 나갔다. 그래서 됐다. 일이란 그렇게
만들어서 하는것이다. 그런것이다...
불경기 일수록 더욱 만들어서 해야 한다. 얼마나 좋은가. 경쟁자들이 손 놓고 넋놓
고 있을때가 바로 기회다. 나는 비 오거나 날씨 궂은날을 즐거운 마음으로 기다
렸다. 이런 궂은 날은 손님이 없기때문이다. 그래서 기다렸다. 날 좋은 날
은 손님 받기에 바쁘니 언제 마음놓고 밖에서 일할 시간이 있겠느냐 말이다.
불경기를... 한가한 시간을 놓치지 마라. 지금이 기회일수도 있음이다.
... ...
야생의 세계는 그렇다. 하나씩 배워보자. 그리고 혹 안정된 동물원에 아직 있다면
있을때 차근 차근 공부를 해 둬라. 나중에 많은 도움이 된다.
이글을 '전체공개' 해 봤다.
끝까지 읽으신 분들은 소감이나 궁금하신 점. 아님 의견을 댓글로 달아 주시면 고맙겠습니
다. ... ^^*
추가된 내용 2007.01.31 22:09 추가 아침, 차한잔을 마시며...
새벽 4시에 떢볶이랑 어묵 먹고 싶은 사람은 다 모여라...
이곳은 대전 유성구 송강동 재래시장 입구 농협 앞 작은 손수레 포장마차다...
참가 회비는 2천원이다. 대신 먹고싶은 많큼 마음껏 먹어라...
나는 새벽 5시에 운동을 간다.
참 희한하네. 이 꼭두새벽 이른 시간부터 무슨사람들이 저리도 먹어대는지 알다가도 몰라 호기심이 발동해 어제 저녁엔 작정을 하고 갔다.
이 집은 대박집이다. 이 사람은 무슨 장사를 하던 대박이 난다. 틀림없다. 나의 결론이다.
창업하고 싶은 자. 모두들 가서 보고 느끼고 배워라. 새벽 3시에 일어나 4시에 오픈을 하니 그 전에 나와서 주변 청소에 영업준비도 해 놓고 머슴처럼 죽기를 각오하고 배워라.
100일 동안만 그집 머슴살이를 해라... 100일만... 죽기를 각오하고...
이 아줌씨의 고향은 강원도 춘천이고 새벽 3시에 일어나 4시에 영업을 시작해 저녁 7시경이면 마감을 하며 장사한지는 8년 됐단다. 어묵 꼬치 하나에 200원이다. 천원이면 5개다. 먹고싶음 더 먹어도 괜찮다. 지나가다 구경만 해도 어묵 하나정도는 맛을 볼수 있다. 먹고 먹고 또 먹고 대강 돈 주면 끝이다. 거기다 떢볶이 1인분에 천원이다. 떡볶이 1인분 시키고 그릇에 담는 동안에 어묵 한꼬치 드시라고 권한다. 괜찮다. 말만 잘하면 무한정 공짜로 줄 분위기다. 이 동네는 굶어 죽는사람은 없을것 같다. 어제 저녁겸 둘이가서 어묵을 먹었다. 떢복이가 다 팔고 없어서 미안 하단다. 대신에 먹고싶은 많큼 먹으래서 배 터지게 어묵을 먹었는데 한 30개 이상은 먹은것 같다. 4천원만 달랜다. 떢복이를 다 팔아서 미안하다고 담에 오면 떢볶이는 틀림없이 기억해 놨다가 공짜로 주겠단다.
아마도 창업비용은 100만원 정도면 충분하리라 본다.
그러나 기본 2-3명은 붙어서 영업을 해야 한다.
" 아니 왜이렇게 막 퍼주세요? "
" 아~ 대강 대강 줘요. 그렇게 대강 살아요. 뭐 그렇게 각박하게 살 필요 있나요?. 드시고 싶으면 더 드세요... " 환~한 미소에 인심이 끝없다.
나도 이런 장사 함 해보고 싶다. 이렇게 장사하면 넘 재미 있을거 같다는 생각을 하면서 소화도 시킬겸 공원으로 발길을 돌렸다.
장사의 이치는 하나같이 똑같다. 그래서 성공한 장사꾼은 무엇을 해도 성공할 확률이 가장 높다.
장사란, 망하고 흥하는 이유가 크게 다르지 않다. 많아야 2~3가지 이유에서 하나는 성공하고 다른 이는 망하는 것이다.
보느냐. 못 보느냐. 마음이 열려있느냐. 닫혀있느냐. 하려는 의지가 있느냐. 없느냐. 정도의 차이라면 차이랄까.
나중에 들으니 어렵게 생활하다 지금은 떡볶이와 어묵하나로 동네에서 알만한 사람은 다 아는 소문난 알부자 여사장님이시란다.
... ...
직장생활을 하고 나온 이들은 정말 막연하다.
하얀 와이셔츠에 넥타이 메고 정장 하고 살아온 이들이 할수 있는것이 과연 무엇이 있을까 ?
정말 할수있는 것이... 만만한 것이 하나도 없다.
신문을 뒤져보고. 인테넷에. 주위사람들에. 친구들을. 많은 이들이. 도달하는곳이 학원이다.
그러다 보니 불경기 일수록 자격증을 따려는 공인중개사나 주택관리사 학원은 사람들로 넘쳐난다.
... ...
나도 1년 동안 배우며 공인중개사 자격증을 따고 4 년정도 영업을 하던중 어느날 부터인가 손님 오는것이.. 전화벨 울리는 것이 싫어 사무실 안에서 문을 걸어 잠그고 책만 읽다 점심먹고 또 책만 읽다 퇴근하기를 반복하다 이제는 그만 접어야 할때가 온것같아 그만 두었다.
이유인 즉슨 氣가 딸려 더이상 지탱할 힘이 내겐 남아있질 않았다.
손가락 하나 움직일 힘도... 말할 힘도... 손님이 오는것도 싫었다.
울고 싶을 많큼 힘이 들었다. 그것 뿐이다. 그래서 문을 닫았다.
판.검사, 의사, 변호사, 법무사, 주택관리사, 공인중개사 ... 이들 직업중에 가장 어렵고 힘든 직업이라면 나는 한치의 망설임없이 공인중개사 라고 이야기 한다.
세상에서 가장 많은 자격증을 꼽으라면 단연 공인 중개사다. 어느집안이고 한사람 정도는 가지고 있는 자격증이니 말이다.
사려는 자와 팔려는 자, 한푼이라도 더 받으려는 자와 한푼이라도 더 싸게 사려는 자...
이 보다 첨예한 대립이 있겠는가. 사람의 마음은 하루에 12 번이상이 변한다고 한다. 틀림없는 이야기다. 이러한 고객의 틈바구니에서 조율하고 협의하고 극적인 타결을 이끌어 내는 것이야 말로 예술이라고 아니 할수 없다.
아무리 자격증이 넘쳐 난다해도... 부동산이 한집 건너 하나씩 있다고 해도... 다 같은 사람이 아니듯이 다 같은 공인 중개사는 아니라는 것이다.
공인 중개사로서의 자기 권리와 지존심. 권위는 스스로가 만들고 지켜야 한다.
나는 어떤 누구와 상대함에 당당함을 잃지 않았으며 돈 앞에 비굴하거나 양심을 팔아본 기억이 내겐 없다. 더욱이 아무리 큰 이득이 눈앞에 있다해도 경우 아닌 경우는 결코 그냥 지나치지 않았다. 최소한 그 자리에서 인간교육을 시켜 돌려 보냈다.
... ...
폐 일언하고,
일단은 공인중개사 사무실 오픈을 준비함에... 그 속에서 음식장사든 술장사든 성공에 따른 나름의 공통된 이치를 보았으면 한다.
나는 사무실 임대차 계약을 체결한 날. 가장 먼저 고민한것이 전화번호와 상호였다.
1. 전화번호 따기
도데체 가장 알기쉬운 전화번호가 뭘까 ? 하고 메모지에도 써보고... 수도 없이 고민에 고민하다가 하나의 생각이 떠 올랐다. 고객들은 전화번호는 고사하고 국번을 알기도 어렵다. 그렇다면 국번만 알면 나머지 번호는 외우지 않아도 자동으로 알수있는 번호는 없을까 ? 였다.
사실 1000번(이번호는 일반인이 사용 불가능한 전화국에서만 가지고 있는 번호다) 2000번... 이런 번호도 괜찮다. 아님 1300번, 1700번, 3500번 ... 이런번호 일색이다. 스스로 자기 도취에 최면에 빠져서 세상에서 가장 외우기 쉽고 가장좋은 번호라고 생각하는 사람이 의외로 많다. 아님 8949 ... 이런 번호가 대표적인 부동산 번호다. 그렇다면 국번은 ? ???
역시 고객의 입장에서는 어렵다. 일부러 외울려고 하는 사람은 한사람도 없기때문에...
