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변호사가 쓴 경매책.
처음에는 뭐야? 그랬는데 보니깐 볼만함.
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법률에서는 토지거래허가지역에 있는 토지가 경매매물로 나온 경우에는 따로 토지거래허가를 받지 않아도 경매로 취득할 수 있도록 규정.
말소기준권리는 (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매개시결정기입등기(이건 법률로 압류의 효력이 부여되서) >>> 즉 금전지급과 관계된 권리
정리 경매절차에서 배당받고 소멸될 운명에 놓여있는 금전지급과 관계된 권리들이 말소기준권리
선순위 지상권 있는 경우 보지도 말 것. 지료 청구 가능성이 있다지만 당사자가 협의에 의하여 약정한 지료는 실제 미미한 수준에 불과한 경우가 많고 등기부상 지료약정이 기재되어 있지 않다면 청구조차 불가능.
지역권이 설정된 토지도 현실에서는 아무짝에도 쓸모 없음. 지역권 등기부에 등재됨.
등기된 임차권에는 경매신청권이 없으므로 만약 임차권자가 보증금을 돌려받으려면 법원에 보증금반환소송을 제기하여 승소확정판결을 받아 강제경매를 신청할 수 밖에 없는데, 전세권자는 그런 번잡한 절차를 거칠 필요없이 곧바로 전세권에 기해 임의경매를 신청할 수 있는 것
지상권 지역권 전세권은 용익물권인데, 용익물권이 선순위로 설정되어 있으면 경매절차에서 말소되지 않고 낙찰자에게 인수. 용익물권은 금전과 관계된 권리가 아니라 배당을 통하여 소멸되지 않기 때문.
담보가등기는 금전지급을 구하는 권리이기 때문에 당해 경매절차에서 배당을 받고 소멸되는 권리. 담보가능기가 최선순위라면 배당받고 소멸하니까 문제없으나, 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기 위험. 낙찰자가 인수했는데 추후 본등기 하면 소유권 뺏김.
물론 이때에도 낙찰자는 경매절차에서 배당 받아간 채권자들을 상대로 돈을 돌려달라고 청구할 수 있지만, 만약 채권자들도 억울하다고 버티면서 돈을 안 준다면? 채권자들이 그 돈을 다 써버렸다면?
다수의 채권자들을 상대로 배당금반환청구 소송을 제기해야 하고 승소판결을 받아도 재산이 없다면 판결문은 휴지조각.
말소기준권리보다 선순위로 가등기가 되어 있는 경우 쳐다보지 말 것.
선순위가등기의 판단.
등기부상 모두 소유권보전가등기로 기재됨.
담보가등기권자는 당해 경매절차에서 배당요구를 해야 배당받으므로 법원에 접수된 문건내역을 확인해서 담보가등기권자가 채권계산서나 배당요구서등을 접수했다면 담보가등기로 판단 가능. 그렇지 않다면 소유권보전가등기로 판단 가능.
2007년도부터는 이런 문제점을 고려해 등기부에 담보가등기와 소유권보전가등기를 명확히 구별하여 기재하도록 하고 있다.........오......... 이런 게 있었나??
경매에서 주로 문제되는 가처분은 점유이전금지가처분, 처분금지가처분
승소판결의 무용지물화를 막기위한 처분금지가처분
최선순위로 가처분되어 있다면 낙찰자가 인수하고 이때 추후 가처분권자가 앞의 소유권이전청구소송이나 소유권이전등기 말소소송에서 승소하면 낙찰자는 빼앗김. 선순위가처분은 가등기보다 더 위험함. 무조건 피해야.
선순위 지상권, 선순위 지역권, 선순위 전세권, 선순위 가등기, 선순위 가처분
가등기권자가 달랑 권리신고서 하나만 접수하는 경우, 법원은 이 권리신고를 배당요구로 취급하지 않음. 그래서 문제. 권리신고서가 접수되었다고 해서 이를 배당요구로 보고 담보가등기로 판단하면 안됨. 법원문건 접수내역에 권리신고서만 접수되어 있다면 권리신고의 내용을 반드시 법원에 문의해서 알아봐야. 문제된 가등기가 소유권보전가등기임을 밝히는 내용일 수 있기 때문.
