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<< 아파트 매매시점을 파악하는 방법에 대하여 >> ▶▶ 아래에 제가 그려서 올린 아파트 가격차트를 보면서 아파트투자에 대한 방향을 정하는데 참고가 될 수 있는 또다른 내용을 설명드리겠습니다. 서울 강남구 압구정동의 32평형 한양아파트를 사례로서 설명하겠습니다. 그래프 세로축의 왼쪽축은 매매가, 또는 전세가를 천만원 단위로 나타낸것이고, 오른쪽축은 전세/매매 비율입니다 어떤 투자에서나 항상 성공할 수 있는 절대적인 투자전략은 없으며 주식투자에서처럼 부동산투자에서도 차트를 통해서 확률을 높이는 방향의 전략을 추구할 수 있습니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ < 첫 번째 참고사항 > -- 매매가의 이평선에 의한 매매전략 ▶▶ 매매시점을 파악하는 방법중 하나으로서 매수하려는 사람은 아파트 매매가격의 12개월이평선을 기준선으로 하여서 현재가격이 기준선을 확실하게 상향 돌파하면 매수를 하고 매도하려는 사람은 현재가격이 기준선인 매매가격의 12개월이평선을 하향돌파하면 매도를 합니다. ▶ 이러한 전략에 따르면 80년대 말부터 91년 10월까지: 매수후 보유 상태 지속 91년 10월: 이평선을 하향돌파함에 따라 매도 94년 10월: 이평선을 상향돌파함에 따라 매수 98년 4월: 이평선을 하향돌파함에 따라 매도 99년 4월 이평선을 상향돌파함에 따라 매수 04년 4월현재: 아직까지 이평선인 지지선위에 놓여있으므로 보유 상태지속 이런 전략이 상당히 무난하였음을 알 수 있습니다. 지금으로서는 현재가격이 이평선에 근접함에 따라 매도전환될 가능성이 높아진 상태입니다 물론 이평선과의 이격도를 축소시킨 뒤에 다시 재상승할 수도 있습니다. ( 여기에서 얘기한 전략은 세금이나 제반비용은 고려하지 않고, 단순히 가격변동에 의해서만 판단하는 방법이며 매수매도를 반복하는 행위를 지속하는 경우가 아니라, 새로운 매수시점이나 기존아파트의 매도시점을 파악하는 경우에는 도움이 되는 전략입니다. ▶ 상승추세선상에서는 이평선을 지지선으로 하면서 계단식 상승이 이루어지고 하락추세선상에서는 이평선을 저항선으로 하면서 계단식 하락이 이루어져왔습니다. 지난 20년 가까이 아파트 가격차트에서 이런 모습이 확인되고 있습니다. 이는 주가의 움직임과도 흡사한데, 사람의 심리에 따른 결과가 어떤 투자에서나 비슷하게 나타나곤 합니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ < 두 번째 참고사항 > -- 매매가와 전세가의 움직이는 시기의 관계 ▶▶ 매매가와 전세가가 움직이면서 함께 동행할 수 도 있고, 어떤가격이 다른 가격을 선행할 수도 있고, 또는 후행할 수도 있습니다. 이런 관계도 매매전략을 세울 때 참고로 할 수 있습니다. 매매가격이 장기하락하거나, 또는 횡보하던 시기에 매매가는 아직 안오르는데 전세가가 먼저 오르기 시작하거나, 또는 매매가와 동반하여 전세가가 상승한다면, 이는 매매가가 향후에도 오를 가능성을 높여주기 때문에 매수시점으로 잡으면 무난합니다. 반대로, 매매가는 오르고 있더라도 전세가격은 안오르고 있다면, 다소 긴장하면서 향후 매도시점이 나타날 가능성을 염두에 두면 좋습니다. 그러나 이는 절대적인 판단이 될 수 없으므로 다른 조건들도 함께 참고로 해야 합니다. ▶ 이론적으로 보아도, 전세가격은 실제 주거를 목적으로 하는 사람이 지불하는 가격이므로 전세가격의 동향에 의해서 실제 주거가치를 가늠할 수 있습니다. 80년대말부터 매매가와 전세가가 동시에 크게 올랐는데, 이는 실제 주거가치의 상승에 의한 것입니다. 90년 들어서면서부터 전세가는 정체상태에 돌입하였고 매매가만 계속해서 올라갔습니다. 