예를 들면, 이런번호는 어떨까?!!! 894-0894 또는 894-8940 팔구사 부동산 < 실은 이보다 더 좋은? 번호 였으니 이 번호에 오해 없으시길... ^^* >
오전 10시부터 오후4시까지 손가락에 쥐가 나도록 전화기 버튼을 눌러댔다.
지역 국번을 모두 확인한뒤 숫자조합을 나름으로 모아 번호를 누르면 신호가 간다.
뚜루루룩~ . 딸깍 ... 끊으면 된다. 즉 신호가 가면 이미 누군가 사용하는 번호다.
지금 거신 전화는 없는 국번이거나 사용하지 않는 ... 이번호는 사용하지 않는 번호다.
즉시 전화국에 확인해 봐라. 달려가서 그 번호를 따 오면 되는 것이다.
전화 번호는 그렇게 점심도 잊은체 6시간만에 따온 번호다.
그리고 나머지 전화번호는 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 고객들은 대표번호에만 걸면 사용중일땐 자동으로 다음번호로 넘어가기 때문인데 이것은 전화국에 신청만 하면 된다.
자세히 쓰려면 한없다. 대충 이정도 하자 ... ...
그래서 사무실 상호 결정도 끝났다.
2. 간판
색상이나 디자인은 본인이 좋아하는 색상이나 스타일을 고집하면 안된다. 간판이란 얼굴이다.
그리고 눈에 가장 잘 띄어야 한다. 그러기 위해서는 주변 옆 점포의 간판을 들여다 봐라.
그리고 주변 간판을 보고 색상과 스타일 등을 결정하여야 한다.
여기서 음식장사라면 금기시되는 색상이 있는데 그것은 파란색 계통의 색을 쓰면 절대 안된다.
간판뿐만 아니라 실내의 수저통, 쓰레기통, 하다못해 바가지 하나까지도 푸른색 계통은 금물이다.
이런 차가운 색상은 아무리 맛있는 음식도 고객의 미각을. 욕구를 자극하지 못한다. 유명 음식 체인점들을 둘러봐라. 주로 따뜻한 황토색 내지는 주황색 계통이 많다. 미각을 자극하기 때문이다. 참고하기 바란다.
3. 사무집기
기존 사무집기는 가급적 기성품은 사지 마라. 나에게.. 내 점포에 맞는 맞춤 집기를 들여 놓아라.
점포를 실측한 후 A4 용지에 1/50, 1/100 로 축소해서 사무집기들을 배치해 봐라.
그리고 다시 현장에 가서 실측에 실측을 거듭해라.
책상이든, 쇼파든... 가구단지에 가면 대부분 공장과 같이 운영하는 점포가 많다.
그곳에서 점포에 맞는 크기로 주문제작 해라. 가격은 기성품과 똑 같이 맞출수 있으며 다만 시간이 일주일이상 소요될 뿐이다.
특히 쇼파를 주문할때는 주의해야 한다. 가정에서 쓰는 푹신하거나 화려한것은 절대 안된다.
장식없는, 말 그대로 단순한 사무용 쇼파를 구입하되 3인용 쇼파보다 1인용 4개 또는 6개를 구입해라.
그리고 테이블도 맞춰라. 기존 기성품은 쓸모가 전혀 없다. 결론만 말하자면 높이를 60~ 65 Cm 로 주문 제작 해라. 그 테이블은 커피를 마시는 기능만으로 끝나서는 절대 안된다. 그 자리에서 모든 일을 끝내고 일어나야 하는 자리인 것이다. 아무 생각하지 말고 명심해서 높이를 맞춰라.
그냥 알게 된다. 나중에... 알게 될때 그때... 초빙해라. 쓴 쏘주 한잔이면 족하다.
움츠려 들기 시작하면 끝이 없다. 크게 하자. 가급적 상담실을 별도로 만들어라.
음식점의 기본은 12-15개 정도의 테이블이다.
아무리 음식이 맛있고 손님이 넘쳐나도 7-8개 정도의 테이블에선 돈을 벌수없다. 고생은 매한가지 이면서 오는 손님을 받을수가 없다보니 잘돼도 점포가 매물로 나오는 경우가 많은 것이다.
회전율을 고려하면 기본이 12~15개 정도는 있어야 테이블 회전이 원할하게 이루어져 보람도 찾을수있는것을...
4. 직원이 앉아있는 책상 앞에는 아무것도 놔두지 마라.
고객과의 커뮤니케이션이 단절된다. 이 또한 명심하기 바란다.
5. 고객을 기다리게 하지 마라. 고객을 절대로 기다리게 하지 마라. 인간의 귀가 ...
손이 왜 2개씩 있는지 아는가 ? 동시에 두사람에게 통화 하라고 있는것이다. 기본적으로 모든 책상 앞에는 전화기가 2 대는 있어야 한다. 한쪽 귀로 통화 하면서 다음번 통화할 상대를 찾아 동시 통화 하라고 있는것이다. 나는 직원들에게 나무란다. 한쪽 귀는 어디다 쓸려고 안 하냐고... 그렇게 한가 하냐고...
6. 전쟁이 일어난다 해도 알리지 마라.
최종 중요한 계약체결을 할때는 누구나 긴장된다. 핸폰도 끄고 상담실에 자리하고(보통 10여명 정도 앉을수 있는 공간이었다) 직원에게 다시한번 강조한다. 설령 전쟁이 일어나고 화재가 발생해 목숨이 위험하다 해도 절대로 방해하지 말라고 엄명을 내린다. 상담실 내의 많은 전화기는 벨이 울리지 않는다. 커피나 음료를 주어서도 안된다. 이들은 커피를 마시고자 온 사람들이 아니다. 적게는 수억, 많게는 수십억, 수백억의 계약을 하고자 온 고객이다.
이 곳에서의 가장 큰 변수는 고객들의 핸드폰 벨소리가 나를 가장 긴장되게 만든다.
벨이 울리는 순간, 내가 주도하고 장악한 공간의 기운이 깨질 위험이 농후하기 때문이며 어떤 변수가 작용해 계약이 무산 될수도 있기 때문이다.
그리고 무엇보다 중개사는 의자에 앉으면 절대로 엉덩이를 들어서도 안되며 일어나서도 안된다.
즉 앉은 자리에서 계약서 작성, 서명 날인, 영수증 발행, 자금집행완료까지 일사천리로 진행하여야 하며 (한자리에 모든 준비가 되어 있어야 한다) 계약 체결 중간에 고객의 질문 등은 지혜롭게 넘겨야 한다.
예를 들면 웃으며 "사모님, 죄송합니다. 계약서 쓰고 나서 궁금하신 모든 사항을 설명 드리도록 하겠습니다. 제가 정신이 헷갈려서 실수할까 봐... " 이러면 다 넘어 간다. 그러게 되어있다.
대금이 오고 간 후에 커피나 냉수를 대접하는 것이다. 그리고 계약 체결 이후에는 가급적 그 자리를 일찍 파 하는것이 좋다. 오래 붙잡고 있지 마라. 그날은 ... 그 시간 많큼은 할 이야기가 많아도 참아라...
7. 물건확보
매물이 없다는 것은 첫째도 둘째도 절대적으로 게으르다는 것이다. 거기에 대해서는 말도 하기 싫다. 그 보다 접수 매물이 많다고 좋아 할건 하나도 없다.
물건이란, 량보다 질이다. 하나가 있어도 최 우량물건을... 즉 돈이 될만한 물건이 물건인 것이다. 양질의 물건을 확보했으면 최 단시간내 처분할 수 있도록 집중에 집중을 하여야 한다.
다른 부동산에도 이미 나와 있을 확률이 있기때문에 세상은.. 특히 부동산에서는 2등은 필요 없다. 2등이란 아무 의미가 없는... 바보들이나 하는... 패배자들의 무덤일 뿐이다.
8. 부동산도 단골장사
수수료 문제로 고객과 언쟁을 하거나 고객을 불쾌하게 하는 직원은 해고 1순위다.
절대로 수수료 가지고 언쟁을 하면 안된다. 예를 들어 100만원 준다고 했는데 잔금 치루고 나면 깎는것이 다반사다. 괜찮다. 한번에 아니면 2번, 3번 더 해서 벌면 된다.
" 감사 합니다. 고맙습니다" 하고 웃으면서 진정으로 감사하는 마음을 다해 받아라. 그리고 커피한잔이라도 더 따듯하게 대접해라. 반드시 그렇게 하여야 한다.
9. 사실그대로만 설명해라.
공인 중개사는 추측이나 본인의 생각을 또는 가감하여 확인되지 않은 사실을 이야기 하면 안된다. 그런 자는 세치 혀를 뽑아버려야 한다.
고객이 오판하거나 실수를 저지를 수 있는 말이나 정보를 이야기 해서는 절대 안된다. 액수가 많건 적건 그 돈은 그사람의 인생이. 한 집안의 목숨이 될수도 있는 너무도 귀한 돈이기 때문이다. 반드시 두발로 확인 한것만, 두눈으로 틀림없이 본것만, 정확한 자료에 의해서만 설명하여야 한다.
10. 모른다고... 없다고 이야기 하지 마라.
