자취방

그래서 그는 '토지 리모델링' 이라는 새로운 재테크 방법으로 토지의 가치를 높이는 작업을 하기로 했다. 우선 토지의 상태 분석에 들어갔다. 단점은 도로보다 낮고 굴곡이 많은데다 진입도로가 없다는 것이고,장점은 도로에서 10m밖에 떨어지지 않은 인접농지인데다 도로 건너편으로 대형음식점들이 들어서면서 개발이 시작됐다는 것이었다.

다음은 리모델링시 토지의 부가가치 상승분과 리모델링 비용에 대한 비교분석이었다. 전문가에게 의뢰한 결과 토지 성토 및 정리작업에 1,270만 원, 도로개설작업에 590만원, 나무 구입비 500만원,기타 제비용 950만 원 등 모두 3,310만 원 가량이 소요되는 것으로 분석됐다. 적금을 해약하고 2,000만 원의 대출을 받아 비용을 마련했다.

A씨는 우선 도로보다 저지대인 이 땅의 효율성을 높이기 위해 도로와 같은 높이로 땅을 메우기로 하고 농지 주변의 공사현장에서 버려진 흙을 주고 이용하고 모자라는 흙은 사서 쓰기로 했다. 도로와의 고도 차이가 심한편이 아니라 쉽게 작업을 마칠수 있었다.  다음은 도로개설 작업이었다. 일단 도로에서 농지까지 진입로가 없어 땅의 가치가 떨어진다는 점을 감안해 관할 관청과 협의, 폭 4m에 길이 9m의 도로를 냈다. 평평해진 땅에는 유실수 50여 그루를 심어 그럴싸하게 꾸몄다.

지금 이 땅의 가격은 상속 당시보다 무려 2.5배가 오른 평당 52만원에 달한다. 3,310만 원을 투입해 자산가치를 2억 6천만 원 가량 높인 것이다

위의 사례처럼 자신이 보유한 토지를 가공해 그 가치를 올리려는 투자자들이 늘고 있다. 낡은 주택을 개,보수 또는 대수선 등으로 부가가치를 높이는 주택리모델링의 원리를 토지에 적용한 '토지리모델링' 이다. 물론 모든 땅이 리모델링의 대상이 되는건 아니지만 농지든 임야든 방법을 찾는다면 얼마든지 가치를 상승시키는 방법은 있다.

있는 땅을 활용하든 땅을 사서 가공을 하든 현명한 투자를 하고싶다면 이제부터라도 토지리모델링에 대해 관심을 가져보라. 대부분의 투자자들은 계획관리지역 같은 법률상 제한이 없는 완벽한 매물만 찾는다.그러나 흠이 없는 물건은 제값을 다 줘야 할 뿐더러 옛날 방식처럼 주변 개발흐름에 그 땅의 팔자를 맡긴채 기다리기만 하는 경우가 많다.

잘못 산 땅 때문에 고민하는 사람들이 너무나 많다. 이제는 토지로 수익을 확보하려면 과거의 전형적인 투자방식에서 벗어나야 한다. 진짜 돈되는 정보가 없다면, 대박은 고사하고 최소한의 수익마져도 이젠 아이디어가 없다면 장담할 수 없는 것이다. 정책의 흐름에 편승하되  법의 틈새를 조금만 활용한다면 정부에서 허용하는 토지의 형상을 바꾸는  정도는 얼마든지 할수 있다.

가령, 예를 들어 임야의 경우 경사를 낮추고 골을 메우려면 절토(切土)와 성토(盛土)작업을 하는데 지면의 높이를 50cm이상 높이거나 낮추는 것을 형질변경이라 한다. 이 경우는 산지전용허가를 받아야 하지만 50cm 미만의 절토와 성토는 허가없이 할 수 있다. 임야를 가지고 있다면 경사도를 파악하고 이러한 경사를 낮추는 작업이나 농지로의 개간(여부 확인후), 토지로 전환하는 등록전환(토임), 값어치 없는 나무가 있다면 산림청의 허가를 받아 수종갱신의 명분으로 간벌 후 수요가 많은 묘목을 심어 임업을 하고 사이마다 약초,버섯이나 매실, 고로쇠 같은 크게 자라지 않는 나무를 키워 생산성을 높일 수도 있다.

「토지 리모델링」의 방법 몇 가지를 살펴보자.

1. 맹지에 도로내기

첫번째는 역시 맹지에 진입로를 내 접도상태를 확보하는 것이다. 전국 어디든 맹지라서 홀대 받는 농지와 임야가 무수히 많다. 이러한 맹지들을 잘 살펴보면 의외로 쉽게 도로를 낼 수 있는 땅 들이 많다. 찾아볼 일이다.