즉 그 아파트의 실제 주거가치는 거의 한계에 다다른 것이고 투기가치에 의해서만 매매가가 계속 오른 것입니다. 그러다가 뒤이어서 매매가격이 크게 하락하기 시작하였습니다. ▶ 97년도 이전에도 역시 매매가와 전세가가 동시에 오르다가 97년도 들어서서 매매가에 비해서 전세가가 먼저 하락으로 기우는 경향이 나타났고 그뒤로 매매가격이 크게 하락하였습니다. ▶ 2002년 이전에도 역시 매매가와 전세가가 동시에 오르다가 2002년부터는 전세가 상승은 한계에 도달하여 정체상태가 지속되거나 오히려 하락하는 경향이 나타났고 매매가는 계속하여 상승을 이어가고 있습니다. 상승과정에서 여름과 겨울 비수기때마다 조정을 보이다가 다시 봄과 가을에는 상승하는 패턴이 반복되어왔는데 현재로서 전세가 상승은 멈추어 있거나 다소 하락하는 모습을 나타내고 있습니다. (아파트시세는 (주)부동산뱅크 네오넷의 데이터를 이용하였습니다.)  ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ < 세 번째 참고사항 > -- 전세가/매매가 비율에 의한 매매전략 ▶▶ 오랜 세월동안 이 아파트는 [전세가/매매가] 비율이 30%~60% 사이를 왔다갔다 하는데 30%에 근접해가면서 매매가격의 상투가 나타고 60%에 근접해가면서는 오히려 추가상승이 나타난다는 것이 그림에서 확인됩니다. 이런 현상을 매매전략 세우는데 참고사항으로 하면 좋습니다. 그러나 상투와 바닥에서 기록되는 이 비율은 지역과 아파트의 특성에 따라 달라짐을 염두에 두어야합니다. 서민이 주로 사는 비인기지역일수록 이 비율은 상대적으로 높게 나타납니다. ▶ 그래프에서 보면, 96년 봄과 2000년 가을에, 이비율이 60% 까지 치솟았는데 그뒤로도 매매가격은 상승을 이어갔습니다. 전세비율이 높으면 아파트를 살 때 자기돈이 적게 들어가면서 레버리지 효과가 높아져서 사람들이 실거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 아파트를 사려는 경향이 강하게 나타납니다. ▶ 91년봄에 30% 근처까지 내려와 바닥을 쳤는데, 이시점이 매매가격 상투시점과 비슷하였습니다. 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 레버리지 효과가 줄어들어서 실제 거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 구입하려는 동기가 줄어들게 됩니다. ▶ 실제 거주하려는 사람입장에서도 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 자기 집으로 그 아파트를 구입하느니 그냥 전세로 살면 구입가격과 전세가격의 차이만큼의 돈을 활용할 수 있기 때문에 구입을 유보하려는 경향이 늘어납니다. 이런 측면에서 지금의 이비율이 30%에 근접해 있다는 것은 매매가격의 상승에 상당한 부담이 되리라 예측됩니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▶▶ 차트 모양은 아파트에 따라서 다소 달라지게 됩니다. 서울에서도 가장 비인기지역 중 하나에 해당하는 중랑구면목동의 어떤 아파트를 살펴보겠습니다. 압구정동 아파트는 99년도에 전세가가 오르기 시작하면서 매매가도 함께 오르기 시작하였지만, 아래 그림에서 보이듯이, 이 아파트는 99년도에 전세가는 오르기 시작하면서 매매가는 전혀 안 움직였습니다. 즉 실거주 수요가치는 인기지역이건 비인기지역이건 전체적으로 생겨난 반면 매매수요는 인기지역에서 먼저 유발되기 시작한 것입니다. ▶ 이 이파트는 99년도부터, 매매가는 안올라가고 있었지만, 전세가가 먼저 우선적으로 올라가다보니 2001년들어서 결국 매매가도 올라가게 되었습니다. 앞서 살펴본 압구정동 아파트가 근래 들어 실수요가치인 전세가는 오르지 못하면서 매매가만 투기수요에 의해 오르다보니 전세/매매 비율이 크게 하락하여 30%근처로 내려온 것과는 달리, 이 아파트는 매매가도 전세가와 마찬가지로 상승이 멈추고 횡보하고 있기 때문에 전세/매매 비율이 여전히 60% 에 머물러 있습니다. ▶ 이런 유형의 아파트를 보유한 경우에, 매매가는 아직 안오르고 있더라도 전세가가 상승하고 있다면 팔지 말고 좀더 기다려서, 매매가도 오르길 기다렸다가 매매가가 상승한 뒤, 매매가와 전세가의 상승이 둘다 멈추게 되면 그때 파는 전략을 취할 수 있습니다. (아파트시세는 (주)부동산뱅크 네오넷의 데이터를 이용하였습니다.)  |