최소한 반경 1Km 이내에서 일어나는 모든것은... 존재하는 모든것에 대하여 고객의 질문에 모른다는 말을 하지마라. 무조건 다 알고 있어야 된다. 그것도 정확히... 설사 모르는 내용의 질문이라면 지체하지 말고 즉시 확인하고 알아놔야 한다. 그래야 모른다는 이야기가 두번다시 나오지 않는다.
나는 그랬다.
나에게는... 없는, 구하지 못하는 부동산 물건은 단 한번도 없었다.
내 기억으론 모두 구해 주었다. 보증금 5백만원에 월세 40만원이면 방 하나 정도의 조건인데 방이 무조건 3개는 되어야 한다는 것이다.
" 이 지역이 아니고 약간 떨어진 지역도 괜찮나요? " 괜찮텐다. " 그럼 오세요! "
나에게 주어진 시간은 길어야 5~10분의 시간 밖엔 없다. 무조건 만들어야 한다.
손오공을 불러서라도... 5분내에 집을 짓던가. 아니면 우리집을 내 주던가...
절대로 거짓말장이가 되어서는 안되기때문이다.
사무실은 초비상이다. 5 분내에 무조건 만들어내야만 한다. 우리는 그렇게 했다. 충분하다.
손오공을 부를 필요도 없었으며 우리집 안방을 내줄 필요도 없었다. 방 3개에 넓은 거실과 넓은 마당까지 뽀나스로 딸린 집을 구해줬다. 그것도 3번이나...
11. 왕따를 두려워 하지 마라.
신규 오픈한 부동산은 기존 업체들에게서 왕따를 당한다. 그들의 권리금을 지키기 위해서다.
나는 작은 서점을 인수해 사무실을 차렸는데 그곳은 전국에서도 가장 악명? 높은 지역중에 하나였다. 나는 생각했다. 아파트 단지상가 절반이 부동산 사무실로 하고 있는데 그 길건너에 작은 사무실에서 살아 남는 다는건 거의 불가능 했다. 나는 그들이 목숨을 걸고 치열하게 싸우는 아파트 보다는 하찮게 생각하는 원.투룸을 타겟으로 집중에 집중을 해 영업을 펼쳐 나갔다.
나를 왕따시킨 업자들도 내 고객이다. 그들은 거래를 안하려고 한다. 개념치마라. 내 할 도리만 다하면 그것으로 충분하다. 그들이 어떻게 생각하든 그것은 온전히 그들의 자유다.
나는 오픈 기념품도 일일이 직접 돌렸다.
그리고 말했다. 회원끼리 연결하시다 없을때 전화 한 통화만 달라고... 전화 주시면 제가 즉시 달려와서 고객모시고 원,투룸 구경시켜드리고 계약까지 체결하면 계약서와 중개수수료까지 받아서 갔다 드리겠다고...
12. 부동산 업자는 거짓말 쟁이. 사기꾼 기질이...
맞다. 부동산 업자는 거짓말쟁이다. 틀림없다. 부정하지 않는다.
나 역시 거짓말쟁이에다 때론 사기꾼이었다. 고객이라는 이름의 당신들은 변덕쟁이다.
사람은 하루에도 12번씩 변한다고 하지 않았나... 어쩔 도리가 없다. 거짓말쟁이가 될 수밖에 없다. 그렇다고 고객을 탓해서는 안된다. 얼마든지 그럴수가 있는것이다.
그것은 공인중개사로서의 숙명과도 같은것이다.
13. 노트한권, 볼펜하나도...
사무실내에는 있어야 될것은 반드시 있어야 하고, 없어야 될 물건은 없어야 한다.
노트 하나를 사더라도 겉표지가 딱딱한 스프링 달린 노트를 사용해라. 여러소리하면 입 아프다. 그것이 노하우라면 노하우다.
어느누가 말한다. 자기는 도저히 이해가 안 간단다. 그래서 내가하는 말
" 머리 아프게 이해 할 필요 없다고... 그냥 하라고... 일일이 이해 못시킨다고... "
젓먹이 데려다가 비행기 뜨는 원리를 백날 떠들어 봐야 미친놈 소리로 밖에 들리지 않는다.
볼펜도 '모나미153' 만 꽂아놔라. 연필꽂이에 대여섯개씩 항상 채워놔라.
그냥 그래라. 쓰기도 힘들다.
14. 점심이 생각나면 굶어라...
당신은 밥먹을 자격이 없다. 점심먹을 생각이 나면 당신은 밥 먹을 자격이 없다.
점심 한끼 굶었다고 죽었다는 소리 못 들어 봤다. 그냥 굶어라.
한가하고 할일없는 작자들이 배고픈걸 알며 점심때를 기다리는 것이다.
밥이란 일한 자 만이 먹을수 있는 권리이자 음식인것이다. 그렇지 않은가...
15. 생각을 바꿔라.
생각을 바꿔라. 인근 부동산의 유리에 붙은 매물들을 봐라. 그리고 유심히 읽어봐라.
또한 생각해라. 내 눈에는 모든 부동산이 거의 동일한 스타일의 외관을 가지고 있다.
남들이 안하는... 생각하지 못한 미친 짓거리를 해라...
지금도 내사무실 가장 잘 보이는 벽면엔 커다란 전지에 총천연색 " ? " 하나가 걸려 있다.
생각해라. 지나는 동네사람 모두의 발길을 붙잡을 수 있는것을 생각해 내라.
(비)웃도록 만들어라... 그러면 된다. 틀림없다.
a. '사랑하는 당신께' 쓴 편지를...
96년 10월. 13년 동안 젊은 청춘의 직장생활을 박차고 그만 두던 날. 아내가 나에게 눈물로 쓴
편지 첫 귀절이다. 그동안 이 편지를 고이 간직하고 있던 나는 부동산 사무실을 운영할때 커
다란 하얀 종이 한장에다 붓으로 점하나 빼지 않고 그대로 옮겨 적어 가장 잘보이는 유리창에
자랑스럽게 붙혔다. ( 아내가 그때 무슨 생각 했는지 함 물어봐야 겠다 ^^*)
b. 이 곳에서 부동산을 하는 이유...
마을의 유래와 전망... 그리고 이곳에 내가 부동산을 열고 터전을 잡은 이야기를 있는 그대로 역
시 전지 한장에다 써서 전면 유리창에 붙혔다.
c. 나라는 놈은...
나의 생각과 사고방식을 커다랗게 써서 역시 전면 유리창에 보란듯이 붙혔다.
d. 이 부동산을 사야만 하는 이유...
이 부동산을 사야만 하는 이유를 세세하게 써서 역시 대문짝만하게 붙혔다.
이 대자보의 운명은 길어야 일주일이었다.
e. 이런 투자 보셨나요.
4천만원으로... 1년이란 시간에... 매달 600 여만원의 월세를 가져가고 1년 후 적게는 투자 원금
의 수십배에서 많게는 수백배의 투자수익을 챙기는 투자. 이런투자 보셨나요...
모두가 미쳤다고 이야기한 바로 이곳을 믿었던 당신의 이야기 입니다. 여러분... 대자보다...
... ...
반응이 제 각각이다.
사무실 안에서도 유심히 반응을 관찰하고, 때로는 사무실 밖에서... 읽어보고 자기들끼리 하는 이야기를 엿들었다.
비웃는 사람들... 이상한 부동산이라고 갸우뚱 거리는 사람들... 재미있다고 자기들끼리 웃는 사람들... 꼼꼼하게 한장 한장 모두 읽어 보는 사람들... 읽으며 고개를 끄덕이는 사람...
들어와서 4천만원 줄테니 이렇게 해달라는 사람들... 컥!
아마도 모든 마을사람들은 한번쯤은 읽어 봤으리라...
그리고 모두가 기억 한다. 의식적이든 무의식적이든 나와 나의 사무실을...
이 모든것들은 내가 의도하고 생각했던 바로 그대로 움직였다.
... ...
여기서 기억해야 할것은 글을 예쁘게 잘쓰고 못쓰고는 중요하지 않다. 컴퓨터로 출력하지 말고 직접 써서 붙혀라. 그리고 매직이나 칼라펜은 안된다. 일주일도 못가 색깔이 퇴색되어 붙힌지 오래 됐다는 인상과 지저분하게 되기때문이다. 가장 좋은것은 아이들이 사용하는 그림 물감을 사용해서 붓으로 써라. 항상 새로 구운 맛있는 빵처럼 오래도록 유지된다.
16. 광고 전단지
지역 신문광고도 좋겠다. 명함(소위'찌라시')을 만들어라. 많이 만들어야 하지만 처음엔 3만장 정도면 어떨까 한다. 해보면 새로운 문구가 생각이 떠 올라 아쉬워 진다. 나중에 많이 만들어라.
그리고 직접 아파트 등에 돌려라. 차량에도 꽂아봐라.(차량에 나체사진만 꽂으란법 있나?) 즐거운 마음으로 운동삼아 걷지말고 뛰면서 돌리고 와라. 운동하면서 돈을 버니 얼마나 기막힌 일인가...