만약 가등기권자가 아무런 신고 제출이 없어 소유권보전가등기로 강력히 추정된다 하더라도(법원이 유의하라는 공지를 했다 해도) 가등기권자의 신고만으로는 당해 가등기를 소유권보전가등기로 확정하는 효력은 없으므로 캐볼 필요는 있음.
음....................담보가등기권자가 물건이 탐나서 일단 소유권보전가등기로 권리 신고해 유찰시킨 뒤 저가 낙찰 받으려는 경우 있으므로. 트깋 담보채권액이 시세에 비해 현저히 작을 때.
조급증 주의. 경매에서는 확실하게 알지 못하면 아예 모르는 것보다 못한 경우가 허다.
권리분석.
실전대비용 유료정보사이트 가입하여 여러 날에 걸쳐 모의응찰. 수백번 경험으로 낙찰가 감 획득.
살아가면서 반드시 알아야 할 기본적인 법률지식.
전입신고가 기재되는 주민등록표!
확정일자를 갖춘 임차인은 배당요구해야만 우선변제권 취득!! 반드시 임대차계약서를 첨부한 배당요구 해야.
대항요건을 배당요구종기까지는 유지하고 있어야 함.
배당요구종기 전에 다른 곳으로 전출 혹은 이사가면 우선변제권 상실.
임차인이 보증금 우선변제받으려면 전입신고와 주택입주를 필한 상태에서 확정일자를 받고, 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 하며, 배당요구종기까지는 절대 전입신고를 옮기거나 이사 가지 말아야.
소액보증금 최우선변제권 주의!
소액임차인인 경우, 임금채권자들인 경우(3개월)
(1) 보증금이 법정 소액
(2)경매개시결정 등기 전 대항요건
(3) 배당요구종기까지 배당요구
(4) 배당요구종기까지 대항요건 유지
소액보증금 판단시점은 등기부상 제일 먼저 설정된 근저당권 설정일.
대항력 발생 시기.
임차인에게 가족이 있는 경우 이른바 세대합가 >>> 전입세대열람!!을 떼어보면 최초 전입자 성명을 기재하는 란이 있는데, 만약 최초 전입자가 임차인의 가족이라면 반드시 그 란에 기재되므로 세대합가를 포착해 낼 수 있음. 오...........
p147까지... 아놔 책 반환해야 되는데.
임차인이 피치 못하게 이사가야 한다면 임차권등기명령 신청! 기존의 대항력과 우선변제권 효력 유지 가능.
법률에서는 토지거래허가지역에 있는 토지가 경매매물로 나온 경우에는 따로 토지거래허가를 받지 않아도 경매로 취득할 수 있도록 규정하고 있다네. 법률상 경매로 취득하는 것은 투기 목적의 취득으로 보지 않는다는 말이지.
말소기준권리로 들고 있는 (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매개시결정기입등기는 금전지급과 관계된 권리, 즉 당해 경매절차에서 배당받고 소멸될 권리라는 걸 알 수 있었습니다.
말소기준권리의 원리를 제대로 발견했군. 경매절차에서 배당받고 소멸될 운명에 놓여있는 금전지급과 관계된 권리들이 말소기준권리라고 보면 되네.
금전지급을 구하는 권리보다 늦게, 즉 후순위로 설정된 금전지급 이외의 권리들도 전부 소멸된다는거야.
등기부상 권리분석의 핵심은 등기부상 권리들을 설정일자 순으로 주욱 늘어놓고, 그 중에서 가장 먼저 설정된 금전지급을 구하는 권리, 즉 흔히 말하는 말소기준권리를 찾아낸 뒤 그보다 후순위로 설정된 권리들은 그게 금전지급을 구하는 권리든, 그 외의 권리든 불문하고 전부 소멸된다...