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- 2004.06.28 아파트 매매시점 판단
- 2004.06.26 단기 급상승 아파트 상담
칼럼모음/행복투자2004. 6. 28. 03:28
칼럼모음/행복투자2004. 6. 26. 03:25
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<< 산 뒤 얼마 안되어서 단기급상승한 대전 아파트를 팔까요? >> ▶ 꼭 최근의 대전에서만 생겨나는 것이 아니라, 언제라도 일반적으로 발생할 수 있는 상황에 대한 것이라서 다른 분의 질문에 대한 답을, 해설의 차원에서 여기에 올립니다. ▶ 실전재테크에 “[투자상담]대전 아파트 팔아야 할까요?” 제목으로 올라왔던 질문으로 노무현 대통령 당선 2주전에 대전 서구에 아파트를 산 뒤에, 2배 이상 가격이 올라서 지금 팔아야할지 여부를 묻는 글이 올라왔었습니다. 1가구 1주택이라고 하였습니다. ▶ 주택을 산 뒤에 빨리 가격이 올라서 매도하고 싶은 마음이 들더라도, 툭별한 사정이 있는게 아니라면 1가구 1주택인 경우에는, 일반적으로는 서둘러 매도를 하지 않고, 양도세의 비과세 요건인 3년 보유의 기간이 충족될 때까지 일단 기다리는 것이 정석입니다. 왜냐면 ▶ (1) 양도세를 내면서 매도를 하였을 경우, 집을 판 돈으로 다른 집을 사거나 다른 것에 투자하더라도 양도세 낸 것 만큼 수익이 났을 때 본전인 셈입니다. 양도세가 결코 적은 것은 아닌데, 다른 투자에서 그 정도의 금액이 기본적으로 무조건 수익발생하는 것으로 투자하는 것이 결코 쉽지 않을 것입니다. ▶ (2) 다른데에서 그만큼의 수익이 얻어지지 않는다 하더라도, 팔고난 집이 내가 팔고 난 뒤에 내가 낸 양도세 만큼 떨어지면 그 집을 판 효과가 나타납니다. 그러나 한두달만에 주택이 몇%는 단기간 급락할 수 있더라도 내가 낸 양도세 금액만큼에 해당할 정도로 큰 폭으로 가격이 단기간에 급락하는 것은 흔하지 않습니다. 따라서 1년여에 걸쳐서 그정도를 향하여 하락한다면, 그사이에 나는 양도세 비과세 요건이 되어서 고점에서 양도세를 물면서 판것이나, 고점에서 하락한 뒤에 양도세를 물지 않고 판 것이나 큰 차이가 없게 됩니다. ▶ (3) 어떤 주택가격이 대충 고점 근처라 하더라도 절묘하게도 내가 판 시점이 정확히 최고점이 되기는 쉽지 않은 일이고, 오차가 흔히 생기게 마련이며, 내가 판 가격보다 조금더 오른 뒤에 고점을 치고 하락하더라도 하락한 뒤 가격이 내가 판 가격 근처에서 크게 벗어날 정도는 아닐 수도 있습니다. ▶ (4) 1가구 1주택인 상태에서, 지금 집을 팔고 난뒤, 만약에 다른 집을 산다면 양도세 지불하는 것에 덧붙여서 취득세, 등록세와 부동산복비가 추가로 들어가게 됩니다. 따라서 원래의 주택을 지속 보유하는 경우보다, 그만큼의 금액은 미리 손해보는 셈입니다. 따라서 이 모든 것을 확실히 다 상쇄하고도 그이상 충분히 남을 만큼의 아주 좋은 투자대상에 당장 투자할 수 있는 것이 아니라면 양도세가 면제될 때까지 조금더 기다리는게 좋을 것 같습니다. ----------------------------------------------------------------------- |