17. 하고싶은데로 할려면...
당신 성깔대로 하고 하고싶은데로 할려면 다 그만둬라.
옷을 입어도... 차량을 구입해도... 처음엔 나도 흰색 소형차를 구입해서 운영을 했다. 보름뒤 중형급 검은색 차량을 또 구입했다.
신기하고 희한하다. 중형차에 원룸고객을 모시고 가면 계약 된적이 한번도 없다.
결론은 이렇다. 소형차에는 원.투룸 고객만을 모신다. 중형차는 소위 큰 손님만 모신다.
이 사소한것 같으면서도 너무나 중요한 부분이다. 억, 수십억 고객들은 대부분 최하 중형급 이상의 고급 차량을 타고 다닌다. 그래서 나는 하위급 중형차를 선택한 것이다. 고객보다 앞서서도 안되고 너무 쳐져도 안된다.
앞서면 괘씸죄에 해당되고, 너무 쳐지면 무능력의 상징처럼 보이기 때문이다.
반대로 원룸고객을 중형차로 모시면 타는 순간에 기분이 상하고 자괴감 등이 들어 아무리 좋은 집을 구경시켜줘도 건성으로 보고 만다. 계약이 될리가 없다. 그냥 그렇다. 알아서들 판단하고 믿기 어려우면 한번 해보기 바란다.
18. 다가올땐...
고객과 상담중 자료 등을 찾으려고 일어날때는 신속한 걸음으로 찾아라. 그리고 고객 앞으로 다가 올땐 천천히 다가와서 앉아라. 이는 고객에게 불안감을 주어서는 안된다는 것으로서 갑자기 다가오면 무의식적으로 긴장하게되고 천천히 걸음걸이를 하고 찾으러가면 게을러보이기때문이다. 무의식적으로...
고객이 앉는 자리는 따로 정해져 있다. 고객이 앉는 자리는 벽을 등대고 앉도록 자연스럽게 배려하여야 한다. 소위 주인 자리다. 대부분 중개업소가면 최 상석에 항상 업자가 앉는다.
위에서 손님을 굽어 보는 형국이 되어서는 안된다. 가급적 출입구를 볼수있도록 그렇게 항상 배려해라. 이또한 명심하기 바란다.
19. 1년만 근무해라.
나는 모든 직원들에게 1년만 근무하라고 했다. 1년 동안 열심히 공부해서 자격증도 따고 일도 배워서 독립하라고... 힘 들게 가르쳐 쓸만한 유능한 직원을 1년이상 붇잡고 있는것은 내 욕심이라고... 직원들 앞길 막는거라고...
인근 부동산업자 및 주변사람들은 이야기 한다. 하도 성질 뭣 같아서 1년이상 버티는 직원이 하나도 없다고... 하하하~~~
20. 손에는...
끊임없이 책을 봐라. 그리고 배워라.
백번, 천번을 강조해도 지나침이 없다. 재미없고 지겨운 학교 공부하라는 이야기가 아니다. 재미있는... 너무나 재미있는 돈버는 법을 배우는 공부를 하라는 말이다. 책 1페이지 읽는데 만원 준다면 보겠나? 아님 10 만원 준다면 볼것인가? 모두들 책 읽는데는 치를 떤다. 아마도 학교공부에 질려서 그런가 보다. 이것 하나만 봐도 우리나라 교육에 심각한 문제가 있는 반증이리라.
공부 좀, 책좀 보라면 다 도망가 버린다. 아예 그만두는 사람도 부지기수니... ㅉㅉㅉ
공부해라. 공부 해!!! 세상에서 제일 재미있는 돈버는 공부를...
21. 한번에 2-3개이상은 보이지 마라.
매물이 아무리 많아도 한번에 2개 또는 3개 이상은 절대로 보이지 마라. 고객을 그냥 보내는 한이 있더라도... 나중에는 고객이 어지럽고 헷갈려서 만사포기하는 심정으로 자포자기해 버린다.
그리고 안 온다.
22. 목표를 세워라...
하루에 하나씩 계약서 쓰고 도장찍는 목표를... 계약금액이 크든 작든 무조건 하루에 한건의 계약을 체결해라.
그렇게 목표를 설정하고 무엇을 어떻게 할것인가를 고민에 고민해라.
23. 메모하는 습관을 가져라.
아침에 출근해서 오늘 할일을 노트에 세세하게 쓰고, 고객이나 문의전화가 온 내용도 빠짐없이 기록하는 습관을 가져라. 이 또한 매우 중요한 부분이다.
24. 시간을 아껴 써라.
사실 이리 하다보면 하루의 시간이 부족하다. 쪼개고 또 쪼개써라. 게으른 자들이여 !!!
새벽 4시에 일어나 동네 공원이나 아님 산책로. 약수터 등을 한번이라도 나가봐라.
수많은 이들이 아침을 열고 있는것을 본다.
죽으면 영원히 잠잘수 있다. 지금은 잠잘 시간도 아껴야 하는 것이다.
25. 욕심을 버려라.
중개업자들 중엔 오랫동안 중개업무에 종사 헸음을 자랑삼아 이야기 하는 사람들이 의외로 많다. 그들은 많은 부를 축적 했어야 한다. 그렇지 않고 죽는 소리만 하는 이들은 상대 할 가치가 없는 업자다.
본인도 벌지 못하는 안목을. 능력도 없는 주제에 누구를 벌어 주겠다고 고객들 앞에서 열변을 토하는가.
혹자는 나이가 많아 빨리 기반잡고 많이 벌어야 한다는 이가 있다.
세상은, 먼저 출발 한다고 먼저 도착하는것이 아니다. 출발은 천천히 해라. 그것이 가장 먼저 도착할수도 있는것이다.
26. 실패는 성공의 어머니 ?
나는 실패한 자에게는 배울것이 없다고 본다. 그 반대다. 실패는 성공의 어머니가 아니라
"성공한 자는 성공의 어머니" 가 맞다.
실패한 자는 실패의 요인을 알기까지는 너무나 많은 고통과 치유할수 없는 마음의 상처를 가지고 산다. 그나마 실패 요인을 아는 자는 천만 다행이겠으나 눈을 씻고 찾아봐도 없고 대부분 남탓으로 돌린다. 경기가 안 좋아서... 이 지역 주민들이... 매장 위치가... 월세가 너무 비싸서...
대부분 이런 실정이고 보니 실패자의 최후는 정해져 있다. 영원히 성공이라는 단어는 없다.
호된 시집살이한 며느리가 자기 며느리에 더욱 못된 시어머니가 되듯이...
실패는 사회적으로 개인적으로 너무나 큰 대가를 치룬다.
실패하지 마라. 단 한번도 실패하지 않는것이 가장 좋다. 그러기 위해서는 천천히 하나 하나
철저히 완벽한 준비가 된 후에 시작하는 것이다.
처음 영업을 하는식당엘 가보면 음식이든 써비스가 엉성하다.
주인 왈 "죄송합니다. 처음이라서... 이해해 주세요. "
도데체 무엇을 이해해 달라는 말인가 ? 직장생활 오래 하다 처음으로 하는 장사이니 서툴더라도 이해하고 맛 없더라도 자주와서 팔아 달라는 말 아닌가.
나는 화가 난다. 음식이. 써비스가 형편 없는 집에서 먹은 음식은 토해 버리고 싶다.
그럼 장사를 하지 말았어야지. 더 배우고 다듬고 익혀 오픈하는 것이 옳은 것을...
일가 친척이나 친구들을 집에 초대해서 음식상 차려 놓고 하는 멘트를 하면 안되지 않는가.
... 내가 쓴데서 좀 퍼왔다. 독수리 타법이 힘들어서...
27. 땅이나 건물이나 모든 부동산은 살아있는 생명체다.
나는 모든 부동산이 살아 있다고 느낀다. 습관적으로 그들과 많은 대화도 나누고 땅위에 서서
그들의 기운을 느끼며 그들의 이야기에 귀 기울인다. 그 들은 분명 살아있는 생명체이다.
나에게는...
28. 세상에 사고 못파는 부동산은 단 1개도 없다.
나는 생각한다. 그리고 말한다. 이 세상에서 팔수없는 부동산은 단 한개도 없다고...
단지, 단서 한줄만 첨가 할 뿐이다. 청와대를... 독도를... 왜 일본놈들한테 못 팔아 먹나 ?
나는 얼마든지 팔수가 있다. 단서 한줄만 넣으면...
예를 들면 청와대와 도쿄 도시 전체를 조건없이 맞 교환하면 어떨까 ? 그 옛날 미국이 코묻은
돈 몇푼 쥐어주고 알래스카를 산것처럼... 얼마든지 가능하다고 본다. 독도와 하와이를
조건없이 10년내 맞교환 한다면 가능하지 않겠나 이다. 역시 충분히 가능하다고 나는 생각 한
다. 지구상에 못팔고 못살 물건은 단 하나도 없다는 나의 사고 방식이 잘못된 것일까 ?!!!