2. 도로를 곧게 펴고 확, 포장한다

진입로가 있다 하더라도 길이 좁거나 삐뚤하거나 움푹 꺼져 물이 고이는 등  안예쁜 땅들도 많다. 이런 땅들도 지자체의 지원을 받을 수도 있고 또, 인근지주나 주민들과 십시일반으로 돈을 모아 형태를 바꿀수 있다.

3. 돌과 잡초를 제거하고 유실수를 심어 화장(化粧)시킨다

땅은 두가지가 좋으면 높은 값을 받는다. 첫째는 용도의 다양성이고 둘째는 깨끗하게 정돈된 모습이다. 보기 싫은건 모조리 치워라. 헐 벗었다면 나무를 심어라. 일단 예쁘면 다른건 용서가 된다.

4. 절토와 성토로 갈고 다듬어라

위에서 말한 대로다.

5. 용도지역이 변경되는 지역을 선점하라

최근 들어 용도지역변경이 많이 발생하고 있다. 이유인 즉, 도시관리계획과 대규모 개발지 주변 도시지역 편입,그리고 인구증가지역의 도시 확장으로 기존의 농림지역과 관리지역 등이 도시지역 편입예정지인 시가화예정지로 지정되고 있다. 용도지역이 변경된다는 것은 토지의 운명이 바뀌는 것이다. 인구증가지역과 도시기본계획을 주목할 필요가 여기에 있다.

6. 농지, 임야, 초지(草地)의 전용(轉用)과 지목변경

지적법상 28개의 지목은 일필일목의 원칙, 주지목 추종의 원칙, 영속성의 원칙, 사용목적 추종의 원칙에 의해 전용가능한 토지와 용도가 정해져 있다. 흔히 지목변경은 농지와 임야, 초지가 지목변경의 대상이 되며, 대체로 대지,잡종지,공장용지, 창고용지,주차장용지등으로 지목변경이되면 적어도 3배이상의 지가상승을 가져올수 있다.

7. 분할과 합병으로 지적을 바꾼다.

분할은 1필지를 2필지 이상으로 나눠 등록함을 말하며, 합병은 2필지 이상을 1필지로 합쳐 지적공부에 등록하는 것을 말한다. 이 때 바로 지적법상 새로운 토지가 탄생하고 따라서 이러한 토지는 새 기준에 맞는 대우를 받는다. 없던 토지가 새로 생산되는 것이다. '국토의계획및이용에관한법률' 제 84조에 그 비법이 숨겨져 있다.

8. 법률상 하자를 제거하여 완전한 상품으로 만든다

근저당, 압류나 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 사법상 하자가 걸린 문제있는 토지는 해결 가능한 고수들 에게는 근사한 먹잇감이 된다.

모든 투자는 기초조사 단계에서 'SWOT분석' 이 선행된다. 강점과 약점, 기회요인, 위협요인을 미리 분석하고 매입해야한다. 어떠한 경우에도 피해를 예방하고 최소화할수있는 대비책이 준비되어 있어야 한다. 토지시장의 트렌드도 현실은 정책보다는 시장의 흐름에 크게 좌우되는 시대다. 정책이 좌초되어 수 많은 피해자를 양산한 결과를 우리는 얼마전 '경부대운하' 라는 제목으로 학습하지 않았는가ㅡ.

필자는 가장 확실하게 수익을 낼 수 있는 유일한 방법은 " 알고 덤비자 " 라고 말하고 싶다. 잘되든 못되든 일단 선택을 했으면 그 결과에 대한 책임은 나 자신에게 있다는 걸 명심하고 결단을 내려야할것이다.

인터넷 site, Daum 백과사전에서 재테크를 검색하니 '보유자금을 효율적으로 운용하여 높은 이익을 얻는 기법'이라 정의 돼 있다. 마찬가지로 투자를 검색하니 '특정한 이득을 얻기 위하여 시간을 투입하거나, 자본을 제공하는 것을 말한다'라고 정의 돼 있다.

이 둘 사이에는 무슨 차이가 있을까? 

관점에 따라 많은 차이가 있겠지만, 나는 재테크와 투자의 차이는 내가 직접 그 자금을 운용하는냐, 아니냐의 차이라고 본다.  즉, 금리가 높은 저축은행에 적금을 든다던지, 증권사의 펀드에 가입한다던지, 각종 세제혜택이 있는 상품에 돈을 넣어 두는 행위 일체는 재테크라고 생각한다. 

