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제 글에서 얘기하였던 투자에 관련된 내용과 직접 관계되는 질문이 들어올 때 제가 상세하게 답변하는 경우에는 누구에게나 생길 수 있는 일반적인 상황에 대한 설명을, 다른 분들도 보실 수 있도록, 여기 게시판에 올리기도 할 것입니다. ------------------------- 들어온 질문 -------------------------- 처음인사드립니다. 맞벌이부부 10년 10억 모으기카페에서 행복투자님이 말씀하는 배당투자에 대해서 많은 관심을 갖고 있는 여유자금도 그렇게 투자하고 있습니다 그런데 제가 배당투자한 중앙건설이 중소형주이기 때문에 정확히 잘모르고 매년 배당을 500원,600원씩 해주고 있어서 5100원부터 매수하여 마지막4850원에 까지 *주를 가지고 있는데 요즈음 건설경기가 안좋다는 소식 때문에 불안해서 그런데, 중앙건설에 대해서 설명좀 부탁합니다. ---------------------------------------------------------------- ▶ (1) 주변여건으로 살펴본 관점: 중앙건설은 이미 누구나 알다시피 향후 부동산경기의 냉각에 대한 우려감에서 벗어나기 힘든 종목입니다. 이러한 우려감의 반대되는 측면으로는, 지금 우리나라 경기가 좋지 않은 상황에서 부동산경기가 총체적으로 크게 냉각되면 경기침체가 야기될 것을 아마도 내심 우려할 것입니다. 연착륙 정도가 원하는바 일 것입니다. 따라서 그동안 크게 올랐던 부동산들에 대해서는 가격이 올라가는 것을 막기 위한 각종 규제를 취하고 세금을 강화해가면서도, 다른 한편으로는 이미 발표난 바처럼 수도권신도시 건설, 지방 여러곳에 소규모의 신도시 건설, 산업단지 확장, 산업도시 건설, 행정수도이전, 택지개발, 지역 재개발 등이 다양하게 있기 때문에 장기적으로 건설경기가 어느 정도는 유지될 수 있을 것입니다. 미래의 건설경기에 관련해서는 이러한 양면성이 동시에 있습니다. 물론 주택분양가격에 대한 비판이 많이 있으므로, 주택분양에서의 이익이 예전보다 못해질 가능성이 있습니다. ▶ (2) 회사의 재무상태와 영업상태 측면에서 바라본 관점: 주택건설 위주로 하는 중앙건설은 지난 수년간 주택경기 호황으로 인하여 해마다 큰 순이익을 올려왔고 그로 인하여, 원래 썩 좋지 않던 회사의 재무적인 상태가 크게 호전되어 왔습니다. 자본금은 일정한 상태에서 분양수익이 회사안에 돈으로 쌓이면서, 주당순자산이 8070원 -> 10125원 -> 14354원 -> 17153원 -> 20634원으로 빠른 속도로 늘어났습니다. 부채비율도 줄어들고 있고, 연간 이자비용도 줄어들고 있습니다. 따라서 이 종목을 장기보유하기에 불안한 정도가 예전에 비해서 줄어든 상태입니다. ▶ (3) 배당측면에서 바라본 관점: 제가 제시한 포트폴리오에도 배당투자종목으로 중앙건설이 편입되어있듯이 본 종목을 매수하는 투자자들 중에 배당금에 관심을 가진 분들이 많습니다. 이때 유의해야 할 점은, 회사의 이익이 줄어들게 되면 배당금도 줄어들게 되고 배당수익율이 낮아짐에 따라, 주가도 함께 하락할 가능성이 커진다는 것입니다. 배당이 가능한 이익중에서 배당금으로 지급하는 비율에 해당하는 수치인 배당성향을 보면 작년이 14.6% 였고, 그 이전에도 의례 10%대의 배당성향을 유지하여왔습니다. 즉 연간 발생하는 이익중에서 지극히 일부만을 배당해 온 것입니다. 이것은 아마도 회사의 재무상태가 썩 좋지 않아서 회사에 돈이 쌓이게 하고 부채를 갚아나가면서 재무상태를 좋게 만들기 위해서 배당금 지급을 아껴왔을 것입니다. 그런데 회사의 재무상태가 많이 좋아졌기 때문에 배당성향을 높일 수 있는 여력도 예전보다 커져서 만약에 회사의 이익이 지금보다는 줄어들더라도 충격적일 정도의 상태로 줄어드는 것이 아니라면 배당금을 급격히 줄이지는 않으리라 예상됩니다. 즉 회사 이익이 약간 줄어드는 정도는, 배당성향을 높이면서 보상을 할 수 있을 것입니다. 