29. 수 많은 사례들...
사례1] 200만원 계약금 걸고...
후배 하나와 의정부 구경갔다 오는 길에 또 나의 장난 끼가 발동했다.
" 너 지금 돈 얼마나 융통 가능 하니? "
" 글쎄요. 한 200만원 정도밖에 없어요"
" 그래? 그 돈좀 가져와 봐. 용돈 좀 벌어줄께"
" 뭐 하실려구요 ? "
" 넌 신경쓰지마... 부동산 계약 할려구 하니까 ! "
" 네? 저 돈 없어요. 정말 200만원 밖에 없어요."
" 누가 뭐라고 하니? 걱정하지 말고 내가하는거나 지켜 봐. 술값하고 용돈 만들어 줄테니까.
그리고 나머지는 내가 다 알아서 할테니 구경만 해"
200만원을 찾아오게 해서 점포 하나를 그 자리에서 임대계약했다.
그 점포는 주택가 도로변 주상복합 상가로서 옷가게를 운영하고 있었는데 보증금 2천만원/월세80만원으로 권리금이 700만원 달라고 하는 상가 였는데, 임대인과는 계약금 100만원을 걸고 임대차 계약을 체결했고 현 임차인과도 역시 합의하에 권리금 500만원으로 계약 체결을 해 버렸다.
나는 생각했다. 그리고 이상했다.
저 정도 위치의 점포라면 못해도 권리금1,000만원은 받을수 있는 상가라 확신이 들었기에 차액을 ... 나의 주체 못하는 장난끼가 발동했던 것 뿐이다.
그리고 난후 권리금 800만원에 부동산 사무실로 넘겨 버렸다. 후배에게 계약금200만원에 200만원을 얹어 400만원 주고, 나는 나머지 100 만원에 전 임차인과 새로운 부동산 임차인에게서 수수료는 별도로 나의 땀흘린? 댓가로 취하고 쐬주 한잔했을 뿐이다. 이 글을 읽으시는 분이 욕하실수도 있겠으나 내가 말 하고자 하는 요지는 부동산의 가치를... 즉 점포의 가치를 정확하게 간파 할수있는 안목을 키워야 한다는 이야기 이다. 여기서 다시한번 [실전5]를 강조하고 지나가고자 한다.
사례2] 14억 가든을 3천 계약금 걸고...
동네 한 부동산 업자가 서류를 한 뭉치 들고 나에게 와서는 물건이 싸게 나온거 같은데 검토해 달라고 해서 서류 검토 후 즉시 현장에 가서 한번 둘러보고 바로 계약금 3천만원을 걸고 매매계약을 체결해 버렸다. 나는 이 부동산을 매입 할 생각이 추호도 없다. 다만 용돈 좀 벌어볼 심산이었다.
그래서 해약하기 편하도록 큰 부담이 가지 않도록 배려? 하는 마음에 3천만원만 계약금으로 한것이다.
위 물건은 소유자 전 남편이 토지 일부분에 가압류를 걸고 법정 소송 중이었는데 내가 검토한 바로는 '가압류' 가 매도인이 이야기 하는것과 달리 풀리기 어려울것이란 확신이 들어 매매계약서에 단서 하나를 붙힌것 뿐이다. 단서인 즉, 중도금 지급일 전까지 서류상 가압류를 해지하고 서류를 지참하여 입증하거나 또는 확정 판결문을 첨부하는 조건을 달았을 뿐이다. ... ...
이상하다??? 올때가 됐는데... 역시 매도인은 중도금 이틀전에 중개업자를 대동하고 나타나서는 도저히 중도금 전까지 가압류 해지가 불가능하단다. 그리고 계약을 파기하여야 겠단다.
하도 통사정하는 바람에 계약금 3천만원과 맴이 약해서 위약금 1천만원에 합의를 해주고 말았다. 쩝!!!
사례3] 의정부 주공 아파트 단지 상가 입찰...
동네 부동산 업자가 아침부터 찾아와서는 자꾸 가자 하는데 " 나는 계약금 준비도 안했구 워낙 미친넘들이 많아 헛고생하는것도 같구해서 안 간다고 했더니 계약금 1천만원은 자기가 준비해서 빌려줄테이니 같이만 가자고 하는 바람에 따라 나섰다.
2400 세대의 대단위 아파트단지 상가는 1층, 2층 각 8칸씩 16칸이었는데 최고가 당첨자는 슈퍼와 정육점을 한다고 실평12평짜리 상가를 4억7천만원과 4억3천만원이었고 같이 간 동무는 2억1천만원에 써 넣어 탈락하였는데 나는 더 좋은 점포가 1억8500만원에 불행이도? 낙찰되고 말았다.
동무의 차를타고오니 가시방석이 따로 없다. 그 동무는 오는 내내 말 한마디없어 도저히 불편한 분위기를 견디지 못하고 내가 말했다.
"내가 한 5백 만들어 줄테니 서운하게 생각지 마"
" ... ... "
"그럼 1/2 지분을 인수 할거야? " 했더니 그때서야 얼굴이 핀다.
에구~ 웬수야...
사례4] 다국적 기업사냥
우리동네 큰사거리 코너에 세계적인 햄버거 체인점이 있다. 이 회사는 천원,이천원짜리 햄버거 팔기위해 영업하는것이 아니라 나는 부동산 투자회사라는 생각을 지울수가 없는데 그도 그럴것이 상가빌딩을 신규 분양 할라치면 이런 유명업체들을 유치하기 위해서 혈안이 된다.
분양주 입장에서는 가장 좋은 점포를 저렴한 가격에라도 넘길수 밖에 없는데 그래도 분양주는 손해 보질 않는다. 이런 업체가 1층에 자리하고 나면 성공은 보장받은것이나? 다름없기 때문이다. 왜냐하면 나머지 점포에 할인해준 금액 이상을 분양 대금에 up 해서도 분양이 수월하기 때문이다.
내가 알기론 6년전에 평당 800만원정도에 분양을 받았으나 지금은 최소 3배이상을 줘야 ? 흥정이라도 해 볼수있는 참이다.
이 정도 위치에.. 이정도 직원에... 이정도 손님이라면...
114에 전화를 걸어 수차 통화끝에 한국 본사 매장 총책임자와 전화통화를 할수 있게 되었다.
" 전화로 말씀드리기는 그렇고 꼭 한번 찾아뵙고 현재 영업하고 있는 점포에 대해서 상의 드리고 싶
은 것이 있습니다. 잠깐이면 됩니다만..."
"그래요? 알았습니다. 오십시요"
철통같은 보안망을 뚫고 마주 앉았다.
"무슨 일이신지..."
" 저는 그 동네에서 중개업을 영위하고 있습니다만, 아무리 생각해도 세계적인 기업이 그 정도의 매장 규모와 10여명의 직원을 두고 고객이 내방하는걸로봐서는 운영이 어려울걸로 판단되어 틀림없이 회사차원에서 어떤 조치내지는 처분계획을 가지고 있으리라 판단 했습니다. 그래서 뵙자고 했습니다. 혹, 어떤 계획을 가지고 계시지는 않나요?"
놀라는 기색이 역력하다. 영업 1급비밀인데 기가 차단다.
"어떻게 그런 생각을 할수가 있지요? 사실, 수도권 3곳의 매장에 대해 처분계획이 상정되어 있습니다만 놀랬습니다"
" 그렇습니까? 감사합니다. 처분에 따른 결정이 나면 그 3개 매장의 물건을 저에게 맏겨 주십시요. 최선을 다해 처분해 드리도록 하겠습니다. "
" 알겠습니다. 결정이 나면 사장님께 모든걸 맏기고 연락을 드리겠습니다. 잘 부탁 드립니다"
"별 말씀을요. 감사합니다. 그럼 또 뵙겠습니다"
사례5] 은혜 갚기도 어렵다...
가까운 친척이나 이웃들을 투자자로 하기가 가장 어렵다.
이들은 이상한 선입견을 가지고 있다.
본인이 모르는 사람이 하는 이야기는 맹신을 하다시피하고 내가 하는 이야기는 ...
하기사 나의 평소 행실이 그것밖에 안되니 누굴 뭐라 하겠나 싶다...
그런데
나의 살아온 삶을... 나를 잘 몰랐던 내 주위의 수많은 이들은 (주식투자에 전념하는 딱 한사람만 빼고...) 이상하게? 내 말을 잘 믿었으며 그들은 모두 큰 재산들을 불렸으니 아이러니가 아닐수 없다.
불행히도 ? 예전부터 나를 알았던 가여운 님들께서는
이미 일 다 저질러 놓고 결정되어진 이후 또는 하다 하다 처분할 방도가 전혀없는 경우. 그때서야 구경 한번 가잔다.
내가 무슨 사기꾼도 아니구 그렇다고 내가 죽은사람 살려내는 신통력을 갖고 있는것도 아니구...
내가 할수 있는것은 한가지 밖에 없다. 꿀먹은 벙어리가 되던지 아님 마음이나 편하게 해주는 위로의 말 한마디 밖엔 해줄게 없다. 내 능력이란것이 그것밖에 없는걸 어쩌란 말인가...