반면 직접 목돈을 주식이나 파생상품에 투자하고, 실 거주가 목적이 아닌 순전히 가치상승을 바라고 한 부동산 매입 등은 투자라고 생각한다.

또 한편으로는 출퇴근길에 경제신문읽고 금융상품 비교해서 세금,이자,수익률 등에서 조금 더 유리한 곳에 돈을 넣어 두는 것도 단순한 재테크이지, 투자는 아니라고 생각한다. 

나는 투자라면 적어도 그 수익에 내가 상당한 관여를 해야 투자라고 할 수있다고 생각한다.  (물론 정확한 정의가 아니라 나의 관점에서 하는 말이다.)

그렇다면 부자가 되는데, 돈을 버는데는 어느 편이 유리하고 위험은 어느쪽이 더 많을까?

위험이 많은 쪽도 돈을 버는데 유리한 쪽도 투자라고 나는 생각한다. 

나도 한때는 재테크에 굉장히 많은 관심을 가지고 있던 사람이다.  경제지도 많이 읽고 이것저것 관련된 서적도 많이 읽었다.  이렇게 되면 아는 건 참 많아진다.  나라 경제에 대해서도 할 말이 생기게된다.  문제는 나라 경제에 대해서는 할말이 많은데, 내 재정에는 크게 나아지는 게 없다는데 있다. 

한 회사 내에 재테크를 전혀 모르는 동료 A는 연리 5%의 적금을 드는데 반해, 재테크 전문가인 B 10% 정도의 수익을 남기는 펀드같은걸 했다고 가정해보자.  어느쪽이 그나마 나을지는 답이 나온다. 그렇다면 누가 더 부자가 될까??

B라고 생각하겠지만 그건 모른다.  왜냐면 B가 두배의 수익을 낸다하여 절반만 넣어도 같은 수익이 나는 것이 아니기 때문이다.  즉 5% 더 수익을 낸다해도 결국은 많이 넣는 놈이 많이 둘 중 더 부자가 되게 되어 있다. 

요즘같은 초 저금리 시대에는 더욱 그러하다.

만약 거기다 재테크에 관심없는 A가 어느날 부모님한테 10억 정도 물려 받게 되고, B는 전혀 없다면 어떻게 될까?  B는 바로 세상 욕을 하게될지도 모른다.  나는 개 고생하며 공부하고 투자(자기 혼자만의 생각으로)를 했는데, 부모 잘만난 A를 따라 잡을 수가 없는 세상으로 비치기 때문이다.

만약 B가 재테크 공부로 기초를 다진 다음 투자로 넘어왔다면 어떻게 될까??

투자로 눈을 돌려 연 30% 정도 수익을 꾸준히 낸다면 어떻게 될까?

만약 B가  연봉이 4천만원이고 연소득1억이 단기적인 목표라면 투자로 6천만원의 수익을 내면 된다.  그렇다면, 2억 정도를 투자할 목돈이 있다면 2억 X 30% = 6천만이 되어 연소득 1억을 달성하게 된다.  

이쯤되면 웬만한 주변 직장인들이 다 아래로 보인다.  그 짜릿한 성취감을 뭐라 말할까...

그래서 나는 주변에 극히 친한 직장 후배에게 재테크를 넘어서서 투자를 하라고 권한다.  약간의 seed 머니를 만드는 동안만 은행이나 펀드를 이용하고 그 기간 동안 회사일도 열심히해서 회사 일도 익혀 두고 주말엔 투자를 배우러 다니라고 말한다.  - 근데 그렇게 하는 사람 딱 1명 봤다. 물론 내가 적극적으로 알려주지 않는 탓도 있을 것이다.

<여기서 부터 이어서 씀>

여기까지는 누구나 다 하는 생각일 수도 있다.  진짜 고민해야 될 부분은 어떻게 직장인이 투자를 제대로 배워보나이다.  혹시나 어슬프게 배워서 2~3년간 뼈빠지게 모은돈 까먹어 다시 2,3년 고생해야 한다면 얼마나 허무할까?

그래서 제대로 배워야 한다는 것이다.   (내가 어디 학원이나 홍보하려고 이렇게 긴 글을 썼다고 생각하는 사람이 혹시 있을까?)

직장인들이 재테크에서 투자로 넘어오지 못하는 가장 큰 이유는 자기계발이랍시고 책값은 아끼지 않는 경우가 많은데, 학원비는 드럽게 덜덜 떨기 때문이다.  보통 이런 학원이 2달 과정에 60~100만원 정도하니 영어,수학 학원에 길들여진 우리로썬 비싸게 느껴지는 것이 당연한 일이다. 