말소기준권리보다 선순위로 전세권, 선순위 임차권, 선순위가등기, 선순위 가처분 등이 있으면 보통은 낙찰자가 이를 인수해야 되니, 입문 혹은 초보단계에서는 이런 물건은 마치 뱀을 보듯 피해야 한다. 한 번 물리면 원금손실이라는 치명적인 상처를 남기니까.
즉 등기된 임차권에는 경매신청권이 없으므로 만약 임차권자가 보증금을 돌려받으려면 법원에 보증금반환소송을 제기하여 승소확정판결을 받아 강제경매를 신청할 수 밖에 없는데, 전세권자는 그런 번잡한 절차를 거칠 필요 없이 곧바로 전세권에 기해 임의경매를 신청할 수 있는 것이다.
선순위전세권은 전세권자가 배당요구를 했거나, 혹은 전세권자가 경매신청권자라면 배당을 받고 당연히 말소되지만, 본질적으로 선순위전세권은 금전지급을 구하는 권리 즉 말소기준권리가 아니기 때문에 이 경우 외에는 말소되지 않고 낙찰자가 떠안아야 하는데, 전세권을 떠안는다는 건 전세기간 동안 낙찰자가 건물에 입주하지 못한다는 의미와 전세기간이 경과하면 낙찰자가 전세권자의 보증금을 반환해 주어야 한다는 의미가 포함된 것인 만큼 전세권이 말소기준권리보다 선순위로 설정되어 있는 경우에는 함부로 응찰해서는 안된다...고 정리.
담보가등기권자는 당해 경매절차에서 배당요구를 해야만 자신의 채권을 배당받을 수 있기 때문에 법원에 접수된 문건내역을 확인해서 담보가등기권자가 채권계산서나 배당요구서 등의 서류를 접수했다면 이를 담보가등기로 보고 응찰하고 그렇지 않으면 소유권보전가등기로 보고 피해가면 된다.
통상은 가등기권자가 권리신고서와 함께 채권계산서나 배당요구서를 함께 제출하는데, 어쩔 때는 달랑 권리신고서 하나만 접수하는 경우가 있지. 그런데 법원은 이 권리신고를 배당요구로 취급하지 않기 때문에 문제. 그러니 권리신고서가 접수되었다고 해서 이를 배당요구로 보고 담보가등기로 판단하면 안된다는 말이지. 만약 법원문건 접수내역에 권리신고서만 접수되어 있다면 권리신고의 내용이 무엇인지 반드시 법원에 문의해서 알아봐야 하네. 권리신고의 내용이, 문제된 가등기가 소유권보전가등기임을 밝히는 내용일 수도 있기 때문이지. 물론 그럴 때는 대개 법원에서 낙찰자에게 인수되는 소유권보전가등기이니 유의하라는 공지를 해 주지만, 그렇지 않은 경우도 심심찮게 있어서 말이야. 경매에서 성공하기 위해서는 때로는 편집증환자가 될 필요가 있다네. 의심하고 또 의심해도 지나치지 않는 유일한 곳이 바로 경매의 세계야.