... ...
생각에 생각을... 고민에 고민을 하다가 자료를 들고 찾아갔다.
외사촌 형님은 우리집에 있어 행운을 안겨다 준 사람이다.
자기를 업고 키우다시피한 고모가 고마워서 학창시절 고모와 고모부를 첩첩산중 시골에서 서울구경시켜준다하여 상경을 하였는데
어머니 왈
" 세상에 이런 별천지가 있는줄은 꿈에도 몰랐단다. 창경원도, 남산구경도 눈에 들어오지 않고 맛있는 음식도 나무뿌리 씹는 맛이었단다. 도저히 시골에서 더이상 살수가 없더란다.
우리집안은 그래서 한양에서 살게되었고 어렵사리 기반을 잡고 현재에 이르러 어머니는 기회될때마다 나에게 말씀하셨다.
" 외갓집 은혜를 절대로 잊지 말라고... "
... ...
"형님, 제발 제 이야기라도 한번만 진지하게 들어봐 주십시요"
" 땅이라면, 내 앞에서 말도 꺼내지마. 듣기만 해도 치가 떨리고 머리가 아파"
"형..님... ... "
... ...
너무나 아쉬워 2번을 찾아가 사정하다시피 했으나 들으려 하지도 않는다.
그래서 아니되겠다 싶어. 형님 대신에 외사촌 누님에게 전화를 걸었더니 이야기를 꺼내기도 전에 배수의 진을 친다.
" 나 돈 없어. 돈이 없어 죽을 지경이다. 애... "
에구~~ 말도 꺼내보지 못하고 끊을수 밖에 없다.
이 외사촌 누님은 같은 동네 살면서 사무실에 놀러 좀 오시라고 해도 사무실 근처엔 발도 들여 놓지 않는다. 내가 돈을 달랬나. 아님 사기꾼으로 보이나? 들어 보려고 하지도 않는다.
참으로 야속하고 답답하고 서운한 생각을 떨칠수가 없다.
... 이렇게 은혜 갚기도 어려운 것을 ...
또 다른 사촌 누님을 아기 돌잔치에서 만났더니 누님 왈,
" 너 돈 많이 벌었으면 나에게 투자 좀 해라. 내가 벌어 줄테니까"
" 아니 누님, 그건 제가 해야되는 이야기 아닌가요? 누님 모아놓은 돈 있으면 저에게 가져오세요.
버는건 누님보다 제가 더 잘하니 저에게 가져 오셔야죠"
머쓱해 하며 " 그런가 ?!!! 듣고보니 그러네. "
" 하하하하~~~"
... ...
사례99] ... ...
30. 돈이란... 벌고 싶은 많큼 버는것.
... ... 손 목이 아파 더 이상 못쓰겠다. 그만 할련다.
내가 왜 이런 미친짓을 하는지 모르겠다는 생각도 든...다.
외로움에 젖어 마시는 낮술 탓인가 보...다.
신고 추가된 내용 2007.06.09 13:12 추가 [실전창업4] 월급쟁이 (초짜) 창업 성공하기 | 땀과믿음그리고자유 2006/09/12 10:01
자유인(ojc979) http://memolog.blog.naver.com/ojc979/184
돈이란, 무엇일까 ?!!!
직장생활에 아님 장사에 돈만을 벌기 위해서 일한다면 인생이 너무 슬프지 않은가...
하는 일에 최선을 다하고 그 일을 즐기며 그 속에서 보람도 찾고 이에 부수적으로 찾아오는것이 돈이라고 본다.
돈을 벌고자 하는자. 돈을 쫒지 마라. 도망간다.
이 놈은 워낙 눈치가 빨라 잡으려 하면 도망가고 한발 나서면 두발 도망가는것이 돈이다.
나는 삶을 낚시에 비유하길 좋아 한다.
어린 시절엔 아버지 따라 냇가에 어항도 놓고 미꾸라지, 가재도 잡고 대나무 꺾어 명주실에 옷핀으로 낚시 바늘 만들고 옥수수깡으로 찌 만들어 방죽에서 낚시를 자주했는데 아마도 6-7살쯤 이리라.
나는 고기를 잘 잡지는 못한다. 잡아도 가지고 오는 법이 없었다. 나는 고기 욕심이 별로 없다. 그러나 손맛을 보기위해 이틀이고 삼일이고 꼼짝하지 않고 낚시 하는 경우도 종종 있는데 고기를 ... 짜릿한 그 손맛을 보기위해서는 주먹구구식으로 하는것도 좋겠지만 원리를 알고 책을 보고 하나라도 배우며 밑밥에 무엇을 써야 하는지. 또 먹이는... 그리고 기다림의 시간...
그 넓은 댐에서 아님 저수지에서 한귀퉁이에 앉아 고기를 잡는다는건 실로 낚시 취미없는 사람이 보면 무슨 말을 할까?!!! 낚시꾼들은 알고 있으리라. 미친넘들... 무슨 생 고생이냐고... 또는 시장가서 만원만 주면 붕어새끼 원 없이 사는걸 가지고...
그렇다. 돈이란 것도 그렇다.
남들이 보면 이해를 못한다. 돈을 벌기위해서는 공부하고 연구하고 땀흘리고 그리고 기다릴줄 아는 끈기와 인내. 즐길수 있는 마음의 여유가 있는 자만이 잡을수 있는 것이다.
돈이란, 준비된 자에게는 운과 함께 그렇게 소리없이 찾아오는것이다.
젊은 시절 13 년이라는 직장생활을 마치고 나에게 남아있었던 것 하나는 주어진 자리에서 나름대로 소신을 갖고 열심히 최선을 다 했다는 그 하나만이 뜨거운 내 가슴에 남아 있었다.
원도, 한도, 후회도 없이 열심히 일했다는 그것 하나만이...
... ...
31] 가장 큰 힘이되는 동반자...
사실 무슨 사업을 하던 부부가 함께하는것을 적극 권한다.
우리 부부 역시 같은 사무실에서 처음으로 부동산이란것을 배웠고 1년후 우리의 작은 꿈을 담은 소중한 일터에서 함께 열심히 일했다. 그는 실장으로 불렸으며 나는 사장으로 불렸다.
처음에는 둘이서 운영을 했고 6개월 후 부터는 사무실도 커지고 직원도 늘어났다.
우리 둘 사이의 입소문이 빠르기로 유명한 업종이다 보니 일거수 일투족이 입방아에 오르 내렸다. 사장과 실장이 그렇고 그런 사이라 여실장에게 새차까지 사 줬다느니...
우리는 집을 나서는 순간부터 사장과 실장 관계 이외 그 어떤것도 존재 하지 않았다.
수년을 왕래하는 고객들도, 이웃도, 심지어 같이 근무하는 직원조차도 전혀 눈치를 못챘으니... 아주 가끔 우리 아이들이 사무실에 들려도... 동네 길거리에서 만나도 나는 일체 외면했다. 실장님의 자식인양... 우리는 그렇게 철저하게 구분지어 일했다.
우리는 부부라는 이름의 관계였으나 집밖에서는 서로에게 가장 큰 힘이되는 동반자 겸 동업자 였을뿐이다.
32] 프로란...
우리주부들은 가족의 건강을 생각해서 값이 조금 비싸더라도 유기농 야채를 먹으려고 한다. 소위 농약 한방울 치지않고 우리의 할아버지 할머니가 그랬듯이 퇴비에 거름을 주고 벌레는 손으로 직접 잡아내고 키운 자연 그대로의 야채일거라 생각하며...
어떤이는 전원생활이 좋아 마당 작은 텃받에서 직접 정성들여 키운 야채를 수확해 멀리계신 부모님에게 아님 친구에게 먹어보라 권할때...
유기농이라는 이름을 달고 판매하는 야채와 직접 재배해서 키운 야채의 차이는 어떤 것일까 ? 이 두가지 채소를 시장에 내다 판다고 했을때 장사꾼으로서의 마음가짐은 어떻게 다를까?
모르긴 몰라도 첫번째 목소리에서 다를것이 분명하다. 전자는 그렇다 치고 후자의 경우는 확신에 찬 분명하고도 명확한 말투와 손님이 의심스런 눈치라도 보일라 치면 고객이 보는자리에서 씻지도 않은 것을 한 웅큼 먹어 보일지도 모른다. 틀림없기에... 본인이 직접 키운것이기에...
부동산도 마찬가지다. 부동산이라는 상품을 팔기위해서는 (또는 중개하기 위해서는...) 직접 확인하고 분석하고 종합적으로 판단한 후에 업자 스스로가 틀림없다는 확신이 있어야만 비로서 고객에게 설득함에 힘이 실리는것이다.
-. 고객의 눈 높이에 맞춰라.
고객과의 첫 대면에서는 보다 빨리 상대를 파악해야 한다.
첫째, 어떤 목적으로 방문한 것인지...
둘째, 고객의 수준이 어느정도인지를 파악하여 눈높이에 맞는 대화를 하여야 한다.