그런데 한번 고민해보자.  우리가 왜 영어,수학 학원을 그토록 다녔던가?  사람마다  차이는 있겠지만  좋은 직장들어가서 편하게 돈 많이 벌라고 그랬던 것이 아닐까?  이게 맞다면 직접 돈을 버는 기술을 배우는데는 더 많은 학원을 다니고 지출을 늘려야 한다.

나는 올해 학원비로 대략 600만원 정도의 지출을 했고 컨설팅 비용으로 500만원을 썼다.  일요일인 어제는 겨우 8번 수강하고 100만원을 내는 비싼 수업도 들었다. 거기다 밥값까지 10만원 써가면서...  이런데 모임에서 저녁밥 값 10~20만원은 쉽게 써진다. 

그리고 아마 내년은 학원비나 책값 지출이 대략 1천만원 정도는 될거같다.  

이렇게 펑펑 써댄 지금 내 성적표를 들여다 보자.

올해 9월에 실투자금 1.2억이 들어간 물건이 지금 급매로 팔아도 대략 세후 6천만원 ~ 1.1억 정도의 양도차액이 발생할 게있고, (공동투자지만) 11억 투자해서 1.5년 뒤에 20억이 넘는 돈으로 돌려받을 물건도 있고, 직장 다니면서 낙찰받고 소송한 물건이 대략 세후 30% 정도의 수익으로 매매건을 협의하고 있는 물건도 있다.   (물론 허접한것도 있다. 빌라 분양할 계획으로 3명이 10억이 넘게 들여 산 땅에 공동 투자가의 남편이 췌장암으로 사망하여 삽도 못떠보고 되파는데 급매로 팔아 차액이 2년에 겨우 10% 남짓인 물건도 있다. 또 오히려 손해를 보고 있는 물건도 두건있다.  골치야...T.T) - 나는 35살에 대학때부터 집에서 생활비도 받아쓰지 못했단 것을 감안하면 나쁜 성적표는 아니라고 생각한다.

괄호안을 빼고 보면 좀 부럽다는 생각이 든다면 바로 재테크에서 더 위로 level up하여야 한다.  또 저것들이 책이나 경제 신문에 전달되는 지식으로 만들 수 없을 거란 건 느껴지지 않는가.

신문이나 책이 갖는 한계점에 대해 한가지 예를 들어보자.  나는 요즘 보상과 관련된 물건을 찾아 다니는데, 아주 안정적이며 수익률도 제법 괜찮은 물건이다.  그리고 이런 물건에 투자를 하기위해 2개월간 주말을 갖다 바쳐 토지수용과 보상이라는 테마의 강의를 들었다.  

자, 그런데 신문이나 책에 나온 것만 읽어서 이런 물건에 접근 할 수있을까? 어느 책이나 신문이 이런걸 가르쳐 주나.  기자도 모르는데..., 거기다 독자가 아주 극히 일부이기 때문에 시장성이 없어 책이나 기사로 나오기도 어렵다.  어짜피 책이든 신문이든 상업성이 있어야 하지않겠나.

그러니 나는 재테크에 머물러 있지 말고 투자로 넘어오라고 말하는 것이다.

 자칫 글이 학원을 다니라는 식으로 귀결이 되려하는데  그건 절대 아니다.  이글 쓰고 나면 또 학원 어디 다녔냐고 막 물어 올거 같은데, 직접 찾아보면 좋겠다.

학원을 다니든, 인테넷 모임을 꾸준히 나가든, 고수를 줄기차게 쫒아 다니든 책을 한 분야에 대한 걸로 30권 쯤 독파를 하든 어떻게 해서든 경제적으로 한등급 up하고 싶다면 투자로 넘어와야 한다고 말하고 싶다.  다만 이곳은 Risk가 늘 있고 지식은 없이 탐욕만 가득찬 먹잇감을 찾아 어슬렁 거리는 사기꾼들도 있기에 판단력을 충분히 쌓은 다음에 행하여야 한다. 

나에겐 우리카페 회원뿐 아니라 지인들 중에도 나름대로 열심히 사는데, 경제적으로 나아지지 않는다고 말하는 사람이 더러 있다.  그 중엔 대다수가 재테크를하고 있으면서 대단히 열심히 투자를 하고 있다고 착각하는 경우가 많았다.  나름 열심히는 하는 것같은데 언젠가 대박이 날것 같은데, 제자리에서 몇년째 머물러 있다고 한다.  그러면서 회사를 옮기거나 다른 직종을 알아봐야 하는 것 아니냐고도 한다.

죄없는 회사탓하지 말고 재테크하면서 투자하고 있다는 착각에서 얼른 빠져나오길 바랄 뿐이다.