만약에 말이야. 가등기권자가 채권계산서나 배당요구서를 제출하지 않아 당해 권리가 낙찰자가 인수하는 소유권보전가등기로 강력히 추정되어도 무조건 관심의 끈을 놓을 필요는 없다네. 가등기권자가 채권계산서를 접수하지 못한 이유에는 다양한 경우의 수가 존재하기 때문이지. 그리고 실은 이게 진짜 중요한 건데, 가등기권자가 소유권보전가등기라고 신고해도, 그래서 법원에서 가등기가 인수되니 유의하라는 공지를 했다 해도 쉽게 포기하지 말게. 가등기권자의 신고만으로는 당해 가등기를 소유권보전가등기로 확정하는 효력은 없기 때문에, 내막을 캐 볼 필요는 분명 있기 때문이지. 담보가등기권자가 해당 물건이 탐이 나서, 일단 소유권보전가등기로 권리 신고해 하염없이 유찰시킨 뒤 자신이 저가에 낙찰 받을 의도가 숨어있는 경우도 있을 수 있으니까 말이야. 특히 담보되는 채권액이 경매물건의 시세에 비해 현저히 작을 때에는 담보가등기권자가 한 번 욕심을 내 볼 수도 있지 않겠나? 담보가등기인지, 소유권보전가등기인지 일반인들이 알 수 있는 방법은 가등기권자 자신의 권리신고가 유일하니 말일세.
자신이 임차해 살던 집이 경매에 들어가 소중한 보증금을 날리게 된 임차인을 대리해 보증금반환소송을 진행하게 되었는데, 당시 사건의 내막은 임차인이 전입신고상의 사소한 실수로 대항력을 잃고 나아가 대항요건의 흠결을 이유로 배당조차 받지 못한 상태에서 집주인의 다른 재산에 가압류를 걸고 소송을 제기했던 것인데, 그 때 사건기록을 검토하면서, 임차인이 전입신고를 잘못해 종국에는 대항력을 인정받지 못하는데도 일반인들은 그 내막을 모를 수도 있겠다는 생각을 우연히 하게 되었습니다. 그렇다면, 이 물건은 임차인의 보증금을 차감한 금액까지 계속 유찰을 거듭할 것이고, 결국 이 물건은 매매 시장에서의 실제 가치와 상관없이, 그 내막을 알면 아무것도 아닌 법적인 문제 때문에 헐값에 매각될 수도 있겠구나, 하는 생각이 뇌리를 스쳐갔습니다.
경매 공부는 어찌보면 돈을 벌기 위한 목적 외에 살아가면서 반드시 알아야 할 기본적인 법률지식을 익히는 방편이기도 하다!!
임차인이 등기부상 자신보다 먼저 설정된 권리가 존재함을 알면서도 임대차계약을 체결했다면 그런 임차인은 굳이 보호할 필요가 없기 때문에, 결국 임차인에게 대항력이 인정되려면 전입신고와 주택의 점유 이외에, 대항요건 취득 당시 등기부상 자신보다 선순위권리가 없었다는 요건이 추가로 갖추어져야
임차인이 경매절차에서 자신의 보증금을 확실하게 지키려면, 전입신고와 주택의 입주를 필한 상태에서 확정일자를 받고, 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 하며, 배당요구종기까지는 절대 전입신고를 옮기거나 이사 가지 말아야 한다.
소액보증금의 판단시점은 경매가 개시된 시점도, 임차인이 전입신고한 시점도 아닌, 등기부상 제일 먼저 설정된 (근)저당권 설정일이란 말이지! (예전 내가 했던 사건을 떠올려봐!) 등기부상 등재된 담보물권이 없다면 경매개시결정등기일을 기준으로 한다.
등기부상 각 권리는 접수일자가 동일하면 접수번호 순으로 우열을 가릴 수 있는데, 전입신고일과 선순위 저당권 설정일이 같은 날인 경우, 전입신고에 접수번호라는 것이 있을 리 없으니 결국 우열을 가릴 기준이 없어 부득이 대항력 발생일을 전입신고 다음날로 정한 것이라네. 여기서 다음날이란 전입신고 다음날 0시부터를 말한다네.
가족구성원인 부인의 전입신고를 남편의 전입신고로 인정해 주고 있다네. 결국 임차인은 대항력을 취득한다는 말인데, 이게 경매서적에서 말하는 세대합가의 법리라네.
대법원에서는 대항력과 우선변제권의 효력발생에 굳이 차별을 둘 근거가 법적으로 없다는 전제에서 우선변제권도 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터 효력이 발생한다고 판시한 바 있네.