어차피 이회사는 일부 다른 건설회사들처럼, 주가형성이 거의 배당금에 의존될 정도로 주가가 낮게 형성되기 때문에, 배당금의 급격한 축소로 인하여 주가의 하락을 크게 야기시키고픈 마음을 회사에서 가지지 않으리라 전망합니다. ▶ (4) 관계회사의 상황: 중앙건설이 매우 높은 주당순이익에도 불구하고 주가가 낮은 이유 중에는 중앙건설이 거의 100% 가깝게 출자하였고 많은 지급보증을 한 관계회사인 중앙산업이 부실하다는 점이 있습니다. 중앙산업이 재작년까지만 해도 자본잠식이면서 적자회사였는데 작년에 자본잠식에서 탈피하였고 흑자를 나타내었습니다. 이로서 관계회사에 대한 부담도 예전보다 크게 줄어들었습니다. ▶ (5) 차트에서 살펴본 관점: 작년 1월이후부터 1년반 동안 4000원대에서 6000원 사이의 장기박스권을 유지하고 있습니다. 4000원대이면 배당수익율이 연 10%를 훨씬 넘고 PER는 1에 다가가는 대단한 저평가주가 되므로 아무리 인기가 없어져 하락하게 되더라도 4000원대에서는 지지선이 생기는 것으로 파악할 수 있습니다. 그러나 건설주 자체가 소외업종이다 보니 어느 정도 오르면 이익실현하는 물량이 많이 나와서 단단힌 저항선이 생겨나곤 합니다. 더욱이 내국인은 주식시장을 계속 떠나기만 하고, 외국인만이 주식시장을 장기간 주도해가다보니 건설주와 같이 일반인이 선호하는 업종은 더더욱 소외되게 마련입니다. 이런 식으로 지지선과 저항선이 강력히 나타나면서 박스권 차트를 만드는 형국이므로 박스권하단에 접근하여 4000원대로 내려오면 매수하고, 박스권상단을 향하여 5500원 이상으로 오르면 매도하는 전략을 구사하면서 시세차익 목적의 투자도 할만한 종목입니다. ----------------------------------------------------------------------- ▶▶ < 결론적인 조언 > 건설경기에 대한 우려감 분위기가 있고 일반인이 주식시장을 멀리하고 있는 상황에서 건설주가 시장에 전면에 나서는 상승을 하기는 힘들어서 보수적으로 접근해야할 종목입니다. 그러나 회사측에서 배당금은 500원 정도를 유지할 능력이 있어 보이므로 배당투자종목으로서는 계속 유효해보입니다. ▶ 배당관련주는 가을에 흔히 오르곤 합니다. 증권사에서는 늘 무언가 재료를 찾아서 종목을 추천해야하는데, 배당수익율 높은 것은 해마다 때가 되면 의례 추천할 수 있는 재료입니다. 혹시라도, 가을에 배당관련주가 주목받는 때가 와서 주가가 꽤 올라준다면, 보유수량중 일부는 시세차익 내는 매도를 하시면 좋겠습니다. 그러나 그럴 상황이 나타나지 않는다면, 연말배당을 탈 자격을 확보하면서 내년으로 넘어갈 것을 고려할 수 있습니다. ▶ 그리고 자금 관리측면에서 한가지 말씀드릴 것이, 지금 중앙건설에 투여된 자금이 많아 보입니다. 배당투자라는 측면에서 보자면, 번거롭더라도 배당투자종목들을 여러개 더 골라서 분산하는게 좋겠습니다. 나누어서 처음 매수할 때에만 번거롭지, 일단 매수된 뒤 묻어둘 때에는 번거롭지 않습니다. 기본 목적이 시세차익을 노리는 경우라면 분산된 종목이 너무 많으면 시세변동을 일일이 파악하기에 힘들어서 곤란하지만 배당수익율이 높은 종목에 투자하는 경우에는 많은 종목들에 쪼개서 투자해도 거의 괜찮습니다. ▶ 분산되어 있으면, 회사영업의 예기치 않은 변화에 따른 위험을 분산시킬 수 있어서 좋다는 점과 분산된 종목중 어떤 하나라도 먼저 오르는 종목이 나타나면 부분적인 시세차익이 얻어지기도 한다는 점이 투자심리에 긍정적인 영향을 줍니다. |
'행복투자'에 해당되는 글 21건
- 2004.06.29 중앙건설 상담
- 2004.06.28 아파트 매매시점 판단
칼럼모음/행복투자2004. 6. 29. 03:29
칼럼모음/행복투자2004. 6. 28. 03:28