일부 업자들은 많은것을 알고있다는 투로 장황하게 늘어놓는경우가 허다하고 또 때론 말 한마디 없이 듣고만 있는 업자들도 있다.
처음 몇마디 나누다 보면 고객의 눈높이가 나오지 않는가?!!!
고객이 부동산 지식이 없는 경우에도 장황하게 설명을 늘어 놓지 말고 고객이 궁금해하는 사항에 대해 자세하게 설명하여 주면된다.
고객의 경중을 따져 응대하는것은 아니지만,
큰 고객은 대부분 부동산 안목이 탁월하며 많은 경험과 일반적인 정보들은 이미 알고 있다고 생각해야 된다.
때론 어느 중개업자보다도 정보와 경험, 지역사정에 능통한 경우도 허다하게 있음을 기억해라.
이때는 장황하게 보따리를 풀어 놓을 것이 아니라 서로 대화하면서 고객보다 우위의 정보 내지는 중요사항 한두가지만 꺼내어 놓고 반응을 봐라.
이들은 본인이 모르고 있는 내용에 대해서는 누구보다 적극적인 자세를 보이는 특징이 있다.
또한 중개업자의 일거수 일투족을 관찰하고 수준을 가늠할것이며 유능한 중개업자 만나기를 갈망하고있음을 기억해라.
이들에겐 고객 본인보다 수준높은 정보와 경험을 가지고 있다는... 누구보다 성실히 열심히 일하고 있음을... 그리고 무엇보다 믿음을 심어주는것이 가장 중요하다 하겠다.
-. 물건을 모두 외울 필요는 없다.
프로는, 고객과의 첫 대면에 매물장부 등을 보지 않고도 상담을 진행한다. 그들은 분명하고도 명확하게 확신에 찬 어조로 설명을 해 나간다. 수 많은 물건을 어떻게 모두 외울수 있나? 하겠지만 그들은 그렇지가 않다.
최유효의 물건을 상품별로 1~2개만 모든사항을 정확히 파악하고 외울것은 외워둬라. 그러기에 고객과의 상담에서도 설명이 자유롭고 일사천리로 상담이 진행되는것이다. 추가적인 다른 물건의 경우 그때서야 비로서 장부를 펼쳐 학인하고 설명하면 된다.
초보는, 처음부터 장부 뒤지기에 정신 못 차린다. 그것이 아마와 프로의 큰 차이다.
-. 물건 접수시 요령
상가 점포가 매물로 나온다고 하자. 보증금5천/월200만원/ 시설.권리금5천만원이라 했을때, 최소한 그 동네 중개업자라면 이와같은 조건이 비싼것인지 아님 적정한지, 저렴한지를 냉정히 파악할수있는 수준의 안목은 갖고있어야 한다.
여기서 주의할 점은 시세보다 비싸게 나오더라도 절대로 시세보다 비싸다거나 불평스런 퉁명한 태도를 보이면 안된다는것이다. 그 고객은 두번다시 발걸음을 하지 않기때문에 친절하게 접수를 하고 "감사합니다. 열심히 하겠습니다." 하고 돌려 보내라. 그리고 판단해라.
얼마의 가격이 적정하다고 본인은 판단하고 있는지.. 그것이 가장 중요하다. 그리고 기다려라.
보름또는 한달이내에 반드시 다시 찾아온다. 합리적인 가격으로 책정되었다고 판단될때 그때를 놓치지 말고 중개를 하는것이다.
이러한 판단의 안목을 갖기위해서는 적게는 1년. 많게는 수십년이 걸릴지도 모른다.
그래서 [실천5] 가 더욱 중요한 이유가 여기에 있다.
33] 역발상< 매도 물건을 그대로 오픈해라.>
경우에 따라서는 소위 "인정작업" 을 하게끔 유도하여 매도물건을 내 놓는 경우가 많다.
(인정작업이란, 매도인 본인에겐 얼마만 입금하여 주고 얼마를 더 받던 나머지는 중개업자 수수료로 챙기라는 말이다.)
예를 들어 5억원만 매도인이 입금을 요구하면, 5억5천만원에 팔았든 6억을 받고 팔았든 5억만 매도인에게 지급하고 나머지는 수수료라는 말이다. 이는 원칙적으론 불법행위이다.
그러나 이와 같은 일이 현실적으로 비일비재하게 일어나고 있는바, 어떤 부동산엔 5억3천, 5억5천, 6억원 등 중개업자 마음데로 가격을 정해 매물로 내 놓는다.
구입하려는 매수인은 많은 중개업소를 다니며 여러 물건에 대해 설명도 듣고 소개도 받는다.
그러다 보면 같은 물건임에도 중개 업소마다 천차만별의 가격이 책정되어있는것도 알수있다.
여러분이라면 어떤 중개업소에서 계약을 하겠는가 ?
사례) 원룸주택을 매매함에 매도인이 5억원만 받아주고 나머지는 얼마를 받던 알아서 하라 한다.
물건은 좋았으며 마침 매수인이 나타나 간략한 현장설명과 함께 구경을 하더니 바로 계약하잖다. 다른 부동산에서 이미 구경은 다했고 내용도 모두 알고 있단다.
내가 제시했던 가격은 처음부터 5억원 그대로 였다.
중개 계약체결을 하고 난후 매도인 왈,
" 아니 5억에 계약하면 수수료는 어떻게 하는겁니까? 난 하나도 줄수가 없는데..."
" 편 하신데로 하십시요. 그러나 조금만 생각 해 주셨으면 감사하겠습니다"
반대로 매수인은 기분이 좋다며 3백을 주겠단다. 그래서 매도인에게 200, 매수인은 300 도합 5백을 받았다. 그 두분은 부동산에 관한 한 모든것을 상담하는 영원한 나의 고객중 일부이다.
나는 "인정작업"이란 일종의 사기행위라고 생각한다. 매수인을 속이는 사기행위.
거기에 매도인은 의뢰자이며 방조자다. 모두가 범법자다.
다시 말하지만 욕심을 버려라. 2등은 필요없다.
고객이 중개업자 머리 꼭대기에 앉아 있는것이 보이지 않는다는 말인가...
34] 보증금과 월세의 황금비율
임대인과 임차인은 열차 선로와 같이 함께 가야 한다. 너무 가까워도 안되고 멀어져도 안된다.
임대인 입장에서 보면 가까워서 좋을 일이 없다.
초짜 임대인은 말한다. 그런것이 어디 있느냐고... 좋은 인간관계 유지가 좋지 않냐고....
혹여 이글을 읽는분 중에 이런 생각에 동조 하시는 분이 있다면 당신은 분명 초짜 임대인이 틀림없다.
경제신문이나 부동산 관련 광고물 등을 보면 보통 수익률이 적게는 10%이상이고 많게는 30~40% 짜리 점포나 빌딩이 수두룩하다. 생각해봐라. 어떤 바보가 그렇게 수익률 좋은 부동산을 비싼 돈들여 가며 광고를 하겠는가... 그렇지만 의외로 똑똑하신분들의 입질이 잦다. 그래서 지구는 둥글며 항시 돌고있는지도 모르겠다.
어디 기분이라도 큰 물건 한번 살펴보자.
매매가: 50 억
융 자: 30억 (년간 이자 : 2억1천/년7%)
보증금: 3억/ 월세 1억원
현금 필요액: 17억원
년 수익률: 58 %
금액이 커서 이해가 잘 안가는가... 그렇다면 금액을 1/10로 줄여서 생각해보자.
매가 5억/ 융자3억/ 월세: 천만원/ 현금필요액1억7천/ 년수익률 58%
기가 막힌 수익률이 아닌가... ...
이와 같은 경우는 대부분 골치아픈 엉터리 부동산이 틀림없다.
첫째, 매도인은 총 임대보증금 3억원은 처음부터 안중에도 없는 경우가 있을수 있고...
둘째, 임차인들이 월세를 밀리는 경우가 다반사로 일어날 것은 자명한 일이고...
셋째, 공실부분에 새로운 임차인을 유치하기란 결코 쉬운일이 아닐것이며 설령, 새로운 임차인
을 구한다 해도 임대료를 대폭 낮춰줘야 할것이다.
위와같은 폐단을 예방하고 적정 투자수익률도 확보하기 위해서는 통상 임대보증금 비율을 30%(1/3) 정도로하고 월세 비율을 70%(2/3) 정도로 하는것이 가장 이상적이라고 나는 생각한다.
보증금을 많이 받으면 임차인은 월세부담이 줄어들어 좋은 면도 있겠으나 임대인 쪽에서 보면 수익률이 낮아 투자 효용성이 떨어지는 단점이 있고 보증금을 줄이고 월세를 많이 받으면 당장의 수익률은 좋겠으나 임차인은 월세부담 등이 가중되어 허덕이게 되고 월세밀리는 일이 잦아질 확률이 매우 높아진다. 즉, 임대인이 임차인에게 끌려다니는 형국이 빚어지게 되는 것이다.