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<< 아파트 매매시점을 파악하는 방법에 대하여 >> ▶▶ 아래에 제가 그려서 올린 아파트 가격차트를 보면서 아파트투자에 대한 방향을 정하는데 참고가 될 수 있는 또다른 내용을 설명드리겠습니다. 서울 강남구 압구정동의 32평형 한양아파트를 사례로서 설명하겠습니다. 그래프 세로축의 왼쪽축은 매매가, 또는 전세가를 천만원 단위로 나타낸것이고, 오른쪽축은 전세/매매 비율입니다 어떤 투자에서나 항상 성공할 수 있는 절대적인 투자전략은 없으며 주식투자에서처럼 부동산투자에서도 차트를 통해서 확률을 높이는 방향의 전략을 추구할 수 있습니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ < 첫 번째 참고사항 > -- 매매가의 이평선에 의한 매매전략 ▶▶ 매매시점을 파악하는 방법중 하나으로서 매수하려는 사람은 아파트 매매가격의 12개월이평선을 기준선으로 하여서 현재가격이 기준선을 확실하게 상향 돌파하면 매수를 하고 매도하려는 사람은 현재가격이 기준선인 매매가격의 12개월이평선을 하향돌파하면 매도를 합니다. ▶ 이러한 전략에 따르면 80년대 말부터 91년 10월까지: 매수후 보유 상태 지속 91년 10월: 이평선을 하향돌파함에 따라 매도 94년 10월: 이평선을 상향돌파함에 따라 매수 98년 4월: 이평선을 하향돌파함에 따라 매도 99년 4월 이평선을 상향돌파함에 따라 매수 04년 4월현재: 아직까지 이평선인 지지선위에 놓여있으므로 보유 상태지속 이런 전략이 상당히 무난하였음을 알 수 있습니다. 지금으로서는 현재가격이 이평선에 근접함에 따라 매도전환될 가능성이 높아진 상태입니다 물론 이평선과의 이격도를 축소시킨 뒤에 다시 재상승할 수도 있습니다. ( 여기에서 얘기한 전략은 세금이나 제반비용은 고려하지 않고, 단순히 가격변동에 의해서만 판단하는 방법이며 매수매도를 반복하는 행위를 지속하는 경우가 아니라, 새로운 매수시점이나 기존아파트의 매도시점을 파악하는 경우에는 도움이 되는 전략입니다. ▶ 상승추세선상에서는 이평선을 지지선으로 하면서 계단식 상승이 이루어지고 하락추세선상에서는 이평선을 저항선으로 하면서 계단식 하락이 이루어져왔습니다. 지난 20년 가까이 아파트 가격차트에서 이런 모습이 확인되고 있습니다. 이는 주가의 움직임과도 흡사한데, 사람의 심리에 따른 결과가 어떤 투자에서나 비슷하게 나타나곤 합니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ < 두 번째 참고사항 > -- 매매가와 전세가의 움직이는 시기의 관계 ▶▶ 매매가와 전세가가 움직이면서 함께 동행할 수 도 있고, 어떤가격이 다른 가격을 선행할 수도 있고, 또는 후행할 수도 있습니다. 이런 관계도 매매전략을 세울 때 참고로 할 수 있습니다. 매매가격이 장기하락하거나, 또는 횡보하던 시기에 매매가는 아직 안오르는데 전세가가 먼저 오르기 시작하거나, 또는 매매가와 동반하여 전세가가 상승한다면, 이는 매매가가 향후에도 오를 가능성을 높여주기 때문에 매수시점으로 잡으면 무난합니다. 반대로, 매매가는 오르고 있더라도 전세가격은 안오르고 있다면, 다소 긴장하면서 향후 매도시점이 나타날 가능성을 염두에 두면 좋습니다. 그러나 이는 절대적인 판단이 될 수 없으므로 다른 조건들도 함께 참고로 해야 합니다. ▶ 이론적으로 보아도, 전세가격은 실제 주거를 목적으로 하는 사람이 지불하는 가격이므로 전세가격의 동향에 의해서 실제 주거가치를 가늠할 수 있습니다. 80년대말부터 매매가와 전세가가 동시에 크게 올랐는데, 이는 실제 주거가치의 상승에 의한 것입니다. 90년 들어서면서부터 전세가는 정체상태에 돌입하였고 매매가만 계속해서 올라갔습니다. 즉 그 아파트의 실제 주거가치는 거의 한계에 다다른 것이고 투기가치에 의해서만 매매가가 계속 오른 것입니다. 그러다가 뒤이어서 매매가격이 크게 하락하기 시작하였습니다. ▶ 97년도 이전에도 역시 매매가와 전세가가 동시에 오르다가 97년도 들어서서 매매가에 비해서 전세가가 먼저 하락으로 기우는 경향이 나타났고 그뒤로 매매가격이 크게 하락하였습니다. ▶ 2002년 이전에도 역시 매매가와 전세가가 동시에 오르다가 2002년부터는 전세가 상승은 한계에 도달하여 정체상태가 지속되거나 오히려 하락하는 경향이 나타났고 매매가는 계속하여 상승을 이어가고 있습니다. 