적정한 임대 보증금을 확보하고 있는 경우에는 월세가 몇달씩 밀리거나 아님 보증금에서 월세를 공제하라는 터무니 없는 경우, 만기시 점포를 비울 경우에도 마음 졸이거나 속 썩을일이 줄어들게 된다.
35] 가계약이란...
결론부터 말하면 '가계약' 이란 없다. 국어사전을 찾아봐도 없다.
계약의사가 있으면 10만원을 걸더라도 계약체결을 해라. 단서 한줄만 쓰면 되는것이다.
계약금: 일천만원 (단서참조)
단서: 계약금 중 일십만원은 계약시 지불.영수하고 구백구십만원은 계약체결일 익일까지 계좌입금으로 갈음키로한다. (계좌번호: ~ )
계약을 내일로 가급적 미루지 마라. 마음 변할 확률이 90% 이상이다.
일부에서는 7일이내에는 계약을 파기할수도 있다고 하나 이는 전혀 사실과 다르다.
(의류나 가전 등 생필품 등에는 '소보원법'에 의해 가능하나, 부동산과는 무관하다)
단돈 1원을 걸고 체결한 계약일지라도 정식계약을 체결한 것이다.
36]동업이란...
옛말에 보증서는 놈과 돈 거래하는 놈 그리고 동업 하는 자식은 낳지도 말라고 했다.
이 3가지는 부모. 형제와 거래를 해도 그렇게 어려운 것이다.
부득이 동업을 할수밖에 없는 사유( 자금부족이나 위험분산 목적 등) 가 있을때는 사전에 문서화를 해 놓는것이 쌍방간에 가장 좋은 방법이다.
매매나 개발 또는 임대 등 모든것을 결정하고 행함에 있어 결정권을 누가 가질것인지 업무분장 및 이익배당과 손실발생이 있을경우 등... 일어 날수 있는 모든 가능성을 열어놓고 가급적 세세하게 문서화를 시켜도 모자라다 할것이다.
사례)
고객 중에 1/2 씩 자금을 투자해 땅을 한필지 사 놓았는데 사정이 생겨 어느 한사람에게 전체지분을 매매키로 하였는데,
1> 누가 팔고 누가 사야 하는지 2> 매매가격은 얼마가 적정한지... 이런 결정을 어찌해야 할지 난감해 하는바 내 나름으로 합리적인 방법을 제시해 줬는데, 방법인 즉슨, 어느 일방이 매매가격 제시를 해서 상대방이 받아 들이면 제시한 사람은 팔수밖에 없도록 하고, 제시한 가격을 받아 들이지 않으면 반대로 제시했던 가격에 조건없이 인수하는 것이다.
37] 믿음이 가장 중요
-. 약속시간을 지켜라.
출.퇴근시간을 철저히 지켜라. 고객과의 약속이다. 가장 쉬운 약속이면서 가장 어려운 약속일수도 있다.
-. 외모
무더운 날씨에도 굳이 넥타이에 정장을 할 필요는 없다. 단정한 복장이면 되겠으나 구두와 두발은 항상 깨끗이 하되 머리에는 기름기 있는것을 바르지 마라. 즉, 제비족처럼 뺀질뺀질하게 하는것은 오히려 역 효과가 날수있다.
-. 억양
당연히 표준말 사용이 좋겠으나 사투리는 쉽게 고쳐지지 않는바, 조용하고 중음의 어투로 말하되 또박 또박 명확하게 말하는것이 중요하다. 어눌하고 혼자만 웅얼거리는 말투로는 고객을 사로 잡을수 없음을 명심하기 바란다.
-. 친분있는 사람에겐...
부동산 없소나 음식점 등에 친구나 친분있는 단골손님이 가면 이상하게 소홀하게 대접하는 경우가 의외로 많이 일어난다. 자주오는 고객이거나 친분이 있는분들은 더욱 세심한 배려로 하여야 함에도 이해해 줄거라 믿으며 소홀하게 대한다. 방문하는 사람의 입장에서는 일반인보다 더욱 잘해줄거라 믿으며 가는데...
부동산 거래에 있어서도 예외는 아닌데 고객을 구분 짖지 말고 최선을 다해 설명하고 사후관리에 소홀함이 없어야 하며 설령 부모와 자식간 거래 일지라도 보는 앞에서 신분증을 꼭 서류와 대조 확인을 시켜줘라. 분위기에 쓸려 안봐도 괜찮다며 일부러 안보려는 매수인이 있어도 반드시 있는자리에서 확인을 시켜줘라. 그래야 집에 가서도 매수인이 편히 쉴수 있으며 매도인도. 매수인도 정확하게 처리하는 중개업자를 더욱 신뢰하게 되는것이다. 그것이 믿음이다.
38] 도둑질도 손발이 맞아야 ...
고객을 모시고 매물을 보러가면 사무실 직원은 넋놓고 앉아 있으면 안된다. 그 고객이 원하는 물건 작업을 해야 된다. 만약에 보러간 물건이 맘에 안든다면 불만을 제거한 다른 물건을 보여줘야 하기때문이다.
고객과 동행한 사람은 고객이 어떤 불만이 있는지 즉시 체크해서 자연스럽게 사무실로 연락을 취해 다음물건을 볼수있게 주문을 하고 움직이기 전에 사무실에서는 모든 작업을 끝내고 연락을 주어야만 한다. 이 모든과정은 가급적 고객이 눈치채지 못하도록 은밀히 그리고 자연스럽게 신속하게 이루어져야 하는것이다.
39] 물건 선정 부착
대한민국 거의 모든 사무실 앞 유리창엔 A4 용지에 컴퓨터로 프린트 해서 많게는 수십장씩 붙혀 놓는데 접수물건 많이 확보하고 있다고 알리고 싶어 도배해 놓는지는 모르나 참으로 어지럽고 효과가 있을지 의문이다.
붙혀 놓을 매물은 소위 돈이 될만한 물건 한. 두개만 크게 그리고 자세히 써서 붙혀 놓아라. 그리고 같은 물건. 같은 내용은 1주일 이상을 붙혀 놓지 마라. 주어진 시간안에 처리하는것이 프로다.
40] 앉아 있지마라.
일이란 누가 주어지는 것이 아니다. 모든 장사에서는 일이 끝없다. 더욱이 부동산 중개업은 더욱 끝없다. 하고자 하면 하루24시간 1년 365일이 부족하다.
정히, 정말로 할일이 없으면 둘중에 하나를 선택해라.
첫째, 당신은 이미 망한것이 틀림없으므로 보증금까지 다 날리기 전에 헐값으로... 정말 헐값으로손해라도 보고 넘겨라. 그나마 손해를 줄일수있는 유일한 방법이다. 둘째는 유리창이라도, 쓰레기통이라도 깨끗이 닦아라.
41] 불 필요한 것들은 모두 퇴출 시켜라.
개업식이 끝나면 화분 같은 것은 모두 이웃 등에 나누어 주고 치워라. 개업식 분위기는 하루 이틀이면 충분하다. 사무실 내에는 반드시 있어야 될것 이외에는 모두 퇴출시켜라.
TV, 라디오, 오락도구, 불필요한 서적,잡지, 집기 등, 계절에 맞지않는 기구들, 모두 모두 퇴출 시켜라.
그리고 불필요한 사람들이 모이지 않도록 자기처신을 잘하여야 한다.
아무리 친한 친구가 와도 영업 공간에서는 화투치기나 술을 마셔도 안된다. 밤에 불 밝히고 커튼 치고있는 부동산은 둘중에 하나다. 보이지 않아도 세상사람이 다 안다.
한사람만 빼고... 바로 당신.
밤에 불 밝히고 있을 경우는 밖에서 훤히 볼수있도록 커튼을 열어 놓아라. 그것이 오히려 좋다. 늦은 시간까지 열심히 일하는 당신의 모습이 보는 이도 아름답게 보이기 때문이다.
42] 500 만원짜리 한권의 빨간노트...
나에게는 아직도 5백만원짜리 빨간노트 한권이 있다.
그 안에는 2,000 여 세대 건물 주인의 인적사항과 연락처, 집안 구조 그림이 (직접보고 그린...) 모두 그려져 있고 또한 부동산의 특징과 현재의 임대조건 및 임차인 인적사항, 임대차 만료기간 등이 총 망라 되어 있는 그야말로 비밀장부인셈이다.
누가 있어 오백만원 줄터이니 빨간 책을 복사해 달라 하는걸 정중히 거절 한적이 있다.
이 노트가 탄생하기까지 1년이상의 발품을 팔아야만 했으며 하루에도 수십차례 뛰어다녀야만 얻을수 있었던 너무도 귀중한 노트였다. 그렇게 만들다 보니 내머릿속에는 2,000 여 세대의 집안구조가 노트를, 현장을 가보지 않고도 사진처럼. 때론 스크린처럼 머릿속에서 쫙~ 펼쳐진다.
이런 자료의 노트는 예전에도, 앞으로도 영원히 구경할수도, 얻을수도, 만들수도 없는 자료라 생각한다.
월급장이초짜.txt