상승과정에서 여름과 겨울 비수기때마다 조정을 보이다가 다시 봄과 가을에는 상승하는 패턴이 반복되어왔는데 현재로서 전세가 상승은 멈추어 있거나 다소 하락하는 모습을 나타내고 있습니다. (아파트시세는 (주)부동산뱅크 네오넷의 데이터를 이용하였습니다.)  ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ < 세 번째 참고사항 > -- 전세가/매매가 비율에 의한 매매전략 ▶▶ 오랜 세월동안 이 아파트는 [전세가/매매가] 비율이 30%~60% 사이를 왔다갔다 하는데 30%에 근접해가면서 매매가격의 상투가 나타고 60%에 근접해가면서는 오히려 추가상승이 나타난다는 것이 그림에서 확인됩니다. 이런 현상을 매매전략 세우는데 참고사항으로 하면 좋습니다. 그러나 상투와 바닥에서 기록되는 이 비율은 지역과 아파트의 특성에 따라 달라짐을 염두에 두어야합니다. 서민이 주로 사는 비인기지역일수록 이 비율은 상대적으로 높게 나타납니다. ▶ 그래프에서 보면, 96년 봄과 2000년 가을에, 이비율이 60% 까지 치솟았는데 그뒤로도 매매가격은 상승을 이어갔습니다. 전세비율이 높으면 아파트를 살 때 자기돈이 적게 들어가면서 레버리지 효과가 높아져서 사람들이 실거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 아파트를 사려는 경향이 강하게 나타납니다. ▶ 91년봄에 30% 근처까지 내려와 바닥을 쳤는데, 이시점이 매매가격 상투시점과 비슷하였습니다. 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 레버리지 효과가 줄어들어서 실제 거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 구입하려는 동기가 줄어들게 됩니다. ▶ 실제 거주하려는 사람입장에서도 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 자기 집으로 그 아파트를 구입하느니 그냥 전세로 살면 구입가격과 전세가격의 차이만큼의 돈을 활용할 수 있기 때문에 구입을 유보하려는 경향이 늘어납니다. 이런 측면에서 지금의 이비율이 30%에 근접해 있다는 것은 매매가격의 상승에 상당한 부담이 되리라 예측됩니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▶▶ 차트 모양은 아파트에 따라서 다소 달라지게 됩니다. 서울에서도 가장 비인기지역 중 하나에 해당하는 중랑구면목동의 어떤 아파트를 살펴보겠습니다. 압구정동 아파트는 99년도에 전세가가 오르기 시작하면서 매매가도 함께 오르기 시작하였지만, 아래 그림에서 보이듯이, 이 아파트는 99년도에 전세가는 오르기 시작하면서 매매가는 전혀 안 움직였습니다. 즉 실거주 수요가치는 인기지역이건 비인기지역이건 전체적으로 생겨난 반면 매매수요는 인기지역에서 먼저 유발되기 시작한 것입니다. ▶ 이 이파트는 99년도부터, 매매가는 안올라가고 있었지만, 전세가가 먼저 우선적으로 올라가다보니 2001년들어서 결국 매매가도 올라가게 되었습니다. 앞서 살펴본 압구정동 아파트가 근래 들어 실수요가치인 전세가는 오르지 못하면서 매매가만 투기수요에 의해 오르다보니 전세/매매 비율이 크게 하락하여 30%근처로 내려온 것과는 달리, 이 아파트는 매매가도 전세가와 마찬가지로 상승이 멈추고 횡보하고 있기 때문에 전세/매매 비율이 여전히 60% 에 머물러 있습니다. ▶ 이런 유형의 아파트를 보유한 경우에, 매매가는 아직 안오르고 있더라도 전세가가 상승하고 있다면 팔지 말고 좀더 기다려서, 매매가도 오르길 기다렸다가 매매가가 상승한 뒤, 매매가와 전세가의 상승이 둘다 멈추게 되면 그때 파는 전략을 취할 수 있습니다. (아파트시세는 (주)부동산뱅크 네오넷의 데이터를 이용하였습니다.)  |
